签约理财师
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作者: 本刊编辑部
理性回归
――有关货币市场基金收益率下降
理财师观察：
现象：由于2004年股市表现低迷，投资者在投资工具的选择中日益重视本金安全与收益率。在这样的市场条件下，货币市场基金得到了广泛关注甚至追捧，规模增长迅速；同时，更多的基金公司也进入这个市场，一度出现竞争非常激烈、非理性攀比收益率的局面。然而随着市场的变化与管理的逐渐规范，货币市场基金的收益率已由去年的3％左右降至目前的2％左右（近100个基点）。
原因：货币市场基金主要投资工具的收益率降低、流动性与风险性问题。
（1）央行票据收益率大幅下降,从最高近3.2％降至目前的约1.3％；
（2）债券投资收益率很低，甚至低于储蓄，而转为同业存款或存单等，其收益率依然很低，并且会相应产生流动性下降的问题；
（3）短期融资券的大量投资，难免会产生兑付风险问题；
（4）基金规模增长过快，市场难以很快消化。
本质：货币市场基金本质上是一种现金（流）管理工具，而不同于一般意义上的“投资工具”。目前这样一种收益率的下降，其实是向其本质的一种回归，是非理性投资繁荣后的一种冷静。作为一种准储蓄性质的金融产品，它是个人与企业管理短期资金流的良好工具，并且能够有较储蓄稍高的收益。
预测：货币市场基金的收益率不会再长期大幅上升。从宏观角度讲，由于汇率制度、银行资产管理体制以及整个金融经济体制的改革需要一个宽松的货币环境，因此，今后相当长的一段时间内货币市场上的资金会比较充裕；从微观市场层面，基金总数量与规模的增长速度非常可观。因此，今后市场上货币基金的各类投资工具的收益率都不会有大幅提升，尤其是央行票据的收益率。
建议：由于封闭基金临近到期清算以后，其投资价值将会逐渐凸现，其在二级市场上的折价也会相当有吸引力（折价可达25％～30％）；同时，封闭转开放的基金也具有同样的投资价值。明年底开始，首支封闭式基金将到期，从而投资者可以酌情考虑，进行先一步投资。
理财市场
―观念问题是最大的“绊脚石”
理财师观察：国内理财市场的发展较晚，但市场规模的膨胀非常快，整个行业从新兴到激烈竞争并没有经过很长时间。在资本、货币市场发展还不充分、相关法律法规还不健全的条件下，理财产品的数量、规模、管理，理财机构的建立、运营，投资主体的理财意识等方面都存在诸多问题，影响甚至妨碍了理财行业的整体发展。
在市场的微观层面，主要是投资者（客户）与运营者（理财师、客户经理）。
中国的投资者大都经历或见证了中国市场经济的飞速发展（尤其是金融市场的从无到有），很多不合常规的发展模式与现象深植于潜意识中；因此，他们对于收益率的主观要求有时是非常不合理的，显得急功近利（实际业务中，要求理财师实现10％～20％以上收益率、甚至更高的案例并非笔者杜撰）。
作为运营者的客户经理同样存在观念上的问题。由于发展较晚，理财师整体的专业水平不够；因为并非擅长操作金融产品就具备了成为理财师的充分条件，后者要求具有更多的专业领域经验。目前理财师在遭遇业务进展困难时，通常都会将责任归于理财产品本身，而没有真正地从服务意识上去考虑。
这样，作为微观层面的双方之间就很难不产生分歧，使市场发展受阻。
以小见大，微观上升到宏观角度后依然首先表现为观念问题。目前，包括银行在内的各金融机构纷纷开设理财中心、财富管理中心、理财工作室、贵宾理财大厅、等等；在硬件设施达到“国际一流水平”的同时却忽视了真正具有核心竞争力的系统建设，没有将理财业务及其部门当做新兴产业来对待，从而在人员配置、工作流程、激励机制、培训机制等各发面没有及时配套，进入客户不满→业务开展困难→客户经理抱怨→服务质量下降的恶性循环。
35个城市房屋销售价格涨幅回落
―北京住房价格何去何从
理财师观察：央行数据显示，二季度房地产开发投资增速持续下降，回落趋势明显，全国35个大中城市房屋销售价格涨幅回落。分类别看，二手住房销售价格涨幅高于新建商品住房。经过五个月持续上涨，北京商品期房市场5月份已经出现涨幅减缓之势，商品住宅期房价格6月份首次下降。
这些数据能够反映北京住房价格的真实走势吗？
人们对上海等地存在房地产泡沫有着较为一致的看法；在北京，特殊的地位、奥运会的即将举行等因素，使房地产泡沫问题争论较多。目前买卖双方出现胶着状态，交易量下降明显，持币待购是普遍心态。然而上述数据是否真的应验了某些观点所预测的北京房价将持续大幅走低呢？
在作出或涨或跌的定性判断前，我们需要从几方面来分析。
（1）数据问题。由于对开发商投资类别、地块、存量增量等因素的区分程度不够，数据显示的仅是一个宏观的情况，而对于具体分析北京各板块住宅价格走势的实用性有限。
（2）存量与增量。从供给方面考虑，住宅供给分为存量与增量两块，只有两者同时增多或减少，才能断定其必然的上升或下降，否则需要进一步分析。
在北京，不同板块的增量房与存量房情况差异很大。
在南三环与东、西、北四环以内，基本以存量房为主，长期内的增量房也极其有限；其位置、交通等各方面便利条件决定了需求的一直稳定上升，供不应求的局面会一直持续。比如朝青板块与万柳、紫竹院等区域。前者增量房比较多，但毗邻朝阳商务区、国贸、CBD；后者几乎没有增量房空间，以存量房为主，供给有限。
存量与增量房都比较多的区域是否存在降价空间呢？比如通州、望京、昌平（东南至西南部边缘地区）等板块。事实上，由于接近国贸CBD、三元桥商务区（正在兴起）、奥运村、中关村、机场等地，交通条件相对便利，房价水平适中，房价租价比例诱人，所以，受到众多在相关区域工作的家庭、个人的追捧，在一定程度上还存在上升空间。
（3）持币待购与真实需求。其实，持币待购的都是对房价后势看跌的人，或是房产投资人与并不急于购房者。随着胶着状态的持续，真实需求势必得到积累，终将入场交易。刚在军博举行的房展会上，交易量与去年相若，但观展人数比去年同期上升了20％～30％；这也说明了近一段时间持币待购现象已经积聚了一定力量。
（4）租房与买房问题。这样一种抉择其实是对房价走势判断的一种侧面反映。如果具有真实购房需求的人大多认定房价后势走低，那么，租房势必成为中短期最佳选择。若这种情况发生并持续，确有可能促成房价的实际下跌。但据链家机构第二季度二手房及租房成交量显示，实际交易量虽有大幅上升，但主要是季节性因素，与去年同期相比，增幅相若。这也就是说，市场看跌预期并没有真正形成，依然处于观望阶段。
结合上面几点，在供给规模有限、真实需求旺盛、市场没有真正形成下跌预期的情况下，房价大幅走低的可能性很小；从整体上看，北京房价将保持稳定。
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