房地产企业财务风险管理探析

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　　摘要：财务风险是目前每一个房地产企业管理者需要面对的问题，财务风险的出现被视为企业危机爆发的潜在信号。在目前不断变化的经济环境中，政府宏观经济政策的变动，对房地产市场的宏观干预，都加剧了房地产企业的财务风险。本文通过房地产企业财务风险管理现状和存在问题的分析，提出了有针对性的解决对策。
　　关键词：房地产企业 财务风险 风险管理
　　一、房地产企业财务风险管理的意义
　　房地产行业是我国经济高速发展和运行中不可或缺的一部分。房地产行业的健康有序发展有助于我国国民经济的良好态势。房地产行业在产业结构高级化过程中扮演着重要角色：一是吸引了大量社会资源的涌入包括资金、人力、土地等，二是房地产关联了建筑、机械、建材、甚至电器等诸多的上下游行业，产业链长，牵一发而动全身。由于房地产行业自身有着项目投资金额庞大，资金回收周期长的特性，导致了这个行业的高风险性。因此，采用正确的风险管理办法，降低风险发生的可能性和造成的影响，为企业创造最大的经济效益，对房地产企业应对财务风险就显得越来越重要了。
　　二、房地产企业的财务风险管理现状及存在的主要问题
　　我国房地产企业在近二十多年来快速发展起来，但在房地产市场繁荣发展的同时，对于财务风险管理重视不够，很多管理机制并不完善，企业把主要精力用于开拓市场，忽视了管理细节;对于资金的使用，也缺少有效的规划;对于建造中的成本管理更是粗放式的，甚至为了在楼盘的竞拍占得先机，一味竞价，没有考虑到企业的资金流是否可以支撑。目前即使有些房地产企业设立了风险管理委员会部门，但实际上缺少外部的监督，只是形式而已，在实质上并没有把风险管理意识落实到相关具体工作中。结合目前我国房地产企业财务风险管理的现状，分析其存在的主要问题如下：
　　（一）部分企业对财务风险重视程度低，财务人员专业素质有待提高
　　由于房地产企业将工作重心放在占领和开拓市场上，缺乏细致周密的财务预算制度，对于征地成本、资金的运作以及最终形成的经济效益这些财务问题重视不够。对于资金的管理只是停留在会计记账层面，对于成本的控制，资金使用的规划没有提到议事日程上来。此外，由于房地产企业中的财务管理人员对财务管理方面的专业知识有限，缺乏对管理知识和法律知识的认识，导致企业在面临财务风险时，不能及时找出应对的措施。房地产企业的核心管理层对财务管理的认识不足，专业水平亟待提高。
　　（二）随意举债，资产结构不合理
　　房地产企业为了抢占市场，盲目向银行贷款或者通过其他渠道融资，对资金的使用缺少有效的规划和管理，在贷款中又抵押资产。普遍存在资产负债率高，负债规模大的现象，造成企业偿债压力大，不利于企业的稳定运营和资金流的安全。
　　（三）风险抵御能力不足
　　房地产企业以利润为导向，一味追求高额利润，缺少长期的发展规划。对于生产经营可能遭遇的财务危机缺乏准备，将经营的成败全部放在项目的成败上，在遇到风险时，缺少抵御和分散风险的能力。
　　（四）盲目多元化伤害主营业务的盈利
　　部分房地产企业盲目扩张，试图通过多元化的经营分摊风险。但由于对自身的经营状况没有充分了解，在进行投资前，对新进入的行业缺乏了解，大量资金和资源倾斜，多元化的经营造成的负担反而拖累本身主营业务的正常盈利。
　　（五）风险管理偏重形式
　　房地产企业近年来开始设置风险管理委员会等类似机构。但是风险管理以及控制部门流于形式，缺乏有效的外部监督。风险管理部门制定的内部控制规章制度难以落实，更多是以文件形式下发，但基层的执行情况无法保证。
　　三、进一步完善房地产企业财务风险管理的建议
　　（一）做好筹资活动、投资活动、营运资金和利益分配的管理
　　1.提高对筹资的风险管理能力，进一步拓宽融资渠道
　　房地产开发企业应设置专门的筹资风险小组，明确职责，对资本结构进行分析，选择最佳资本结构，选择适当的筹资方式。建议采用债务筹资，既可以弥补资金的不足，又避免控制权的转移;对于不同期限的借款进行合理筹资组合，合理把握分配长期借款和短期借款的比例，既保证贷款的充裕，又避免大额利息费用的负担。同时制定符合企业自身经营状况的负债财务计划，确保负债规模处在健康范围。防止筹资过度或不足，确保资金的良性周转。房地产企业不应局限于银行借款，应广泛通过信托融资、债券融资、私募等渠道进行融资，降低利率波动产生的信贷风险。因此，房地产企业应注重融资创新，降低融資成本，拓宽融资渠道，借助非公开的股票发行融资，树立良好的信誉，如期偿还债款和利息费用，保证现金流的安全，有助于金融机构的放贷，同时应与银行建立良好的合作关系，对于借款额度、借款期限等进行合理的设计，保障银行授信额度充足，满足企业各类短期融资的需求。
