对房地产金融潜在风险的分析与思考
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[摘 要] 通过开展房地产企业问卷调查以及实地调研，全面分析房地产金融统计数据，得出结论，当前个人住房贷款和房地产企业贷款的显性风险处于较低水平，但在本轮房地产市场行情中居民加杠杆态势迅猛，且随着调控的不断加码以及金融监管的不断强化，房地产企业资金压力加大，加之商业地产依然处于严重过剩态势，房地产领域的潜在金融风险隐患值得关注。通过综合研判房地产金融的潜在风险，就防范化解房地产金融风险提出对房地产实施宏观审慎管理、建立完善的房地产金融风险预警机制、建立健全房地产金融市场和监管体系，保障房地产市场持续健康稳定发展等政策建议。
[关键词] 房地产金融;金融风险;防范化解
[中图分类号] F832 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2019）08-0177-03
为了解房地产调控不断升级背景下房地产金融风险的最新变化，人民银行襄阳市中心支行综合房地产金融统计数据、房地产企业问卷调查以及实地调研的情况，对这一问题进行了分析。结果显示，当前房地产金融领域的显性风险较低，但一些潜在的风险值得关注，主要表现在：居民家庭加杠杆态势较猛，偿债压力明显上升;相当比例无指定用途消费贷款曲线流入房地产领域，变相降低购房首付比例，使得商业银行应对房价下跌风险的缓冲空间收窄;销售回笼显著放缓与外部融资收紧的叠加影响下，房地产企业资金链日益收紧;房地产企业前期发行的债券将集中到期，2019年以后偿债压力有所加大;商业地产供给严重过剩，商业地产项目资金链风险不容忽视。
一、房地产金融显性风险较低
受房价总体上涨、存量房贷利率处于低位以及开发商在前期火爆的房地产市场行情中资金积累较多的影响，当前个人住房贷款和房地产企业贷款的显性风险处于较低水平。个人住房按揭不良贷款、逾期贷款和展期贷款减少，不良贷款率、逾期贷款率均趋于下降;房地产企业不良贷款、展期贷款及逾期贷款较少，不良率有所上升，但仍处于低位，低于总体贷款不良率1.5个百分点。2018年12月末，襄阳市个人房贷余额450亿元，不良贷款1.5亿元，不良贷款率0.33%，逾期贷款4.5亿元，逾期贷款率0.99%;房地产企业贷款的显性风险低，不良贷款14.5亿元，不良贷款率1.55%，逾期贷款22.8亿元，逾期贷款率2.43%。
二、房地产金融领域的潜在风险
尽管房地产金融领域的显性风险较低，但在本轮房地产市场行情中居民加杠杆态势迅猛，且随着调控的不断加码以及金融监管的不断强化，房地产企业资金压力加大，加之商业地产依然处于严重过剩态势，房地产领域的潜在金融风险隐患值得关注。
（一）居民家庭加杠杆态势较猛，偿债压力明显上升
过去10多年时间里，我国房地产价格总体不断上涨，在缺少投资渠道以及买房赚钱效应的驱动下，大量居民举债进入房地产市场，在本轮房地产市场行情中加杠杆态势更为迅猛。一是从居民家庭贷款余额及新增额看，数据显示，截至2018年12月末，襄阳市居民家庭贷款余额增至720亿元，比2008年金融危机爆发时增长16.4倍。尤其是2014年底国家再度放松房地产调控后，房价大幅上涨所带来的赚钱效应，导致居民加杠杆态势更为迅猛，从2016年初至2018年12月末三年的时间里，襄阳市居民家庭贷款新增350亿元，超过2008年至2014年六年时间140亿元的增量。二是从居民家庭杠杆率来看，2018年12月末，襄阳市城镇居民人均贷款/城镇居民人均可支配收入提高至35%，比2008年末提高了19个百分点。其中2016年初至2018年12月三年的时间累计提高幅度达到15个百分点，上升速度显著加快。三是从住房贷款抵借比看，金融统计数据显示，在此轮房地产市场行情高涨期的2018年，襄阳发放的住房贷款平均抵借比已高达60%以上，较之前50%出头的水平也明显上升。考虑到居民除了银行贷款外，还有来自亲朋好友的隐性债务，实际杠杆率水平可能更高。考虑到这几年贷款基准利率处于低位，未来一旦基准利率上升，将进一步加大居民家庭以浮动利率为主的住房贷款偿还压力，导致居民被动加杠杆，届时风险暴露的可能性将加大。
（二）相当比例无指定用途消费贷款曲线流入房地产领域，商业银行应对房价下跌风险的缓冲空间收窄
在房价上涨预期强烈以及住房贷款控制趋严的背景下，监管成本高、最终用途难以追踪的无指定用途消费贷款成为不少投机者甚至刚性需求群体凑足首付、资金过桥的工具，导致商业银行通过设置首付比例缓冲房价下跌风险的空间收窄。不少银行反映，一些借款人在个人消费贷款到账期同日，发生等额资金的购房支出，一些借款人将个人消费贷款资金划转至亲属账户后，再用于支付购房款项，还有一些借款人在房地产开发企业进行信用卡大额刷卡消费，并进行账单分期，这些资金极有可能变相进入房地产领域。2018年12月末，襄阳城区13家楼盘集中开盘，由于各楼盘首付比例普遍达到四成，大量意向购房者借用身边亲戚朋友或同事的消费信贷额度筹措首付款。数据显示，在消费增速平稳的背景下，襄阳市无指定用途消费贷款却逆势大幅增长。2018年12月末，襄阳市金融机构无特定用途消费贷款余额升至231亿元，比年初增加56亿元，同比多增36亿元，贷款余额同比增长54%，2018年以来呈不断上升态势，快于消费贷款总体增速7.2个百分点，比同期社会消费品零售总额增速高约30个百分点。
