“地王”凶猛

来源:用户上传      作者: 张映光

　　开发商在上一轮泡沫中累积的大量存货,不可能仅仅靠“小阳春”就得到有效消化,12亿平方米未开发土地还滞压于开发商手中
　　
　　《财经》记者 张映光
　　
　　房地产市场深度调整的阵痛还未完全抚平,开发商疯狂争夺土地的一幕,却要再度重现了。
　　
　　6月16日,北京市土地整理储备中心(下称土地储备中心)重新推出临近东四环路的广渠路15号地块,挂牌竞价。这块一年半前遭遇流标的黄金地块,被很多业内人士看做北京土地市场的风向标,引来多家地产商环伺。
　　
　　两年前,在土地市场最疯狂的时候,这块土地在入市前便被诩以“未来新地王”的称号――预示其将再创北京地价新高。但房地产市场急转直下,这块土地最终无人问津:2008年1月,广渠路15号地公开招标,因竞标开发商达不到规则所必须的三家以上,遭遇流标。
　　
　　这次流拍,成为房地产市场进入深度调整的标志性事件之一。此后,全国各地土地纷现流拍。房地产商2007年不惜重金取得的天价“地王”,迅速沦为鸡肋,退地风潮席卷各地。地方政府不得不一再推迟供地计划,土地出让收入锐减。
　　
　　如今,持续低迷的土地市场突然回暖,北京市土地储备中心也决定重新将广渠路15号地推向市场。
　　
　　广渠路15号地的规划建筑面积由42万平方米缩减为28万多平方米,其挂牌出让起始价为16.47亿元,折合楼面地价约为5882元/平方米。2007年,万科曾以楼面均价1.1378万元/平方米获得西大望路27号土地,而这块地就在广渠路15号地对面。据《财经》记者了解,合生创展很想取得这块土地,另有中国电子工业开发集团等多家企业亦购买了标书。该地块竞价截止时间在6月30日,截至记者发稿,土地储备中心已收到一份报价。五六月间,北京、广州等一线城市,不仅多块入市土地争夺激烈,溢价成交,而且个别黄金地块,再次创下天价成交记录,“地王”重现。
　　
　　土地市场的回暖,令一些市场人士对房地产市场的前景重新变得乐观起来。摩根士丹利、高盛等外资投行研究部均发布报告,认为中国的房地产市场已经走出了低谷,并将延续不断升温的势头。
　　
　　但是,如果深入剖析此次土地市场重新升温的成因,即可发现,突然形成的新一轮土地热潮,显然不是中国房地产泡沫彻底化解和周期性调整宣告结束的结果。在政府不遗余力的土地刺激政策和市场对通货膨胀预期的担心下,土地泡沫的再次膨胀,也许正隐藏着房地产的下一轮危机。
　　
　　开发商故伎重演
　　
　　从土地市场的冰点到“地王”重现,只间隔了短短一个月的时间。房地产开发商们跃跃欲试,将资金再度投向土地市场。
　　
　　4月29日,金地集团以5.6亿元的价格,获得上海市青浦区徐泾镇3号地块项目住宅用地,比底价溢价82%;绿地集团以9.5亿元拿下松江区辰花路15号B地块,溢价亦超过80%。在房价大幅下调的深圳,4月底两块土地成交,价格亦远高于底价。
　　
　　进入5月,土地交易更加踊跃,个别黄金地块突现“天价”。绿地集团以12亿元获得上海徐汇区斜土街道107街坊(船厂路地块),富力地产以10.22亿元拍得北京广渠门外10号地,广州城建集团以3.45亿元价格获得广州珠江新城最后一块居住用地,楼面价均超此前周边土地价格,成为当地“新地王”。中原地产研究中心统计显示,5月,居住用地底价成交率已由年初的八成下降到五成,一线城市地价水平则出现明显回升,与前12个月均值相比,上涨近三成。这一情景,与2008年各地频现土地流标形成了鲜明反差。
　　
　　土地拍卖结果表明土地市场已露回暖迹象,但是,对比几块溢价成交的土地与该地块周边历史价格即可发现,政府以较低价格招标,是促成这些地块成交的直接原因;而其成交价格虽然高出底价不少,实际上仍在较低水平。
　　
　　根据中原地产研究中心数据,今年4月,成交地块均价为1004元/平方米,比前12个月价格下降了13%。
　　
