城中村改造相关问题思考

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　　中图分类号:F293.3 文献标识码:B文章编号:1009-9166(2009)020(c)-0025-01
　　
　　一、城中村改造对房地产业的机遇
　　(一)有利于优化房地产业结构
　　据一家收集房地产企业年度机构统计,全国共有房地产开发商73800家。而且90%以上是二级以下资质,真正有项目在运作的只有几千家。这些房地产商在开发过程中,圈地占地,盲目攀比,急功近利,多头供地,哄抬房价,房地产市场相当混乱,使房地产业处于一个疾病缠身的境地。一个产业若想健康的发展,必须有高度集中的市场结构和良好的市场氛围。在香港,前九家房地产企业占市场比重是80%,而在大陆,100家龙头企业占的市场比重才18%。最大的房地产企业万科资产只有600多亿,规模经济较小。这样大行业小规模的发展,导致市场混乱,无法促使房地产业健康发展。而城中村改造,是一项资金需要较多的大工程,小点开发商根本没有实力进行城中村改造工程,在这个“房地产业的最后一顿晚餐”中,小的开发商没有能力与大开发商争夺,小开发商也许会在并购中逐渐淘汰。当那些资质和规模都比较差的开发商被淘汰掉以后,就会减少烂尾楼的出现,房地产行业才会在规模上有所发展,才会承担起自己的市场责任和社会责任。各家房地产商才更容易来共同维持这个市场的和谐运作,同时树立起信誉良好的行业品牌,做到市场的相对公平,从而取得良好的社会效应,保证市场的可持续稳定发展。
　　(二)有利于房地产业的健康发展
　　城中村改造考验着企业的综合实力,对于开发商来说,无论从资金、技术、营销、管理,还是经营方式和手法都是一项面向市场的挑战。那些无资质、无实力和经营业绩差的三无房地产企业,在房地产市场新一轮竞争中必将淘汰出局。一些精英企业必将脱颖而出,成为重新洗牌后的“新庄家”,房地产企业整体素质将逐步提高。这样不仅淘汰了劣质的房地产商,整合了房地产业的秩序,还将会带来房地产业整体的大步前进,促进了房地产业的健康发展。
　　二、城中村改造所面临的问题及解决方法
　　(一)改造方式问题及解决方法
　　改造“城中村”时应注意方式,必须因地制宜,坚持“一区一策、一村一案”的做法。在统一制定政策前提下,区别不同情况,确定不同的改造方式,坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益,提升村民的生活质量,是“城中村”改造成败的关键。在改造过程中,要坚持规划先行,根据不同形态的“城中村”采取不同的改造方式:
　　1、位于城市建成区内,早已没有农民户口和农业用地,早已改成街道办事处、居委会城镇管理,撤消了乡、村行政建制,已经没有农民集体财产和宅基地产权的地区。这类地区实际上等同于城市的危旧房改造区,适用城镇房屋、土地、居民拆迁管理办法。可以采用成片改造危旧房的有关政策。2、设用地,村内已无农民集体财产。对这些农民宅基地和房屋仍应按征用农民土地给予足够的补偿,拆迁房屋则可结合拆迁城镇私房和农民房的政策区别不同情况,制定相关补偿政策,妥善安置农民。
　　(二)拆迁补偿问题及解决方法
　　在商业性拆迁过程中,拆迁人与被拆迁人之间发生的民事关系主要是拆迁补偿安置协议以及拆迁人与房屋拆迁单位之间委托拆迁关系。拆迁民事纠纷经常是拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等未达成协议,或达成协议后发生争议。
　　住宅的拆迁问题不但关系到城市建设速度,也关系到社会经济效。我认为面对住宅拆迁问题应该:1、坚持统一拆迁的办法。就是由政府组织,通过公开、公平、公正招标等形式,选择有资格从事拆迁工作的开发商承担,对需要拆除的房屋实行统一规划、统一拆除,对拆除区域内的拆迁户,按照国务院的拆迁条例和地方拆迁管理办法进行统一政策、统一补偿、统一安置,对有条件的地方统一进行平整和基础设施建设。2、拆迁补偿采用货币化。货币化拆迁是目前房屋拆迁中比较易操作的一种拆迁办法,货币化拆迁就是拆迁单位直接用货币结算方式补偿给被拆迁人,让被拆迁人持币到市场上购房,这种方法有利于矛盾的减少,被拆迁人可以购买自己喜欢的房子,兼顾了双方的利益,大大减少了办事环节,保护了公民的合法权益。3、拆迁安置应采取多项选择。所谓多项选择就是在拆迁安置中,除货币化拆迁外,应当有一些辅助的办法,让被拆迁人自由选择,比如用相同面积的住房来补偿。这是国家拆迁条例赋予被拆迁人多项选择的权力,不能作硬性规定,搞单项选择。
　　(三)村民就业问题及解决方法
　　村民变市民,是好事,但拥有一个居民的身份并不表示就有了居民所应有的待遇。失去了土地,城中村转为城市的居民就失去了生活的保障,失去了经济的来源。没有经济收入,就很容易造成社会的不稳定因素。所以为从城中村转为城市的居民安置就业问题,就成为政府部门和房地产商们需要解决的一项问题。针对我国经济发展现状和失地农民的具体情况,可以采取如下措施:1、完善城乡一体化的劳动力市场体系,消除待遇歧视。城中村改造一个最重要的标志是农民“市民化”,身份的转变关键不是转户口,而是让失地农民随身份的改变一同享有该“身份”附加的待遇,彻底消除对失地农民的歧视。2、坚持以就业为中心的经济发展策略,大力发展城郊劳动密集型产业,增加失地农民的就业机会。由于失地农民人口多、素质低,因此发展技术要求相对较低的劳动密集型产业有利于吸纳更多的失地农民。3、加强城中村改造中的农民就业培训,提高其整体素质和可持续就业能力。城中村改造后失地农民的素质普遍偏低是影响失地农民就业的最大障碍,因此必须加大对失地农民的培训,对其进行再社会化教育以便他们适应失地后的新境况。
　　 作者单位:侯立国 唐山市建设工程质量监督站
　　付立宁 唐山建设集团有限责任公司
　　参考文献:
　　[1]王永昌.中心城市城中村改造的实践与思考[J].绍兴通讯2006(4):25-28
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　　[3]农业部课题组.建设社会主义新农村若干问题研究[M].北京:中国农业出版社,2005
　　[4]王梦奎.关于统筹城乡发展和统筹区域发展[J].管理世界,2004(6):36-39

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