商品房预售制度
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本文针对现行商品房制度存在的缺陷，对其制度本身进行研究，因其立法的滞后，监管的缺失，及制度本身的不足，现行的商品房预售纠纷越来越多。现从其制度本身入手，提出了完善立法，加强监管力度，增加信息透明度，从而使我国的商品房预售制度更加完善。以期减少商品房预售纠纷的多发率。
一、商品房预售概念
商品房预售，是指预售方（即房地产开发经营企业）将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方（即买方、买受人、购房人），承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期预售方交付房屋给承购方的一种法律行为。
商品房预售，源于香港，香港称作“楼花”。在香港，房地产开发商预售房屋时，是将房屋“拆零砸碎”、分间分室地出售给投资大众。它是先估定一个价格，然后在开工建造时开始出售，此时投资大众需支付价款的10%（称为首期）。待到建成约一半时，投资须再支付价款的10%，到房屋建成时需交付剩余的80%，便函可得到自己应得的一份。由于房屋是被“拆零砸碎”、分期分批地预售给投资者的，就像飘落的花一样，故称作“楼花”。
二、商品房预售制度现状与存在问题
（一）现行商品房预售制度立法相对滞后
商品房预售是房地产开发企业常用的一种筹集资金的方式，对于活跃房地产市场，促进商品房消费等都有着十分积极的意义。
我国的《城市房地产管理法》并没有明确规定期房销售是法律保障的制度，只是在第四章第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：“1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证;3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;3.向县级以上人民政府房产管理部门辦理预售登记，取得商品房预售许可证明。规定的条件共有四条：理解起来就是，《城市房地产管理法》只是强调了期房销售必须符合的条件，而没有规定期房销售是一项法律安排的制度。
总的来说，内地楼花按揭的法律渊源都是制定法，但只是一些低层次的法规规章，其规定也不详尽，迫切的需要法律来规范。
（二）现行商品房预售制度监管程序缺失
我们国家房屋实行预售以后，购房者的银行按揭贷款没有经过监管程序就无条件划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、又有什么用途都没有人监管。现行的商品房预售制度是融资和销售融为一体的制度，开发商利用这种制度的漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。这既对银行的呆账、坏账制造了隐患，也为购房者增加了风险负担。
（三）现行商品房预售制度本身的缺陷
首先，商品房的物理状况不确定;其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖;第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。
三、商品房预售制度的完善
（一）商品房预售制度的立法完善
关于商品房预售制度的法律规定的完善可以很好的规范房地产现实的行为。有效的预防商品房预售中的一些不法行为，为房地产市场的有序、健康的发展提供了保障。我国目前有关此项的立法还不成熟，造成了许多领域的立法空白。
（二）建立起由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。
据各方面的资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售。但国外的房屋预售制度，更多的仅仅是一种销售模式，是一种预定制度。世界上多数国家和地区都有商品房预售制度。
结合我国的实际情况，可以借鉴香港及国外地区的做法，具体来说：
1.要减轻购房者的首付分险，这可以由银行及国家的监管及法律的完善来实现。
2.提高银行的监督力度。对开发商及个人的贷款进行严格审核。
3.增加开发商的承担风险。对购房者支付的资金，开发商应分批取得，设立银行为监管人，分批支付给开发商，以期开发商把资金用的到位。这可以有效防止“炒楼花”的风险，做到三方的风险共担。
（三）商品房预售制度的监督机制。
1.银行监督
开发商并不否认，预售制在实际操作过程中带来了一系列问题，给房地产业的健康发展带来了隐患、也给银行带来风险。出现的问题有开发商将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押、对房屋重复预售、用假按揭骗贷等。银行应尽完全审核义务。包括对开发商条件的审核及对个人贷款条件的审核。
对购房者的审核，主要是以其收入水平，个人信用的审核，是否具备还贷条件等等。
2.政府监督
商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质
性买卖，它购买的仅仅是房地产自发销售的一纸承诺，真正的房屋交接尚未形成，
因此，有必要加强对商品房预售市场的规范。
（四）建立商品房成本定期发布制度
房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。 开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。根据价格法规定，房地产价格由房地产开发商自主确定，但是如果信息不透明，它的价格信息就会失真，开发商会推动一些虚假的需求，形成不真实的价格信号。
商品房预售制度的完善为我国的商品房交易行为起到了规范的作用，能够有力的促进商品房交易的有序进行，为减轻房地产纠纷起到了很好的保障作用。现行的商品房纠纷越来越多，研究其商品房预售制度本身是有其现实和历史意义的，本文的研究望其能为现行的商品房预售作出一点贡献。（作者单位：福建闽佑律师事务所）
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