　　土地市场回暖的根本原因,是房地产商在政府和银行的帮助下,暂时度过了流动性危机,并获得了较为宽松的融资环境。
　　
　　一方面,去年年底,银行对大型房地产开发商到期贷款进行了延期和展期,令房地产商度过了短期债务危机;地方政府则推延了开发商缴纳土地出让金的期限,甚至将本应全部缴清的出让金,转为分期缴纳。一些资金链濒于断裂的房地产商,得以起死回生。
　　
　　另一方面,在救市政策刺激下,今年上半年楼市出现“小阳春”,一部分大型品牌开发商迅速回笼资金。
　　
　　在短期危机缓解后,宽松的信贷政策以及自有资本金比例下调的新政策,令房地产商的资金变得宽裕起来。一些大型房地产商不仅能够轻易获得银行的项目贷款,而且能顺利在资本市场获得了新的融资。比如,华润置地5月配售2.3亿股,集资近33亿元;保利地产不仅发行13亿元公司债,不超过80亿元的增发方案也获得了批准;龙湖地产也在不久前发行了14亿元公司债等。
　　
　　这一切条件,令大型房地产商开始走出漫长冬季的蛰伏期,重新启动融资、圈地、再在资本市场圈钱的既有发展模式。
　　
　　大型房地产开发商金地集团,在2007年上半年斥资161亿元取得504万平方米土地后,为应对市场危机,及时刹车,2008年全年仅购入一块土地。如今,金地在避过危机后,开始重新扩张。金地董事长凌克在2008年年报发布会上表示,如果金地41亿元定向增发融资成功,将斥资100亿元来买地。
　　
　　房地产龙头企业万科则与金地相似。5月,万科在全国拿下六幅地块,总金额达23.14亿元。不过,这些土地均位于二、三线城市,平均楼面地价仅为1230元/平方米。可以看出,万科尽管在市场回暖的形势下,再度扩张土地,但仍旧显得十分谨慎。
　　
　　至于富力地产高价拍下广渠门外10号地,主要因为该地块毗邻富力广场、富力城,可以形成成片开发优势。另外,富力地产亦有通过拿地重新树立度过危机的形象,以达到在资本市场获得新的融资的目的。富力地产今年年初计划发行70亿元公司债,但是,这项发债计划至今还未通过审批。
　　
　　政府力推土地财政
　　
　　不论房地产开发商资金状况如何,在刚刚经过一场生死劫之后,对市场的信心都不可能迅速恢复。对此,依靠土地财政的地方政府,比开发商更为焦急。地方政府不遗余力地使出种种招数,试图通过救市政策,将开发商重新拉回到土地市场。
　　
　　地方政府的首要做法,是在今年上半年适当调低了土地出让价格,从而诱使更多的开发商参与竞标。
　　
　　2008年,尽管大量土地流拍,政府并未立即降低土地的出让价格。一些政府官员还公开表示,土地属国有资产,调整价格较为复杂。但是,随着楼市和土地市场形势恶化,地方政府压力越来越大,地方政府以及地方政府委托的大型国有企业所进行的土地一级开发投入,很难收回,而这些资金其实主要来自银行信贷。
　　
　　地方政府迫于压力,不得不下调土地出让价格,令土地成交价格在2004年之后,首次出现单季度的同比下降。正是土地价格的下降,促成今年4月土地交易重新活跃起来。
　　
　　除了降价,地方政府还放松了土地出让的各项条件。据《财经》记者了解,早在2008年土地市场陷入低迷之时,此前为控制房地产价格而出台的多项严格打击囤地的规则,已在大部分城市废弃。此时即使地方政府不主动收回土地,房地产开发商都在寻求退回土地。土地一旦退回,则很难再成交。

　　
　　如今,一些地方政府甚至许诺,开发商可先进行开发,再分期缴纳土地出让金;或暂不开发,即可暂不缴纳土地出让金。
　　
　　在上述种种努力之下,土地市场出现回暖,地方政府向市场适时大量释放土地,并将很多积压已久的优质地块,以较低的起始价投向市场。这在客观上造成市场对土地价格再度大幅上涨的预期和恐慌。中原地产研究中心数据显示,5月居住用地供应量比前12个月的均值增长了43%。
　　
　　根据北京市土地储备中心数据,北京5月已成交地块达16块,成为今年以来成交土地最多的一个月,比3月多出8块,比4月多出9块。包括富力地产、龙湖地产、金隅嘉业、保利地产及北京亿城等众多品牌房企,均在5月出手拿地。
