基于多层次分析法的房地产投资决策风险系统的实证分析评价

来源:用户上传      作者: 施金亮　唐艳琳

　　房地产业是个高投入高产出高风险的行业，故房地产项目的投资决策风险显得更为突出。其投资决策风险因素复杂变化大且定量数据少，灰色性显著，仅靠评价者的定性分析和逻辑判断很难得到较为科学的评价结果。本文采用多层次分析法对房地产投资决策风险进行定量计算和定性分析，旨在对房地产投资决策风险系统进行客观的量化分析和总体评价。
　　由于不同的项目存在着不同的特点，其风险因素也各有不同。为使分析更具有针对性，笔者以上海某房地产投资开发项目为例，借助上述理论原理和方法进行实证分析研究，以期房地产投资者在风险防范和投资决策获得最优效果。
　　
　　一、房地产投资决策风险层次结构图的建立
　　
　　通过仔细分析，找出了该项目中的关键风险因素(包括系统风险和非系统风险)，得出以下投资决策风险层次结构图。
　　
　　二、判断矩阵及特征值的计算
　　
　　利用德尔非法及1～9比例标度，计算出一二层指标体系的风险度的判断矩阵。如资源风险的二层指标风险度的判断矩阵以及特征值分别为:
　　所以，
　　同理，我们可以分别得出一、二层风险因素的判断矩阵及特征值：
　　特征值矩阵分别为:
　　二层风险因素的权重矩阵为:
　　
　　三、一致性检验及对风险因素排序
　　
　　已知各判断矩阵,根据公式一致性检验公式:及平均随机一致性指标表可对二层指标的特征值进行一致性检验:。C.R.1<0.1，接受A1的一致性。同理，C.R.2=0.0288<0.1, C.R.3=0.0058<0.1, C.R.4=0.0079<0.1, C.R.=0.0719<0.1。接受一致性。
　　以上得出的二层风险因素的风险程度（W1、W2、W3、W4）仅仅是对于其上级风险因素也就是一级风险因素而言的风险程度，我们还需要对二层风险因素相对于总的房地产投资决策的风险度矩阵W’∶
　　根据风险度矩阵W’,将这些评价指标分为四类:基本无风险、风险较低、风险较高和风险很高,可对各风险因素进行排序,见表4。
　　
　　四、结论
　　
　　虽然多层次分析法可以对房地产投资决策风险因素进行较为客观的定量分析，但该模型难以反映项目利润空间。同时，多层次分析法中的各相关数据存在一定的主观性，在未来分析中，还需对其作进一步的修正和改进。尽管如此，我们还是可以利用多层次评价法对各风险进行较为准确判断和衡量，采取更有针对性和目的性的措施降低风险和规避风险。并且，当有多个投资项目时，可对项目间的风险度进行比较，选择更好的投资项目。

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