房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用

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　　摘要：本文在项目成本管理的基础上，对房地产的项目成本控制过程进行分析，进而得出成本造价全过程控制的应用。
　　关键词：房地产;成本造价;全过程控制
　　目前，我国的房地产行业竞争十分激烈，其主要原因是我国的经济体制正在不断的改革中，国家对房地产行业经济的宏观调控进行的越来越深入。在国家层面上，政府发布的各种针对房地产的限购政策，对房地产行业销售价格的不断打压，使房地产行业的利润不断的降低。从地方层面看，我国可供房地产开发的土地越来越少，俗话说物以稀为贵，可供开发土地的减少使着土地的价格以一种非常恐怖的速度攀升，这也使得房地产开发的成本大大提高，而政府出台的一些相关政策又使得房地产的利润降低，所以可以看出成本全过程控制对于房地产行业来说使十分重要的，不可或缺的一步。所以说，降低成本才是解决房地产行业竞争激烈的关键。
　　1.房地产项目成本管理概述
　　1.1房地产项目的成本
　　近几年，我国房地产行业的市场规模得到了极大程度的扩展，其专业化程度也在不断地提高，但是对于我国房地产行业的发展速度来说，我国对于房地产行业的控制却有点追不上了，甚至是被我国房地产行业远远地落在了后面，根本赶不上房地产行业的发展速度，众所周知，房地产行业所需要的资金量是十分的庞大的，资金链也是十分的长的，而且资金的回收周期也不短。而且我国的房地产企业也比较集中，各大房地产企业间的竞争压力也是非常的大的，再加上房地产行业的土地成本也在不断地提高，房地产压力也在不断地增加，不仅仅要面对成本方面的压力，还有国家方面的压力和人民收入与房价不成比例的问题，所以说房地产行业虽然发展得十分迅速，但是也有些举步维艰了，如果房地产行业想要克服这些困难解决掉这些压力，在市场上长久的发展并屹立不倒的话，就需要从房地产的根本上入手，从土地的价格上入手，只有降低了房地产行业的成本，才有可能解决房地产行业现在所面对的难题，所以说，对于房地产行业来说，必须要对房地产的成本管理进行十分的重视。
　　1.2房地產项目的特点
　　1.2.1目的明确性强
　　众所周知，房地产行业是一个十分广泛的领域，它包含着各种跟建筑有关的行业，办公楼，住宅，还有各种剧院，体育场等建筑也与房地产行业有着非常紧密的关系，而房地产行业的目标也是十分的明确的，就是各种建筑，只要和建筑有关的行业，房地产行业都可以对其进行“染指”，因为各种建筑有着不同的用途，所以房地产行业也随之发展出了不同的应对措施，使得房地产行业的横向发展面特别的广，对于不同的建筑，是需要房地产行业的目的性十分明确。
　　1.2.2资金需求大
　　因为房地产行业发展的迅速，和其产业的工程巨大性，使得房地产行业不得不需要大量的资金去启动一个又一个项目，而且资金流动又不是十分的迅速的，所以房地产行业是需要一定的经济支持的，毕竟如果建造住宅的话资金回流是非常缓慢的，所以说房地产开发商也不是谁都可以当的，是需要大量的资金的，房地产开发商是需要有一定的经济能力的，否则是做不来房地产的。同时也正是因为土地成本价格的不断增加，使得房地产行业的门槛也越来越高，同时也产生了房地产行业新鲜血液注入少的现象，由此可以看出来，可供开发的土地成本对房地产行业的影响是十分的巨大的。
　　1.2.3建设环节多
　　从我国现在的国情来看，房地产行业的相关开发部门是十分的多的，这就使得土地的开发变得十分烦琐，一块地皮的开发过程要涉及多方面，例如计划、规划、消防、交通、人防、土地、墙改办、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、房管等众多部门，过程极其的复杂，而且每一个环节都是至关重要不可或缺的，这也是房地产行业所需要面对的最基本的问题，因为这些过程都联系着我国人民的利益和国家安全等方面。所以说房地产行业的建设环节虽然十分的烦琐，但也都是必不可少的。
　　1.2.4受国家政策严格约束