　　
　　北京市土地储备中心副主任叶向忠表示,北京还将加大土地供应力度。6月底前,北京将完成经营性土地出让60%以上,这意味着将有800多公顷的经营性土地将在6月底推出。
　　
　　通胀预期下的恐慌
　　
　　土地热潮重现的另一个外部原因,是市场目前对信贷放量可能在未来引发通货膨胀的恐慌。这令大量资金为了规避风险投向房市。
　　
　　据中原地产统计,与今年前三个月月均成交量相比,高档住宅4月至5月月均成交量增加1倍;低档住宅月均成交量与前期基本持平,个别城市甚至有所减少;中档住宅的成交量增长幅度介于前两者之间,显示投资型需求开始重新回到房市。
　　
　　中原地产认为,高端市场迅速回暖,一方面是受到政策和信贷方面因素的刺激,另一方面是因为当前经济形势下,部分民间资本并无更好的投资机会。在预计可能出现通胀的情况下,资金寻求保值增值,转而流向房地产市场,其中具有良好升值潜力的高端住宅市场成为这类投资者的首选。
　　
　　投资型需求的回归,最直接的影响是促成房价上涨。对此,二手房市场比一手房市场更为敏感。
　　
　　国家发改委和统计局公布的最新数据亦显示,5月,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%,涨幅比4月扩大0.2个百分点。其中,二手住宅销售价格同比上涨0.9%,涨幅比4月扩大0.9个百分点。
　　
　　房地产开发商开始购置土地,亦有规避通胀的原因。值得关注的是,大量原本并不从事房地产开发的企业,正在将资金投入土地市场。这些并非主营房地产的企业,频繁出现在最近的土地拍卖会上,令很多大型品牌开发商在拿地时经常措手不及。
　　
　　富力地产以超过预期的价格买下北京广渠门外10号地块,部分亦是由于这一原因。竞拍当日,参与竞价的开发商,除了富力地产,几乎均为不知名企业。令富力地产没有预料到的是,中国电子工业开发集团这一很少介入房地产开发的企业,一直与富力地产竞价至最后,抬高了价格。据《财经》记者了解,这家开发商同样将参与广渠路15号地的竞标。
　　
　　市场对通胀和土地升值的预期,助长了土地市场重新升温;加上比较宽裕的土地出让条件和宽松的融资环境,令房地产商敢于重新将资金投向土地市场。这背后最主要的推动力仍旧是银行信贷。在多重因素作用下,土地价格和房价正有可能出现新一轮的泡沫。
　　
　　中国地价和房价一直持续上涨。2008年随着金融危机的爆发,投资需求锐减,令房地产成交量迅速下降,自住型购房者亦持续观望。
　　
　　成交量锐减的直接后果,是房地产商的预售款大幅下降。如果房屋不能按照计划预售,开发商就不能通过预售回款偿还银行、建筑商的债务,更无法支付新开工项目的土地出让金。
　　
　　这样一来,政府依赖土地获取财政和开发商融资圈地模式双向作用下积累的泡沫难以为继。房地产市场的调整,正是一个令房价、地价回归正常,不断挤压泡沫的过程。这同时也是开发商“去杠杆化”的过程,那些依靠高负债扩张、过于贪婪的企业,本应受到市场的惩罚。但在这一泡沫尚未破碎时,政府和银行通过不遗余力的救市,令开发商逃过一劫。
　　
　　不过,这只是延缓危机的到来,开发商在上一轮泡沫中累积的大量存货,不可能仅仅依靠市场“小阳春”,就得到有效的消化。
　　
　　表面上看,全国一线城市的存货压力得到了一定的缓解,但是,存货只包括已经取得房屋销售许可证的可售房源,并不包括大量未开发的土地。戴德梁行报告称,目前大约12亿平方米的土地依然滞压于开发商手中。
　　
　　在信贷放量和救市政策刺激下的新的土地泡沫,将令土地存货进一步扩大。
　　
　　新一轮土地热潮的背后,可能是一个还没来得及化解,却被人为因素再次催生的更大的泡沫。■
　　
　　

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