现行房产税税则设计和实施中出现的问题及对策

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　　摘要：2011年1月28日，我国房产税改革开启，上海、重庆被列为试点城市，两市相继颁布了房产税暂行条例。房产税征收对象明确，税源稳定且具持续性，这对完善我国税制、调节社会财富分配、理顺中央与地方财事两权平衡有着积极意义。房产税在实施过程中，也出现了诸如征收范围过窄、计税依据不合理及税率缺乏弹性等弊病，亟待重视、修正。本文试从现行房产税税则设计和实施中发现的问题出发进行分析研究，并提出若干建议。
　　关键词：房产税 改革 问题 对策
　　一、背景与沿革
　　2011年1月28日，国家决定上海与重庆成为我国房产税征收改革的试点城市，两市也先后出台了房产税暂行条例，房产税问题进而引起社会公众关注。房产税作为一种财产税，征收对象为房产所有者，以其房产价值、租金等收入作为计税依据的税种。我国对房地产课税早在解放后的五十年代就开始了。1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》是第一部房产税方面的法规，条例规定了城市房地产税将城市房屋所需缴纳的房产税和地产税合并征收。1973年，税制简化，企业缴纳的房地产税纳入工商税，但对其他房屋所有者则继续征收。改革开放后，作为工商税改革和利改税的重要一环，1984年国家决定恢复对国内企业征收房产税，由此，城市房地产税主要分成城镇土地使用税和房产税。依据1986年正式颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），全国范围内恢复征收房产税。
　　2003年10月，党的十六届三中全会做出《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。据此精神提出了“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措，规定，外商投资企业、外国企业和组织、外籍个人从2009年元旦开始，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这是中国建立的内外统一的房地产税征收体系并沿用至今。2010年5月，国家发改委要求“逐步推进房产税改革”。次年1月，国务院决定对部分城市的个人住房进行房产税的征收试点，各地的征收办法要结合试点省市区的实际。2011年国务院颁布新的房地产市场调控措施，重庆和上海首先启动进行试点，这两市都颁布了房产税实施条例并宣布正式实施。
　　二、现行房产税法规实施中的问题
　　（一）征收范围过窄
　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税的课征范围为位于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋。改革开放40年来，我国经济发展迅速，城市化进程加快，尤其是在沿海等經济发达地区，社会主义成农村和城镇化建设的堪比原来的老城市还要规范整洁，且更具规模，成为了当地经济文化中心。同时，越来越多的企业用房也选择在农村新建。随着农村转化出的农业人口涌进，城市范围不断扩大，并涌现了不少新兴城镇，就产生了房产税征收过窄的问题。倘若房产税征收不能覆盖应有范围，国家的税源将会大面积流失，税负不公平的现象会凸显，引发社会矛盾。
　　（二）计税依据不合理
　　现行的房产税计税主要有两种依据，分别是从价计征和从租计征。反映房产原值采用的是从价计征房产折余，其依据的是房产的原始成本而非现值。由于这些年房地产市场过热，为炒不为住现象严重，致使房产现值远高于同时期的房地产市场的价格，原值其实是不能准确地房地产的市场价值的。因此，按照余值作为计征房产税，则导致房产税收入并没有因为房产增值而增加。另外，这种以房地产原值经过扣除一定比例之后余值为计税依据，老房的征收相对要轻，而且在持有房产期间会承担很少的税收，如此对新购商品房者则产生失衡。
　　从租计征，既要征收房产税，还要征收营业税（营改增后为增值税），重复征税严重。再者，从长期来看，计税依据为租金价格，这就导致商品房涨价后，租赁价格也在上涨，这就出现这一问题：房屋租赁价格高于房产折余价值。另外，房产的用途不同，税率也有区别，在税率的角度说，从价计征的税率低于从租金计征的税率，这样，从事经营活动的自用性住房征收的房产税会比出租房屋缴纳的房产税，从而增加租客负担，会扰乱房屋租赁市场，不利于纳税公平。目前，房产租金收费凭据也没有统一，出现大量违规操作，更有一些不征税公产房屋乘机用于租赁，使出租房屋的房产税征收比较混乱。
