房屋征收评估四大估价方法统一
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摘要：从研究市场法的价格内涵着手，将其他三大估价方法与市场法相对比，找到结果不一致的原因，进行调整，使不具备市场法评估条件的房地产也可以获得公正的估价。
关键词：国有土地;征收估价;房地产估价;土地使用年限
中图分类号：F293.31 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）07-0058-62 收稿日期：2019-06-28
关于估价方法的选择，《国有土地上房屋征收评估办法》第13条第2款规定：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，應当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
现实中，有较多情况是无法选用上述估价方法的，且市场法和收益法得出的价格也常常不一致。《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》均没有保证各估价方法得出结论一致，这可能会导致因选用不同的估价方法或不具备应选估价方法的条件而被迫选用其他方法而造成的不公平。因此，我们必须重新审视评估出来的价格内涵及其统一标准。
市场法是首选的估价方法，也是社会认同度最高的估价方法。本文从房屋征收的角度，从研究市场法的价格内涵着手，将其他三大估价方法与之相对比，找到结果不一致的原因，并进行调整，使之能得出一致的或有意义的结论。
1市场法
土地使用权年限与房地产价值之间的关系，是房地产估价的核心问题。如果不对土地到期后的权益做一个法律上的界定，房地产的价格将始终处于不确定的状态。遗憾的是，目前只有《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。土地使用年限到期后，是有偿还是无偿自动续期，续期时应该续交多少出让金的问题，都无定论，而这些恰恰是房地产价格组成的必要问题。
首先，在一些地方的估价实践中，对于市场法，估价公司宣称是按住宅用地的最高年限70年进行估价，不到70年的也给予70年的价格评定。但这个设定与测算过程无关，无法说明设定的条件和价格的关系。这种不区分土地剩余年限价格差异的处理方式，违背了等价有偿的基本法律原则。将低土地使用剩余年限的所有人的权益和高土地使用年限的所有人的权益划等号，是一种不公正的处理方式。
其次，一个重要的事实行为直接决定了人们对土地使用年限的认知。例如，一套使用了30年的房屋，经过房屋征收，原地或就近安置了一套有完整使用年限的房屋，对住宅原土地使用者而言，他的土地实际使用年限变成30+70=100年，只不过换了就近的位置，而被征收人无需支付任何额外的土地收益金。如此循环往复，实际上变成了土地无限期使用的事实。
再次，因为不断出现没有到期就被征收的事实，导致人们在购买二手房时根本不考虑房屋土地使用权的剩余年期，甚至剩余年期越少越好，因为它马上要被征收了。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。该规定变相地为土地使用是无限年期的心理预期上了保险。“投资拆迁”成了一种投资方式。
最后，旧房的价格不顾土地剩余年限的制约逐年大幅度上涨的事实，基本可以说明市场认定的价格是无限年期的价格。否则，从权益的角度来说，土地按使用年期逐渐减少，建筑物按使用年限逐渐减损物理价值，旧房的价格应逐年走低才对。
因此，目前房地产实际的市场预期使用年限是无限年，而这种预期也直接反映到房地产交易价格上，市场法得出的价格也就成了无限年期的价格。既然市场法反映的是无限年期的价格，那么，基于公正的要求，其他三种估价方法也应按这一标准估价。
2收益法
对于收益性房地产，我们发现，租金每年以一定的速度上涨。由于无法回避租金上涨的事实，观察所有收益法公式，我们认为净收益按照一定比例递增、收益期为无限年的公式评估房地产价格，最能反映估价实际。具体公式为V=A/（Y-g）。g为租金平均上涨速度，Y是估价时点的贷款综合利率+-估价时点前后利率变动影响值+-其他风险利率，Y可以和假设开发法的折现率数值相当。将租金上涨这一事实融入价格公式中，更贴近用收益法估价的实例，更具有价格解释和估价方法统一的的优势。租金上涨率和综合贷款利率是无限年期的平均利率，因为我们已统一到无限年期这一估价标准上，所以这个数值是比较稳定的。有特殊租售比的房屋，需要通过其他风险利率进行调整。
如果用资本化率或租售比估算房地产价格，其实质也是无限年期的房地产价格。因为在公式中没有年限的计算因子。因此，我们要做的事是在有条件的情况下，尽可能计算市场法和收益法同时适用的案例，以提取这个无限年期的收益乘数或（Y-g），以便在没有足够成交案例的情况下，用收益法也能计算出与市场法相当的价格。