　　房地产行业是与我国人民活动息息相关的一个行业，在我国的国民经济中有着一定的地位，而且还要涉及相关的土地资源的配置问题，要知道，土地资源对于每一个国家来说都是十分重要的，也正是因为房地产行业是根据土地资源来进行发展的，国家也对其推行了相关的政策，对其进行严格的约束。严格到刚地产开发中的每一个环节都要受到相关政策的管制。
　　2.房地产项目成本控制过程
　　2.1建立完善的目标成本管理体系
　　房地产行业如果想要获得更长久的发展，在未来的世界中也占据一席之地的话，就需要建立一个比较完善的目标成本管理体系，使成本之间的划分更加清晰细致，才能有效地控制成本，尽量减少房地产行业在成本上的压力，让每个部门都参与到成本的预算当中，使成本极可能的降低减少在各个方面的不必要开支，从而获得更多的利益，还能起到调动各部门员工积极性的作用。
　　2.2投资机会选择与投资计划选择阶段的成本控制
　　在房地产行业的投资问题当中，有着两个阶段，投资机会选择阶段和投资计划选择阶段，虽然这两个阶段在字面上的意思差不多，但却是两个完全不同的阶段，这两个阶段之间虽然有着一定的关系，但却又是相对独立的，投资机会选择阶段在房地产行业的整个行业链中其实所占的比例是十分的小的，但是其地位却丝毫不低，在整个生产环节起着至关重要的作用，毫不过分地说，投资机会选择阶段甚至是掌握着整个工程的命运。因为他掌握着项目的启动资金。
　　2.3前阶段的成本控制
　　房地产行业在进行一个项目的时候也是分很多阶段的，其中前阶段的成本控制就是比较重要的一环，成本控制就是在项目未动工之前预估出项目所需的资金，算好预算，尽可能地减少不必要的成本支出，对市场上各个材料商中找到性价比最高的材料，在保证质量的前提下尽可能的节约成本，使获得的利益尽可能的增多。
　　2.4项目建设阶段的成本控制 　　因为在一个项目中的施工过程中，有着太多的不可预测问题，而要减少不可预测问题的发生对其进行预防就需要资金，所以醒目建设阶段的成本控制是比较难的。
　　2.4.1对工程供应商、材料设备供应商进行管理
　　在房地产行业中，除了土地成本外，材料的成本可以说是最重要的了，为了尽可能地减少材料上的成本，还要保证质量达标的同时，就要对材料供应商等各个商业公司进行管理，房地产公司应该要严格遵循国家的相关规定进行公正公平的招标，使各公司进行公平的竞争从而降低成本。
　　2.4.2对设计变更进行管理
　　在房地产行业中，在工程的施工过程中对设计进行变更是一件比较少有发生的事情，虽然说是比较少见的事情，但是如果发生了也不能掉以轻心，要想有关部门进行反应，以及对整个工程的影响做出评定，也要对工程中相关的部门负责人的责任进行清楚的认识，避免产生不必要的纠纷。
　　2.4.3对工程结算进行管理
　　成本管理的相关部门不仅仅要在工程的施工过程中对成本进行严格的管理，还要对工程结束后的资金进行严格的管理。从而才能确保工程能过够平安顺利地结束。
　　3.成本造价在全过程控制中的应用
　　在房地产行业中，成本控制无疑是十分重要的，在成本控制当中，造价占了相当大的部分，从整个工程的开始到结束，都有着造价的身影，对造价进行控制是成本控制的基础，如果对于造价没有控制好的话，成本就会大大增加，这样的话其他减少成本的工作就全都白做了，可以说造价工作关系到整个工程的质量。
　　结语
　　房地产是一个十分复杂的行业，它所需要的资金是非常巨大的，但是它的利润也是非常可观的，虽然如今房地产行业发展得十分迅速，但是施工过程中的种种问题也是不可忽略的，因为可能其中一环出了问题就会前功尽弃，血本无归不说，可能还会背上外债，之前所做的种种成本控制工作也就成了泡沫，浪费掉整个团队的心血，所以说在房地产行业中，每一个项目每一个环节都是不可忽視的，都要引起整个团队的重视，只有这样做才能够有效地降低成本，使益做到最大化，所以说要对整个项目进行极度的重视不能松懈。这样才可使地产行业在未来的世界中占据一席之地。
　　参考文献：
　　[1]叶清梅.如何加强建筑工程项目的成本管理控制工程造价[J].城市建设，2010（35）：79-80.
　　[2]朱玲，郑卫萍.全过程工程造价管理与控制的探讨[J].科技资讯，2011（28）：120-122.
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