大型城市商业综合体项目管理及实践

来源:用户上传      作者:

　　摘  要：该文以某商业综合体工程建设为例，为确保商业项目顺利、平稳地推进，强化对项目整体从开发到运营的全过程管控。在开发前，提炼城市地方文化元素，从商业定位、客群分析等方面进行设计规划，通过完善图纸和建立资源库等措施为工程顺利启动奠定基础。编制项目全周期计划时间轴，采取切实可行的施工组织策划，保证主体结构的完工以及开业前商业调改的顺利完成，加强对整个施工过程的安全管理，保证项目最终高品质效果的呈现。
　　关键词：商业项目管理;设计及采购管理;进度管理措施;质量安全管理措施
　　中图分类号：TU71 文件标志码：A
　　0 引言
　　商业项目的项目管理是指通过对商业的精准定位，依据项目特点进行设计，合理进行管理策划，确保项目的各项进度推进;项目管理者运用系统的理论和方法，对项目及其资源进行计划、组织、协调和控制，实现项目的开业及运营目标[1]。
　　1 工程简介
　　1.1 工程概况
　　图1 为龙城天街综合体周边商圈辐射区域示意图。洪庄机械厂HX-020702地块S-3#商业综合体项目（龙城天街）地处江苏省常州市钟楼区，如图1所示，北接勤业路，东接五星路，西接韩村路，属于常州钟楼区勤业板块核心区域。项目用地32 598 m2，容积率3.25，总建筑面积约16.2万m2，与常州地铁二号线五星站接驳。
　　1.2 工程特点
　　工程有4个特点。1）项目体量大。项目总建筑面积约16.2万m2，地上10.7万m2，地下5.5万m2，商业面积12万m2，地上5层（局部6层），地下2层，是常州城西体量最大的商业综合体。2）安全风险大。该项目基坑深度超10 m，属于深基坑工程，中间3段锚索，需要分层开挖，流水作业，施工难度大。项目位于勤业板块核心区域，周边交通流量大，基坑开挖期间需密切监控对周边道路的影响。3）施工组织难度大。夜间施工、政府管控等干扰因素多，有效作业时间短。周边为交付小区，人流车流密集，对施工车辆通行影响较大。4）环保要求高。项目位于闹市区，存在交通管制、扬尘管控和噪声管控等多种政策管控的影响，有效作业时间短、环保措施要求高。
　　2 商业项目建设前管理
　　2.1 商业定位分析
　　该项目（龙城天街）位于常州市钟楼区。周边辐射3 km内20万居民，5 km内居民50万。通过对周边消费群体的深入了解、定位及业态规划、品牌落位不断修正调整，紧抓周边25～40岁的家庭作为主力客群，提供高品质设施、高效化服务、高便捷购物、多元化品牌（以大众熟知品牌为主导 ，辅以少量中高级的潮流运动品牌作为补充），多元化餐饮搭配儿童及娱乐组合，成为一站式生活欢聚中心。
　　2.2 设计管理措施
　　2.2.1 设计原则
　　在城市土地这一不可再生资源之上，充分利用土地、挖掘土地潜力，有效配制资源，实现整体高品质公共空间与商业建筑开发经济利益的双赢局面，为该项目方案设计的出发点与立足点。
　　2.2.2 总体布局
　　该项目的规划以人性化的设计理念营造出一个家庭型一站式商业综合体，提炼“运河之舟”概念及“乱针绣”等常州运河文化元素，融入建筑风格及环境设计的各方面，契合常州城市文脉，以满足高档次高品位的购物体验需求。
　　地块为商业用地，北侧靠近城市主干道勤业路，连通常州地铁二号线五星站，交通便捷。大商业沿北侧主干道布置，地下商业一层与轨道站点接驳，打造钟楼区片区TOD商圈。
　　2.2.3 交通组织
　　基于场地特殊的地理位置，充分发挥其与外环境沟通便利的优势。首层共设有4 个出入口，其中主出入口设置在勤业路两端，东侧入口转角设置，提升面向住宅小区的可视性，迅速导入交叉路口人流。
　　合理组织基地内的人流、车流，在商业侧面及背街妥善解决车行口部、下客区、地库开口、货运开口，有效地人车分流。
　　项目在负二层及局部负一层设置地下机动车库，在商业侧面设直达地下室的汽车坡道，有效的进行人车分流，设计符合国家及地方的相关规定。
　　2.2.4 室内环境设计
　　深度挖掘“运河之舟”概念，提炼出“船”“冒险岛” “瞭望台”3个主体中庭，IP充分打造，形成记忆点和亮点。在简单温暖氛围基础上营造流畅线条，呼应故事线。
　　2.2.5 景观设计
　　依托原有建筑形态，铺装肌理、精神堡垒呼应运河主题;广场旱喷、绿化休息区域以及商户外摆空间的营造将广场效用发挥至最大化。
　　2.3 供应链管理措施
