浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制作者
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摘要：自改革开放以来，我国经济的不断发展，人们对住房的质量需求逐渐的提高，以至于房地产行业迅速的发展起来。但是近些年来，市场逐渐接近饱和，加上国家对房地产行业的宏观调控，致使房地产行业的发展进入缓慢阶段，竞争压力不断的增加。在房地产项目开发的过程之中，其总成本的控制存在很多问题，导致的现象就是房地产项目开发的过程之中成本可控性非常低，无法从根本上实现经济效益最大化。
关键词：房地厂开发项目；全寿命；成本控
很多企业都看重房地产项目的开发利润，致使房地产项目开发竞争力逐渐的增强。但是近年来受国际经济的波动的影响，国内的房地产项目的开发受到了一定的影响，导致企业在开发房地产的利润逐渐降低，无法实现经济效益最大化。针对企业自身讲，要想在房地产项目开发中生存下去，就必须进行全寿命的成本控制，但是我国在房地产项目开发的成本控制方面起步比较晚。很多企业虽然付诸行动，但是效果不是很明显，所以现如今成本控制固然重要，更重要的是掌握成本控制的策略。在保证产品质量和使用功能的同时，又能提高经济效益，成为企业进行成本控制的关键点所在。
1.房地厂开发项目的成本构成
1.1开发前期成本
房地产项目的前期开发成本主要是项目的市场调研工作，需要成本管理人员跟随相关专业人员对市场的需求以及消费水准等进行分析，确定项目实行的可行性。此外对于项目开发之外的费用进行简单的统计，以保证项目开发前期的顺利。项目开发前期的成本较低，一般占取项目总成本的百分之四左右，却是其是项目开发前期的重要阶段，应逐渐加强前期的市场调研工作。
1.2土地占用的费用
现如今随着国家宏观政策的调控，房地产项目开发所需土地的占用方式逐渐走向正规化，很少使用招标出让和协议出让的方式，更多的采用拍卖转让。这其中土地占用的费用占取项目总成本的百分之六十到百分之七十，同时成本可控性非常低，不可能存在讨价还价。
1.3开发设计成本
房地产项目的开发设计成本主要是支付代理项目设计的费用，这部分费用最终结算，在开发的过程之中，对设计需要不断的进行调整，以满足建设质量以及使用功能的需求。其他的设计费用就是工程实地勘察、招标过程所需要的费用等等。
1.4施工所需费用
施工费用是房地产开发所需费用的最重要部分，但是不是主要部分。其主要包括建设所需的机械费用、大量的材料费用、人工费用以及项目管理费用等，施工费用是主要的成本控制阶段。
1.5管理费用
相对来说，管理费用主要是针对房地产企业在房地产开发过程之中进行管理组织的费用，一般的管理费用支出主要是管理人员的薪水，其次就是管理过程所需要的经费，比如差旅费、保险费以及管理补贴等各项杂费。
1.6银行贷款利息
房地产项目的开发周期较长，一般资金不雄厚的企业都通过银行貸款来完成项目开发。但是贷款所产生的利息也成为一项重要的成本支出，所以就要求企业要进行多方面的筹资，将贷款的利息降低到最小化。为保证企业经济效益的同时，必须保证项目开发过程的稳定性，避免因为资金链的断裂，导致进程延期，造成工程上不必要的浪费。
1.7税收支出
由于政府各部门的税收费用的标准不同，税收款项的种类不同。一般的税收为：企业的、所得税、契税、教育附加税、城市维护和建设税、营业税、土地增值税、耕地占有税、城镇土地使用税以及印花税和房产税等等。房地产开发企业必须对各项税收有明确的了解，及时缴纳税收款数，避免因为税收费用的延期，从而增大成本的开支，减损企业的经济效益。
2.房地产开发项目成本控制分析
2.1结构设计中的成本控制
在房地产开发项目的过程之中，结构设计中的成本控制不仅仅停留在控制设计所需的费用上。而是关注设计本身，设计对于企业开发房地产项目整体意义上的控制，其对工程本身来讲，是具有深层意义上的控制。所以说一个良好的设计决定了工程的造价，在设计的过程之中，能够有效的节省人力、物力和财力，从而达到实际意义上的成本控制。
