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房地产公司自持商业税务筹划案例研究

作者:未知

  本文以A房地产公司自持商业体的税务筹划方案作为研究对象,探讨如何调整运营模式,充分享受税收优惠政策,减少企业税负、防范税务风险。
   一、开发项目情况简介
  商业项目占地5000㎡,建筑面积20000㎡,开发成本10000万元。预测租金收入每月200元/㎡,出租率85%。折旧年限40年,年折旧250万元,每年管理费用500万元,营销费用1000万元,维护费用100万元,无财务费用。假定开发阶段的增值税进项已经全部扣除完毕,租赁合同期限为五年。
   二、不同税务筹划方案比较
  (一)租金模式:直接向商户收取租金,每年租赁收入20000*85%*200*12=4080万元。税收负担及税后利润情况如下:
  1.增值税:4080/(1+9%)*9%=336.88万元,增值税附加:336.88*12%=40.43万元,合计336.88+40.43=377.31万元
  2.房产税:4080/(1+9%)*12%=449.17万元
  3.城镇土地使用税(税额为12元/平方米):12*5000=6万元
  4.印花税:4080*5*0.1%=20.4万元
  5.企业所得税:
  税前利润:4080/(1+9%)-250-500-1000-100-40.43-449.17-6-20.4=1377.12万元
  企业所得税:1377.12*25%=344.28万元
  税后利润:1377.12-344.28=1032.84万元
  6.税费合计:377.31+449.17+6+20.4+344.28=1197.16万元
  税收负担:1247.75/4080=29.34%
  (二)分拆运营模式
  向A公司支付商铺租金每月135元/㎡,向B公司支付物业管理费每月25元/㎡,向C公司支付商业服务费每月40元/㎡。三家公司总体税负及税后利润情况如下:
  1.A公司
  全年收入135*12*20000*85%=2754万元
  (1)增值税:2754/(1+9%)*9%=227.39万元,增值税附加:227.39*12%=27.29万元
  (2)房产税:2754/(1+9%)*12%=303.19万元
  (3)城镇土地使用税:12*5000=6万元
  (4)印花税:2754*5*0.1%=13.77万元
  (5)企业所得税:
  管理费用、营销费用、房屋维修费用按收入比例分摊,A应分摊135/200=67.5%,B应分摊25/200=12.5%,C应分摊20%。
  稅前利润:2754/(1+9%)-250-(500+1000+100)*67.5%-27.29-303.19-6-13.77=846.36万元
  企业所得税:846.36*25%=211.59万元,税后利润为846.36-211.59=634.77万元
  (6)税费合计:
  227.39+27.29+303.19+6+13.77+211.59=789.23万元
  税收负担:
  789.23/2754=28.66%
  2.B公司
  全年收入25*12*20000*85%=510万元
  (1)增值税:510/(1+6%)*6%=28.87万元,增值税附加:28.87*12%=3.47万元
  (2)企业所得税
  税前利润:510/(1+6%)-(500+1000+100)*12.5%-3.47=277.66万元
  企业所得税:277.66*25%=69.42万元
  税后利润:277.66-69.42=208.24万元
  (3)税费合计:28.87+3.47+69.42=101.76万元
  税收负担:101.76/510=19.95%。
  3.C公司
  全年收入40*12*20000*85%=816万元
  (1)增值税:816/(1+6%)*6%=46.19万元,应缴纳增值税附加:46.19*12%=5.54万元
  (2)企业所得税:
  税前利润:816/(1+6%)-(500+1000+100)*20%-5.54=444.27万元
  企业所得税:444.27*25%=111.07万元
  税后利润:444.27-111.07=333.2万元
  (3)税费合计:46.19+5.54+111.07=162.8万元
  税收负担:162.8/816=19.95%
  4.三家公司总体情况
  税费合计:789.23+101.76+162.8=1053.79万元
  税后利润:634.77+208.24+333.2=1176.21万元
  税收负担:1053.79/4080=25.83%
  (三)筹划方案对比分析
  分拆模式节省税费143.37万元,增加税后利润143.41万元,降低税收负担3.51%。策划后,降低了税收负担,增加了税后利润。将商铺租赁、物业管理、商务服务由不同的公司予以提供,符合商业规律,而不是单纯以避税为目的,满足合规性要求,筹划具有可行性。
   三、税务筹划中应当注意的事项
  首先,要形成税务风险管理意识。只有将经营各环节、财务核算、资金筹集各纳入税务风险管理,才具备税务筹划条件。
  其次,税务筹划实质是一种高层次的财务管理活动,是事前的策划,需要具备税收、会计、财务和法律专业知识,并全面熟悉企业的投资、经营、筹资活动。
  最后,应当保持与税务部门良好的沟通,熟悉税政变化,尽可能地争取最优惠的税收待遇。(作者单位:重庆理工大学)
论文来源:《今日财富》 2019年7期
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