为什么要提取这个收益乘数呢？因为向被征收人解释收益法价格时，用这种方式提取出来的收益乘数，更容易使被征收人认可。
3成本法
3.1生产成本是否等于效用价值的问题
房和地要结合才能发挥居住效用。房和地需要通过一系列投入才能结合，但是这些投入加上房地的成本，并不必然等于房地结合的效用价值或市场价格。效用价值要大于费用才有结合的需求。就像房主把房屋简单装修了再出租，是因为核算过租金的提高会大于装修的折旧。 3.2对房地产价格概念的细分
根据上文分析，就房地产价格而言，我们可以细分7个概念：独立的土地价格I;独立的房屋（建筑物）价格b;房地产价格V;房地结合时土地所占的按份价格L;房地结合时房屋（建筑物）所占的按份价格B;结合效用数值C，C=V-l-b;为了更能看清房地产价格的形成，我们将成本法（动态）分为三项：一是土地成本，二是建设成本，三是管理费用、销售费用、销售税费、开发利润，我们将第三项简称为其他成本E。
举一个例子，一块地，楼面地价1=6000元/m2，建筑物成本b=1500元/m2，房价V=12000元/m2，其他成本E=3000元/m2。由于建筑物的价值和土地的价值变化曲线是不同的，要计算它在某一时点的房地合一价格，需要以土地或建筑物的按份价格为基数进行计算，就像股东出资一样，谁出资越多，谁在公司所享有的权利就越大。因此，計算出土地的按份价格L=12000*6000/（6000+1500）=9600元/m2;建筑物的按份价格B=12000*1500/（6000+1500）=2400元/m2，
通过对大量案例用市场法和成本法进行计算（成本法利润率15%），我们发现，按市场法得出的价格，往往大于成本法估价出来的价格。也就是，结合效用值C大于其他成本E。如上例C=12000-1500-6000=4500元/m2，E=3000元/m2（少数案例C小于或等于E，原因是房地结合效用不佳）。造成这个现象的原因主要是没有考虑到房地合一所带来的价值提升和土地按照有限年期进行计算。
3.3成本法评估房地产价格的必须设定
用成本法计算的最大问题是开发利润率应该定多少？这对房地产价格影响巨大。为了进一步分析，基于“生产费用价值论”的依据出发，我们将开发利润率定为15%（为了简化计算，我们采用直接成本利润率，计算基数是土地成本+建设成本）。至于该数值是否科学，有待各地区估价实践的交流和汇总。这个利润率必须确定下来，否则成本法的公式将变成二元一次方程，有无数个解。
3.4成本法和市场法的统一
统一了利润率，分析了在结合效用值C大于其他成本E的原因后，我们认为，用成本法评估出来的房地产价格一般不能真正反映房和地结合起来时的价格。
本文暂不讨论“结合效用系数”的求取。但用成本法估价时必须考虑“结合效用系数”的存在。如果考虑到“结合效用系数”，我们就可以完成成本法和市场法的统一。在无法得出“结合效用系数”的情况下，应当将“其他成本E”按比例分摊入土地和建筑物中，并考量结合效用。
3.5市场法建筑物折旧的提取
用市场法调整建筑物的成新时，对建筑物折旧的扣减基数也应该用建筑物的按份价格，否则会造成少扣减折旧而高估房地产的价格。
4假设开发法
《房地产估价规范》CB/T 50291-2015规定：“假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价”。
4.1用假设开发法评估被征收房屋价格
由于被征收房屋是毛地，所以我们可以用假设开发法求取被征收房屋的价值。但需要有一些假设条件，才能使测算结果有意义。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条第1款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。据此，我们可以认为，被征收人的补偿权益是大于或等于市场价格，超出市场价格的利润，被征收人就缺乏主张权利的直接法律依据。
基于此，我们就依据法律给定的权利，推算出被征收人应得利益所对应的开发完成后原地安置的房屋容积率。
我们看一下衢州市最近一个成片多层危房改建成高层的房屋征收补偿案例：
被征收房屋是多层单元式套房，改造后，未来建设的小区为高层（12-19层），地下室1层，各层两户1部电梯，三年建成（根据安置合同）。
因考虑到电梯增加的公摊部分，要维持同等套内面积，新房屋实际建筑面积要增加10%（根据该小区和拟建成的小区设计图，分别计算公摊面积抽样平均得出，其他多层套房改成电梯房也大致是此数值）。我们将新小区容积率设定为原容积率的1.1倍。被征收人在套内面积不变的情况下，可以全部被安置。而且，原来多层的房屋改成高层，容积率提高10%是可以轻易办到的，至于提升的容积率部分权益，则不属于估价被征收房屋项目应考虑的部分。以此容积率测算被征收项目是较科学的。
补偿公告中有赠送10%安置面积的规定，与电梯所增加的公摊面积恰好相符。
估价过程如下：
