以房养老的中式分析

来源:用户上传      作者: 张　昱

　　随着南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出逆按揭性质的“以房换养”举措后，
　　上海、重庆等城市的业界和政府部门也掀起了探讨此项新业务的热潮。多家金融机构也纷纷表示对此有所关注。
　　以此为契机，“逆按揭”这个名词，似乎突然让人们对养老制度的完善充满了希望。
　　
　　什么是“逆按揭”
　　
　　以房养老，又叫"逆按揭（Reverse Mortgage）"或者住房反向抵押，在国外兴起只有一二十年时间。它是以自住物业作抵押，来进行借贷的一种商业活动。借方通常为高龄人士，将其拥有业权的自住物业按给借方，从而得到贷款。贷方可以是一间金融机构或银行，也可以是任何其他机构或人士。从财务角度来看，逆按揭是将借款人未来出售物业的收益转化成实时现金收入的一种财务安排。
　　这一模式最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种"以房养老"的方式。假定王先生55岁，除了一套房子外没有其他的积累来保障他的退休生活；此时，他可以把房子抵押给金融机构，换取之后若干年的养老金。如果在他离开人世的时候，他所领取的价值大于房产价值，由于“不追讨保证”条款的保护，贷款人通过购买保险等方式自行承担损失；如果他所领取的价值小于他的房产价值，贷款人将剩余价值作为遗产返还给此遗产的继承人。
　　以南京汤山的"温泉留园"为例。按照规定，凡拥有南京本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
　　
　　以房养老的基本条件
　　
　　“逆按揭”实际上牵涉到很多方面，需要法律、经济制度以及金融和房产市场配套体系的共同协调，因此，这个市场需要具备一定的条件才能发展起来。
　　例如借方必须超过一个指定的年龄，拥有有关物业的业权，并且本身居住在该物业之内。至于物业方面，必须是素质良好，能在按揭期内保持其价值，及容易出售。房屋产权人即老人要有正常的行为能力；要具有完整的产权，不能有债务、担保阻挡权利的因素；签订协议时，产权人对养老机构（银行或其他机构）的资信、履行合同的能力要有全面的了解，因为一旦经营单位破产，养老金就失去了保障。
　　
　　在中国的发展前景
　　
　　事实上，“逆按揭”在国外也并没有形成非常巨大的市场，只有部分国家形成了一定规模。而在中国，作为舶来品，恐怕要面临更多的障碍。
　　首先，它是在西方的文化制度下形成的。西方人崇尚独立，经济的独立是根本。因此，一方面，当父母将子女抚养成人后就不再对其之后的生活负责；另一方面，父母也要对自己的养老问题负责，尽量不给子女增加负担。像上文提到的荷兰老人一样，他们甚至可能没有子女！所以，他们没有必要将大量的财富留给子女，反而更愿意用这些财富解决自己的养老问题。而在中国儒家文化环境下，家庭（子女）才是养老体系的核心。“养儿防老”观念之下，“子承父业”是理所当然的结果。所以，这种“不通情理”的财务安排，能否获得广泛的社会认同，进而形成真实需求，有待考证。
　　其次，房地产市场的不成熟。恐怕银行对于房产泡沫的恐惧已经不是什么秘密了；在这种情况下，有哪家银行愿意将大把的资金赌在今后的房产市场上？同时，房产流转过程中所涉及的各种市场与政策因素的不确定性，也会让银行望而却步。
　　再次，金融机构开发相应产品时面临的复杂问题。房产价值评估、按揭比率测算、国民人均寿命预测、房产价值的长期跟踪、物业的维护、道德风险，将会牵扯很多的精力与投入；而收益却要在十几乃至几十年后才能看到，在目前银行实行年度业绩考核的情况下，有谁愿意为此付出没有功劳的苦劳？
　　再者，风险控制问题。如果只向银行开放“逆按揭”业务，那么，对于“以房养老”的人而言，风险就会得到有效的控制。但是，对于银行而言，风险的控制将会很难，而且要付出更多的成本。比如前面提到的房产估值等操作层面的问题，申请人的道德风险问题，以及最后的物业变现问题。对于这些潜在的风险，所能采取的预防措施是非常有限的，尤其在目前各种市场体系与制度不完善的情况下。最简单的例子，就是银行很难找到保险公司对其风险进行投保，也无法自如地将“逆按揭”贷款证券化，从而改善自身流动性问题。
　　最后，物业的产权问题――70年使用权。一旦说到老人逝世后房屋产权归放贷机构所有，就使我们不得不又引申到另外一个问题上去，可能也是我国发展“逆按揭”的最大障碍。那就是我们都知道的：我国房产政策规定，公民购买的是房屋最长只有七十年的使用权，而不是所有权。可能我们这里大多数人还没有意识到，或有人意识到，但认为这是无法改变的，而采取了“船到桥头自然直”的策略。但是，我们买房时隐含着未来某一刻房子将一文不值的风险，这直接影响到我们可不可能真正使用“逆按揭”――在接近七十年使用大限时，试问有哪个精明的“商业机构”会傻到接下这样的案子，继续按月供养借款人呢？
　　
　　走“中国特色”的“逆按揭”之路
　　
　　我们无须更多地强调或提醒人们对于人口老龄化所带来的经济、社会问题，因为这已经是一种共识。因此，作为一种养老制度的补充，我们应该也必须以严肃的态度对待。比如上海这样的城市，目前，就有20%左右的60岁以上老年人口，政府养老金赤字始终降不下来，加之养老相关的费用高昂，而且还在以一个相当的速度递增。如果不去积极寻求更好的办法，整个社会的稳步发展一定会受很大的影响。
　　“逆按揭”是不是一定没有发展空间？对于目前就处在养老阶段，或接近养老阶段的有房人而言，从理论上讲绝对有尝试这种业务的可能。我们可以找到其发展可能遇到的障碍，结合实际情况来完善制度、健全市场、推出配套措施，就能够走出一条有“中国特色”的“逆按揭”之路。

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