浅析不动产权籍调查测绘
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摘 要：自2013年我国出台不动产统一登记制度开始，为了正确落实不动产登记要求，为不动产登记提供准确可靠的数据，加速不动产数据库的有效整合，各地陆续开展了不动产登记试点工作及不动产权籍调查及测绘工作。这项工作正是不动产登记权籍系统数据的重要来源，只有特别重视不动产权籍调查测绘工作，才能确保获得数据的准确性，这不仅为不动产统一登记工作的顺利实施打下良好基础，更是为了保护权利人的合法权益。
关键词：不动产权籍调查 不动产权籍调查测绘 宗地测绘
中图分类号：F299.23 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2019）07（a）-0095-02
近年来，中国经济高速发展，只有落实好《物权法》，以及不动产统一登记制度，才能有效保护不动产权利人的合法财产权。为了实现不动产登记信息的区域化共享，形成统一规范的不动产登记制度，我们要稳妥地、积极地、有序规范地推进不动产的权籍调查工作，为确保不动产登记工作实施的顺利，重中之重的任务就是对用地进行宗地测量。宗地测量是指以宗地为基本单位，测量其土地位置范围、面积、权属界线、界址点、建筑物和其他附属物、调查使用期限及土地来源等而进行的地籍测绘工作，最后，获得成果数据，如宗地图、界址线、界址点、界址点坐标及面积等。由于这些信息直接用于不动产发证工作，因此具有法律效力，而该项工作是对政策、技术和精确度要求都很高的工作。该文从实际工作的角度，介绍宗地测绘工作的流程，结合宗地测绘、发证等工作中容易出现的问题，简要介绍了一些工作经验，及出现的一些问题和处理建议。
1 不动产权籍调查及不动产权籍调查测绘
1.1 不动产权籍调查
不动产权籍调查是指根据权利人的申请，采用内业外业联合核查和现场实地调查的方法，对不动产的权籍进行调查。通过调查权属和不动产测量，确定不动产的权属、界址点界址线、面积、用途、等级和价格等基本情况，形成调查成果，如报告、数据、图件、表册等，作为不动产登记发证和其他工作的依据，该项工作应遵循明确权属、界址清晰和面积准确等原则。
1.2 不动产权籍调查测绘
不动产登记的前提是不动产权籍调查测绘，调查所得的成果一旦登记使用，则具有法律效力。在开展不动产权籍测绘工作的过程中，先由不动产权利人的申请登记，测绘单位再通过权属调查和测绘来核查并确认不动产的基本情况，在地籍调查的工作基础上，采取宗地现场调查测量，利用现有数据成果，利用现有底图作为基础测绘的工作底图，通过内业外业核查、现场实地调查测量的方法，完成不动产权属调查及测量等工作，最终生成调查成果，如数据、图件及表册等资料。这是为不动产的登记和发证提供重要技术支持的工作。
2 不动产权籍调查测绘工作开展的想法
2.1 技术路线
在地籍调查的基础上，以宗地为根本，利用现有不动产的调查成果，利用统一坐标系的城市地籍图（或城市地籍数据库）、农村宅基地地籍图和大比例尺地形图等作为工作的基础底图，通过内业查找用地来源、用地性质、用地批复文件、邻宗地档案等资料，通过内业初审与外业测绘相配合的方法，完成不动产权籍调查及测绘工作。
2.2 工作流程
2.2.1 调查前的准备
内业收集宗地现有档案资料（如土地登记、查封、抵押、权源、控制点坐标、界址点坐标、界址线等），通过整理并分析，核查是否有邻宗地，并收集邻宗地的档案资料;根据档案及现场的实际情况，制定工作计划，提前向土地使用者及邻宗地发放《指界通知书》;寻找控制点，并找出测绘用的地籍底图。
2.2.2 权籍调查
权籍调查主要包括：调查与核实不动产的权属情况;核清界址等状况;地籍调查员和测量员、本宗地权利人及邻宗地权利人共同到现场进行指界。由本宗地权利人确认其宗地的具体位置及范围，地籍调查员指界，并确定界址点及界址线，测量员则现场对地籍要素进行外业测量，例如用地范围、四至、用地面积、界址点线及建筑物等，并绘制宗地草图。如有争议，要在现场共同商议并确定解决;详细填写《不动产权籍调查表》的内容，最好对争议处现场拍摄照片存档。
2.2.3 不动产测绘（地籍、房产）
外业：控制测量;界址点、界址线测绘;本宗地及邻宗地、房屋的测绘;面积计算;撰写不动产测绘报告。内业：绘制宗地图;输入标注宗地属性、相邻宗地属性及信息;绘制房屋自然幢图;录入自然幢属性;宗地、房产面积计算。
2.2.4 质检入库
不动产权籍调查测绘的成果包括文本、图件和表格等成果。首先，测绘单位要对自己的测绘成果在本单位的成果库里进行初步审核，合格后交给不动产登记中心进行再次审核，进行拓扑和逻辑检查，成果合格后才能入库。
2.2.5 成果归档
调查成果以宗地为单位，以统一规范的要求，进行分类整理和存档，调查测绘期间的纸质资料与电子数据也要进行分类归档。
3 宗地测绘时要重点注意的事项
（1）基本原则：确认权属来源的合法性、四至及边界清晰明确、面积准确、权属没有争议。
（2）测绘工作范围应为该宗地权属界线外30～50m的范围，并同时调查清楚相邻宗地的权属界址线等情况，避免跟本宗地权属界线产生叠压或有空隙的情况。
（3）界址点误差超限，界址线权属的确定。在这种情况下，首先要核查确认界址线所在地物是否有变化，如果没有变化，保持原始权属界线不变;如果有变化，要对测量数据进行检验，如果复核并确认当前测量数据正确无误、地物也未发生变化，应根据地物的实际情况调整界址线，调整后的用地界线的面积数，应尽量跟原来的保持一致。对于有变化的界线，应现场要求本宗地和邻宗地权利人共同对界址线进行确认并指界盖章，并在确认正确后使用。
（4）房屋的材质及楼层数应在现场仔细核查清楚。城区内的街道和小巷通常都有路名，要仔细核对，并在宗地图上加以标注。宗地四周的邻宗地用地名称也要核实清楚，验证后在宗地图上加以标注。
4 结语
不动产权籍测绘是一项非常重要的工作，由于其自身的特色性，提供高质量、正确的成果将对不动产登记和其他工作產生非常重要的作用。为了更好地促进不动产登记工作的发展，有必要建立涉及国家标准和行业规范的不动产权籍调查测绘制度体系，这是一项重要而艰巨的任务。在不动产权籍调查测绘工作中，只有使用先进的测绘技术和先进的制图软件，制定合理有序的工作流程，才能使测绘工作符合实际需要，既能有效地满足不动产统一登记的要求，提供高质量的技术成果，又能为社会提供更加高效、优质的服务。
参考文献
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