电梯费用取50元/m2，建安工程造价取1550元/m2（不考虑地下工程的建设成本，因为这属于超过1.1倍容积率部分;不采用装配式建造），前期费用取100元/m2，小区配套设施及绿化取350元/m2，不可预见费取费10元/m2，单位建筑面积成本约为2060元/m2。预计三年建成。
用假设开发法评估被征收房地（毛地）价格的公式（采用动态分析法）为：被征收房屋的单价（不包括其他装修和其他补偿、补助和奖励费用）=建成后新房的单价-单位建筑面积成本-单位拆迁费用-单位开发管理费-单位开发利润-单位税费-单位销售费用。
设征收房地产的价格是V，新房折算到估价时点的单价为18000/（1+7%）3=14693元/m2。
通过市场法、专家调查法和被征收人问卷调查结果，得出三年后新房的价格将达到18000元/m2。
单位建筑面积成本=2060/3+2060/3*（1+7%）+2060/3*（1+7%）2=1928元/m2。
这里假设开发开始投入1/3资金，第一年末投入1/3资金，第二年末投入1/3资金。
房屋征收费用为2000+200+50+540+10+40+500=3340元/m2。 评估、房屋征收综合服务费40元/m2，法律服务、软件服务费取20元/m2，房屋征收提前搬迁奖励费200元，其他各项政府补贴50元/m2，临时安置费补偿15×36=540元/m2;选择货币安置奖励费2000元/m2，选择货币补偿的占30%，选择房屋安置的占70%，可以认为，选择货币和选择安置的价格相当。房屋装修平均补偿费用500元/m2，搬家费10元/m2。
管理费：开发项目取土地和建筑物单独评估价格之和的6%（安置房不计测算成本）。
利润：开发项目取V×15%。理由是：与成本法的利润率相统一;利润率可以看成开发者预期应取得的最低利润;利润率无需用实践或大量的数据进行验证，只是应用假设开发法的一个必要假设，没有这个假设，或不将这个假设告知估价委托人，那么估价结论将毫无意义。
税费：开发项目取V×3%（安置房税费减免，工本费基本可以忽略不计）。
销售费用：取V×3%（安置房不考虑）。
管理费、利润、税费、销售费用是正常的开发项目费用，但本例是公益性项目，因为利润已提前转移到房屋征收的各项奖励和补助费用中去了，如果是开发项目，在该容积率情况下是基本无利润的。而且如此高昂的房屋征收费用已经和管理费、利润、税费、销售费用相当了（具体计算过程略）。得出V=14693×1.1-3360-1928×1.1-0-0-0-0=10682元/m2（这里乘以1.1的系数是因为开发完成后容积率设定为原小区的1.1倍）。计算出来的价格10682元/m2与房屋征收时用市场法评估出的房屋平均价格10500元/m2惊人地相符。
这个估价是将这次房屋征收的复杂补贴方式完全反应出来的估价实例，我们发现，假设开发法与市场法的结果高度吻合。说明征收人对这次旧区改建在经济上和被征收人权益定位上是非常合理的。而且还可以说明，用假设开发法使用本案的设定，得出的数据是有决策参考价值的。
有人说，如果该小区是只用了10年的小区，这种方法估价可能不准确。但是我认为，这种方法仍然有效，用假设开发法得出的价格肯定要低于市场价格，这就说明，这个小区不适合改造，是劳民伤财的举措。这恰恰说明，假设开发法是可以评估拟征收房屋项目的，评估出来的价格低于市场价，就说明这个小区改造在经济上是不可行的。如果假设开发法评估出来的价格高于市场价格，说明项目在经济上是非常好的。当然，小区是否拆迁，政府有更宏观方面的考量，但是这个数据可以直接给政府提供一个经济上的精确参考数据，以衡量实施项目的得失。
4.2用假设开发法评估土地的问题
用假设开发法得出：土地价格=开发完成后房地价格-建设成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售费用-开发利润-土地取得税费。
该公式的左边是独立的土地（房地分开的价格），右边包含有房地合一的项目（开发完成后房地价格），计算标准不一致，所以等式不能成立。如果要使该公式成立，建筑物价格需使用建筑物的“按份价格”。既然成本法存在“结合效用系数”，而且成本法存在没有考虑结合效用的问题，而假设开发法是成本法的倒算，也必然存在这个问题。
而本文提到的评估被征收房屋（毛地）的公式，左边项目是房地合一的价格，右边也包含房地合一的价格，等号两边的估价思路均符合房地合一的估价思路。
5建议
本文所提供的估价过程均符合《房地产估价规范》CB/T 50291-2015和《国有土地房屋征收评估办法》的义务性规定，且没有违反《房地产估价规范》GB/T 50291-2015和《国有土地房屋征收评估办法》的禁止性规定。
综上所述，我们提出四种方法统一的初步想法。四种估价方法统一的意义在于，在没有市场法基础的情况下，用收益法、成本法估价的房地产也有获得公正定价的机会。因假设开发法与其他三种估价方法的用途有区别，无法要求其评估征收房地产的补偿价格，但可以用于評估被征收地块项目的经济性。
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