所以结构设计中的成本控制是项目开发过程之中成本控制的关键点所在，那么对建筑设计方案的选用成为重中之重。在设计方案招标的过程之中，要明确指出建筑结构设计的要求点，同时对结构设计单位提出更高的要求：在工程施工前将建筑结构设计的变更提前完成，避免在后期施工过程之中，自由的变更结构设计，造成不必要的工程浪费。
相对于房地产项目来说，其效益回收的周期较长，并且投资额巨大，稍微不慎造成资金链的断裂，就会造成一连串的问题，例如工程延期、质量不过关或者产品滞销等。加上近年来我国政府对房地产行业的宏观调控，致使房地产项目开发的成本有增无减，限制性更强，所以以此为背景，房地产开发除了对其他成本进行控制外，对建筑的结构设计提出了新要求：工期短、低成本。
工期短要求建筑结构设计要趋向于简单实用化，建造简单耗时短；低成本要求在保证建筑产品质量的同时，极低的降低成本，提高经济效益。
2.2投标报价成本管理
投标标价的成本管理主要是房地产开发项目的开发商在竞标之前对社会市场以及经济环境进行详细的调查，在保证企业自身有实力完成项目开发的前提下，对于工程实施过程之中种种可能出现的风险，将其综合整理到报价之中，在保证高经济效益的同时，又能降低风险因素造成对项目本身的损伤，因此，降低项目报价要有一定的降低标准，不能为了承接项目而降低报价。
2.3集中资金
在以往的建筑施工单位施工过程之中，建筑建设资金比较分散，无法实现资金合理有效的配置，很多时候因为部分之间的资金调配不到位，影响施工单位的施工进度，同时降低了资金的使用率，无法快速的进行工程建设。现如今我国网络技术的发展，在极短时间内调配资金成为现实，所以可以采用集中资金的制度，保证资金的使用效率。所有的资金使用都由施工单位的总部进行调配，施工各单位所需建设资金需要各单位提出预算，在施工单位的总部审核之后进行支付。其次，在出现突发状况之后，能够有条不紊的进行处理。在一定程度上减少了施工浪费现象，避免中小层施工单位的管理人员贪污等情况。 2.4集权化管理
所谓的集权化管理就是企业对工程各个项目的资源进行整合，然后统一分配，实现统一化管理，加强资源的使用效率，同时要确定企业与项目之间的责任、权力和利益，加强合同责任风险制度，保证工程顺利进行，避免出现怠工、延期等现象。
2.5实时监控盈亏
房地产开发项目的最终目的是盈利，在开发后期，开发企业要对项目产品投入市场之后的各项数据进行统计，来测算项目的纯利润以及真实的盈利水平。同时设立专门的部门对工程的尾款进行清算，也就是债权清算。
2.6要加大对工程成本和造价的审核力度
要做好工程量的审核，重点就是审查工程量是否存在错算、重算、漏算的现象，在审查的时候一定要对重点进行详细地核对和计算。
结束语：
近些年来，我国经济的发展受国际市场的波动而产生不稳定性，国家进行宏观调控，致使很多企业逐渐转型，向正规化的方向发展。房地产行业所面临的问题就是投资大、周期长、成本控制率较低，要求国内房地产开发企业需要学习国外的先進案例，结合我国本土环境，加以改进，做到有效的成本控制，将企业的经济效益最大化。房地产开发的利润丰厚，很多企业都想进入房地产行业分一杯羹，加剧了房地产行业的竞争力，优胜劣汰，不断的改革自身，融入新的模式，才可立于不败之地。
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作者简介：李鹏，男，汉族，身份证号码：6529011985xxxx0419，陕西，本科，助理工程师，研究方向：（评中级职称）工程管理。
（作者身份证号码：6529011985xxxx0419）
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