　　該项目从16年底开始启动至18年5月份竣工，9月份开业，合计工程类（不含设计类、招商类等其他）招标78份，其中涉及建安装修类53份，环境景观类4份，工程相关类21份，合计涉及金额45 698万元;招标方式包括邀请招标36份，简易招标2份、比价招标6份、直接委托34份。
　　2.3.1 招标过程及数据回顾
　　主要从2个方面进行回顾。1）机电类招标。从项目推进进度分析，除17年初已经定标的支护、总包、监理单位外，商业项目的所有机电设备类单位均在17年3月至7月这4个月内确定（主要包括：机电总承包单位、消防单位、空调单位、配电箱、电梯、水泵、冷却塔等）。2）土建类招标。随着招商条件的逐渐落地，项目进度达成至结构正负零，从17年6月至17年10月，完成所有强相关土建类招标（幕墙、采光顶、精装修、防火门、智能化、加固改造、LED屏幕），无论是机电还是土建招标，均在短短的4个月内完成，月均签订4份工程类合同，从单位考察、分析入库、团队面试、招标交底以及最终招标定标，是一个巨大的工作任务。
　　2.3.2 采购及供应链管理
　　主要包括2个方面。1）采购数据库。该项目无论机电还是土建类招标，大量地利用集团资源库、各区域本身积累的资源库，打通穿透交圈，整合整个长三角各区域公司，形成平台性质的招标小组，分品类、分阶段集中统一招标，结合各地区公司优秀资源，在有条件的基础上进行简易招标、比价招标、甚至直接委托。2）分供方选择，针对规模较大的土建及机电类合同，除了利用集团和区域资源库，项目结合图纸及区域本身的情况，有针对进行分供方的考察、选择，包括土家总承包、机电总承包、精装总包、消防单位、幕墙单位和采光顶单位，均是通过详细的筛选、类比、实际出资人的沟通、团队面试、相似案例的考察、项目背调、管理策划汇报、施工组织推演打分等综合因素考虑，纳入到投标范围，确保入围单位充分符合项目的特性，出资人及团队意愿度和准备情况满足项目要求。 　　2.4 风险管理措施
　　一个合同纠纷及索赔较多的项目，除了与本身的项目管理问题及建设周期相关外，还可能存在招标事项准备不充分的问题，从而导致各类合同风险及隐患的产生。
　　该项目团队充分认识事前管理的重要性，故在招投标阶段，召集招商、研发、采购、成本、工程等团队核心人员组织招标启动会前研讨，由末端倒推前端，充分编著招标的合同需求。需求包括招標的单位、标段的划分、施工及采购界面、工期要求、奖罚措施、技术要求。
　　例如项目的精装单位，结合项目的体量与结构形式，采取竖向区分标段;屋面采光顶需满足消防专项认证的型式检验设备，确保满足4种消防联动模式;消防单位需充分具备当地资源及相应的二次调改设计、调改、维保等资质。这些均是项目经过充分讨论，在招标前就在招标文件中描述清晰，剪除隐患的有效手段。
　　3 项目施工进度管理措施
　　3.1 全周期计划管理
　　项目从2016年11月总包进场，2017年1月取得施工证正式施工，2017年4月达成结构正负零，9月份结构封顶，2018年1月完成消防验收，2018年5月份竣工备案，9月份正式开业，施工周期合计16.3个月，总计490天。从项目开工至开业21个月，对比原计划27.5个月，缩短6.5个月，成功在2018年国庆前顺利开业。
　　3.2 土护降施工管理
　　该项目地下2层，开挖深度超过10 m，属深基坑工程，基坑开挖量大，土方开挖工程量17万方，中间3段锚索，需要分层开挖，流水作业，施工难度大。
　　此外，该工程为整个项目三期工程，开工时周边一期、二期住宅业态已交付入住，施工开挖深度超过住宅基础深度，临近住宅荷载对于深基坑施工存在较大风险，于已交付住宅外边线最近处更是仅1 m，如何快速完成土方开挖，实现稳定的支护工程并完成肥槽回填是确保项目进度和安全的关键线路。
　　针对关键工作，主要从出土线路，施工顺序，施工时间3个方面入手，通过出土口的选择，内侧场地的转换，周边道路的分析，以及政府部门和物业沟通，对项目的土方工程合理铺排，2017年后47天完成12万方的土方开挖，顺利保障后续工作展开。
　　3.3 主体结构施工管理
　　该项目形态为“L"型，长度300 m ，场边宽度100 m ，短边宽度80 m，地下及地上结构阶段，对整个项目进行区域细分，合理铺排施工组织转换，保证项目建设又好又快地推进。
　　地下结构阶段按照后浇带设置方向及桩基验收批次划分为16个区域，地上结构阶段根据后浇带、伸缩分及预应力调整划分为12个区域，通过施工组织推演，重点考虑材料周转、运输、施工先后施工顺序等铺排，合理布置塔吊位置、设置缓修区、砼浇筑停泵点、室外起吊停车区，就是为了确保优先原则（重点区域优先、难点区域优先、机房区域优先），确保结构正负零、结构封顶节点达成。