　　（三）税率设置缺乏弹性
　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，我国分别以房产原值扣除一定比例以后的余值乘以1.2%的年税率或以租金为计税依据乘以12%的年税率，计征房产税，其中，对出租用于居住的房产按4%的税率计征房产税。
　　实行统一税率若不顾及各地经济发展差异，将对经济强弱差异较大的城市，房产税占比差距比较大，房产税对地方财政的贡献不同，也就更不利于判断房产税对地方经济的贡献了，因此，应给地方政府一定权限，让税率的设置更加灵活。
　　（四）不同会计政策导致口径不一
　　2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合印发《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。”在《企业会计制度》中的第四十七条“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”即土地使用权计入房产原值，与税务机关关于房产原值的规定一致。而在《企业会计准则——无形资产》中：“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。”将土地使用权与房产原值分开，则与税务机关关于房产原值的规定不一致。在实际中，《企业会计制度》、《企业会计准则——无形资产》及行业会计制度一直在并行运用，使不同企业对房产原值计算口径不一，给税务征管工作带来困难。 　　三、完善我国企业房产税的建议
　　（一）适度扩大征收范围
　　事业单位用房应纳入房产税的征收范围。现在大部分事业单位都进行了改制，而现行房产税并没有把其房产列入征税范圍，致使一些单位都既从市场获取收入，又依赖财政拨款，而给国家税源造成缺失。要总结推广上海、重庆6年来的试点经验，把城市商品房房产税征收工作落到实处。十八大以来，集体和国有土地同地同权方面的改革的有序推进，随着特大城市、大城市近郊区和一些发达地区的农村，城镇规模建设发展可观，经济体量甚至大于西部地区的中等城市;如果农村房产税的改革能够和农村宅基地界定及占用结合到一起，对农村土地管理和确保18亿亩耕地红线也有积极的辅助作用。
　　（二）建立以房产市场评估值为主的计税依据
　　房产评估值就是房产评估中介机构依据相关数据对房屋进行评估后确定房屋的价值。要更准确地通过房产现值为依据进行课税，离不开建立动态的房地产价格评估系统。这就要求定期或不定期对住房价值进行评估，
　　当前，房产登记制度、房屋评估体系、房产评估人员，不管是数量，还是质量都不能满足评估的征收管理，因此，应该建立与此配套的制度和机构来来完善房地产市场，形成并规范房产的登记制度和信息共享平台，提供唯一、准确、方便的登记服务，并进行严格的信息审查：完善房产税信息披露制度，建立税务沟通渠道;建立独立的第三方监督机构，保证公平客观;建立申诉机制，防止纳税人的损失和伤害。
　　（三）适度放开各地政府对房产税制定税率的权力
　　目前，我国房产税的税率由中央制定。没有区别就没有政策，一刀切有弊无利。如前所述，应适当放权给地方政府，以实事求是、因地制宜的制定符合本地经济实际水平的税率，促进国计民生全面发展。
　　（四）统筹税费，简化税种
　　目前，关于房产税制度的改革，首要应进行税费统筹、简化税种，将土地出让金、增值税、使用税以及耕地占用税等有关土地的使用税费，和合理的房地产方面的行政性收费与现行的房产税合并开征新房产税。这不仅可以解决目前房地产相关税费名目繁多、重复征税问题，还能简化我国税种结构，方便征管，节约成本，优化税制体系。
　　结语：房产税有几大特点：税源可靠连续，有明确课税对象，具有调节财富功能，作为一个地方税种，房产税的有效计征有力改善目前地方政府在税收征管使用上事权不匹配的状况，具有十分重要的意义。与很多发达国家比起来，我国的房产税制度属于初始阶段，在借鉴国外先进经验的情况下，还要结合中国实际，对计税的依据、税率等进行规范，对征收范围进行完善，使之符合中国国情：科学、系统、公平的评估和征收体系逐步形成，建设税收的配套机制，并监管税收用途，“取之于民，用之于民”的目标真正实现。
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