　　2.采用科学的投资决策，合理安排不同阶段的投资活动
　　在投资准备期，由于房地产项目普遍所需资金较大，因此投资前必须了解市场用户的喜好和需求，对市场有准确的定位。由于房地产项目普遍所需资金较大，因此投资前必须进行投资可行性分析，切勿盲目投资，应聘请专业人员进行必要的市场调研，了解市场用户的喜好和需求，对楼市的政策变化、楼市价格、供需关系、销售情况进行分析，对市场有准确的定位。确定投资后，在保证质量的前提下，尽可能缩短建设周期，加速资金的周转。尽快实现项目的竣工，提高效率，降低建设期间可能的风险。
　　在项目投资的建设中，房地产企业必须加强对成本的管理，重点是做好材料成本的控制，为房地产企业提高利润留有空间。房地产企业应利用自身在业内的优势展开投资，围绕房地产开发相关的行业，如旅游资源开发、农业观光、旅游资产管理等，利用自身业内经验和土地整合进行开发，优化资产管理，通过科学的多元化投资组合分散风险。可以考虑建立完整的投资管理体系和评估机制，指导各区域合理投资，保障企业整体财务安全，规避系统性投资风险。 　　3.对于日常资金的使用必须实施严格的监控，提高资金的使用效率，做好利润的分派规划
　　應制定资金使用计划，合理调度资金，实行严格的资金链监控机制，定期组织开会密切监督企业资金状况，防止突发性事件对企业的冲击。为此企业应建立信用管理部门，因为房屋销售金额较大，必须对客户的资信、贷款能力做好调查和了解：明晰岗位职责，将销售回款的工作落实到各环节，做好应收账款账龄分析工作，对逾期的应收账款设置专人及时催收：同时完善对赊销款项的审批，对于可能的坏账，必须进行严格审核，对账款无法收回的原因做出分析。
　　与此同时还应建立合理的股利分配制度，使利润分派变得制度化和规范化。依据投资者的股权份额数量进行分配，超额利润的分配按照投资者对企业的贡献大小进行。
　　（二）建立和完善房地产企业风险管理体系
　　1.应强化财务管理人员的风险管理意识，树立风险意识
　　房地产企业应提高企业财务人员的财务管理能力和应对风险的识别能力。企业要使财务人员清楚了解财务风险的不同表现形式，在经营中贯穿财务风险控制，让员工对财务风险能够有一个清晰的认识。对于决策层而言，应通过企业报表了解和掌握企业的经营现状和财务信息，变主观的随意性决策为科学决策，从而降低企业面临财务风险的可能性。
　　2.建立起健全完善的风险预警机制
　　财务风险的预警是指依托信息化的基础，对房地产企业在经营管理活动中的各种潜在财务风险进行实时的监督和预警的系统，通过一系列的科学数据模型及时发现潜在的风险可能，以此向企业的管理者提出警示。房地产手外部环境影响较大，只有建立有效的风险预警机制才能抵御风险。当企业出现财务风险的征兆时，及时发现并做出应对就能避免陷入财务危机的窘境。通过这个预警机制对企业财务运营状况的全程监控和管理，就能及时做出管理上的各种调整，使财务风险控制在可以预测的范围内，避免财务危机进一步恶化产生更严重的后果，减小房地产企业因财务管理风险导致的损失。
　　因此，企业应适应市场的变化调整房地产产品的结构，满足刚需;确保财务系统良好的运营，出现风险时，及时报警，将风险识别与风险管理有效结合。
　　3.提高房地产企业对于政策和市场的应对能力
　　房地产行业作为影响国家经济健康发展的重要产业与国家宏观经济形势的变化息息相关，房地产企业应随着国家政策导向的变动做出及时正确的判断，做到准确预测行业和商品房市场的走向，响应国家对于楼市的各种管控政策。房地产企业应对市场的动向与政策的变化趋势做出及时准确的把握，灵活应对市场与国家政策的变化，制定最合理的财务策略，降低外部环境变动所带来的财务风险和市场波动带来的不利影响，在市场变化中积极创造收益。
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