　　3.4 机电精装施工管理
　　该项目区别于其他项目，前置BIM系统，提前针对管线与结构进行碰撞分析，团队每周召开参见各方交圈会，提前提出问题和解决问题。
　　结构施工阶段后，本着以终为始的目的，按照结构-砌筑-机电-精装的顺序，反向思考，优先进行结构拆模-机电管线穿插-精装强相关墙体砌筑-精装机电追位-精装湿作业施工-非精装墙体砌筑进行铺排施工，优先保障机电及消防功能实现，公区部分一次成型，商家部分等待业态铺位落位后实施避免反复调整。
　　3.5 商业调改施工管理
　　商业综合体涉及业态较多，各业态工程技术条件需求差异较大，由于开业前筹备期时间紧、调改量大、调改类型多、现场条件受限等特点，项目在开业前筹备期如何解决商家工程技术调改是一大难点。
　　3.5.1 调改体量大
　　项目共计商家调改沟通洽商达17次，涉及161个商家。整体分6批次集中出图调改;在项目开业前，工程技术部门与商管招商团队形成固定周例会进度回顾机制，商家工程条件管理做到多而不乱，有条不紊。
　　3.5.2 调改类型多
　　项目每周对商铺进行划分、分类，对未沟通调改铺位实行倒逼机制，设定商管团队、商家最后提资时间，避免在开业前一天还在进行现场调改施工的情况。
　　零售型商铺对机电类需求较小，一般以店铺面积大小，合铺分铺，调整租赁线范围等为主，调改难度相对较小。
　　餐饮类商铺对机电类需求较大，电量、烟道、上下水移位等需求后期调改较为复杂，部分烟道位置影响上下层布置、影响出屋面后防水风险，涉及电箱、电缆重新下单备货等问题。
　　主次力店调改最为复杂，以影院调改为例，影院商家对放映机房、荧幕上方屋顶提出了不准出现设备、影厅内不准出现立管、影院机房需求个数和位置等调改需求，在部分功能空间移动的情况下需要重新调整防火分区，复核疏散距离、宽度，并需将调整方案报送消防支队建审部门再次审批，现场调改土建机电工作量巨大。
　　4 项目施工安全质量管理措施
　　4.1 地下室防渗漏质量专项管理
　　该项目基础形式为桩基+筏板，地下一层层高5.5 m，地下二层层高3.9 m，考虑项目本身结构形态，在长度300 m的方向上，设置两道沉降缝。考虑商业地下室的观感及长期使用性，除了地下室采用抗渗砼，施工缝位置设置止水钢板之外，负二层地坪施工之前，充分考虑后期沉降的因素，特别设置疏水板作为滤水层，以引流的方式确保无地下水溢流出地面。
　　4.2 滑移天窗施工安全控制措施
　　该项目共设计采光井8个，开启方式为滑移式天窗，总面积约3 500 m2，开启面积约约1 848 m2，最大跨度为25 m2，单个构件最大重量为22 t。由于天窗下方扶梯较多，现场施工存在交叉作业，结合项目的形态特点及中庭消防车道的荷载情况，项目团队邀请设计院专家、质量安全监督主管部门专家组成小组，针对采光顶钢梁吊装及安装方案进行研讨，决定采取以下2种方式进行施工。1） 由于采光顶位于购物中心的中部中轴位置，距离建筑边缘较远，吊车无法从外部直接进行吊装作业。对于首批具备安装条件的采光顶，由于采光井内脚手架未能拆除，首先安排吊车将钢梁吊入屋面边沿，用龙门架形式进行吊装，从而有效节约时间，快速将首批采光顶钢筋安装到位。2）后批次采光顶施工前，首先将采光井内脚手架拆除，确保中庭内扶梯安装到位，然后在地下室用满樘脚手架对一层地面进行加固，吊车直接开入室内进行吊装。这样的做法工期短，安全性较高，可快速将后续采光顶安装到位。
　　5 结语
　　商业项目的开发，需要充分做好准备，包括商业的定位、客群的分析、招商的落位、设计规划和主题IP等，同时做好施工前的管理策划及组织，谋定而后动，才能确保商业项目顺利、平稳的推进及最终顺利开业。
　　设计概念、总体布局、图纸的完善便于为招标提供完整的图纸基础;分供方资源库的建立，确保了项目启动前及施工中各项资源的充分落地，对于项目的实施起到至关重要的作用。
　　采取切实可行的施工组织策划、推行以终为始的质量和安全管控措施，做到以客户为导向，建立参见各方的交圈、穿透、上下打通的会议及倒逼机制，实现项目的最终品质落地及效果呈现。
　　参考文献
　　[1]郭皓. 城市商业综合体项目风险管理研究[D]. 江西：江西理工大学，2015.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/8/view-15319533.htm