（三）销售回笼显著放缓与外部融资收紧的叠加影响下，房地产企业资金链日益收紧
2018年12月末，襄阳市房地产开发到位资金同比仅增长2.5%，分别低于2016年全年、2017年同期27.3和26.4个百分点，低于2001年以来的平均增速约24个百分点。多家房地产企业反映，随着调控的不断升级加码，资金状况有日益收紧之势。一方面，开发商销售资金回笼显著放缓。在住宅成交量断崖式下滑以及按揭贷款管控升级的背景下，2018年，襄陽商品住宅销售额增速比2017年同期回落近54个百分点，房地产企业实现销售回笼资金同比减少1.3%，增速分别比2017年、2016年同期下降52.4、65.6个百分点，低于2000年以来的平均增速约29个百分点，2017年以来持续处于个位数增长或负增长态势。另一方面，房地产企业外部融资渠道明显收紧。从2016年四季度开始，监管部门相继出台政策规范开发商融资行为，如对房地产企业发行公司债实施分类监管、严控房地产企业IPO和再融资、对银行业机构房地产业务进行专项检查、对16个城市住宅项目私募债不予备案、封堵配资拿地和夹层融资等。一是房地产企业债券融资大幅度减少。2018年，襄阳市房地产企业债券发行支数、金额分别降至5支、106亿元，比2017年分别减少3支、68亿元。如果扣除还债额，房地产企业净债券融资额仅为67亿元，比2017年大幅减少49亿元。二是房地产开发企业股票融资几乎停滞。2018年，襄阳市房地产企业没有一家在股市IPO，也无增发。三是房地产企业表外融资难度不断加大。2018年12月末，襄阳市银行机构理财资金投向房地产及其相关资产的非标准化债权资产减少至326.8亿元，比2017年末下降了67亿，代销资管类产品（投向房地产）减少至326.4亿元，比2017年末下降了36.7亿元。相当比例的企业尤其是中小型房企反映，尽管在金融监管趋严、表外融资向表内回归的背景下，2018年房产开发贷款有所增长，但无法弥补直接融资减少及表外融资被封堵所留下的资金缺口。从预期看，随着近期陆续出台的资管、银信合作以及委托贷款新规的政策效力逐步发酵，房地产企业借助多层嵌套、通道类产品以及委托贷款等方式进行融资的渠道预计将进一步收紧，对房地产企业资金状况的负面影响可能进一步加剧。 （四）房地产企业前期发行的债券将集中到期，偿债压力不断加大
在2014-2015年融资环境相对宽松时期，房地产企业发行了大量5-7年期的债券，这些债务将在2019年以后集中到期。据测算，2019-2022年，襄阳市房地产企业到期偿还债券规模分别为216、129、94亿元，合计约439亿元，大约相当于2018年房地产企业发债额的4.1倍。考虑到稳健中性的货币政策背景下金融市场利率上升、企业发债难度加大以及房地产开发企业其他融资渠道的不断收紧，预计2019年以后房地产开发企业偿债压力将逐步加大。
（五）商业地产供给严重过剩，商业地产项目资金链风险不容忽视
受电商蓬勃发展以及前期商業地产超量无序开发影响，当前商业地产严重过剩。尽管在住宅市场升温以及部分城市运用“商改住”加速商业地产去库存的背景下，商业地产去化周期一度出现下降，但始终没有从根本上改变商业地产过剩的格局。很多商铺面临着销售难、招租难、空置率高、退租多以及资金回笼慢等问题。除少数处于核心地段的综合体人气较高外，多数综合体日常顾客流量较少，商铺关闭、更换的现象时有发生。商业地产去化慢，整个资金链条的运转受到负面影响，严重时则会引发资金风险。参与调研的16家商业地产公司中，有8家企业反映“销售低迷、去化难度大”是未来商业地产面临的主要风险。由于商铺长时间销售滞缓、入住率低，租金收入难以维持运营支出，多个商业地产项目被列入银行关注名单;部分地产项目第一还款来源难以保证，借款人目前仅能勉强支付贷款利息，无力归还本金;部分地产项目已经形成逾期。
三、政策建议
（一）遏止居民过度加杠杆倾向
居民适度加杠杆有利于扩大消费、促进经济转型升级，但杠杆过高则会放大金融风险。要从严执行差异化的个人住房贷款政策，遏制热点城市居民杠杆率过快攀升。适时出台居民消费信贷政策指引，引导金融机构对于负债规模过大的客户适当调减或停止授信。根据居民消费增长的实际情况，引导消费贷款合理增长。加大对无指定用途消费贷款、信用卡透支资金流向的真实性核查，防范消费贷款违规进入房地产市场。
（二）尽快构建房地产调控长效机制
要通过增加土地供应、租售同权、共有产权房、保障性住房政策以及适时出台房地产税，尽快构建起房地产调控的长效机制，缓和城市住宅供求矛盾，稳定居民房价预期，防范房价上涨预期对居民加杠杆行为的推波助澜。
（三）密切监测与防范房地产企业集中偿债风险
跟踪监测房地产开发企业的销售回笼、现金流、外部融资和到期债务状况，及时掌握房地产企业偿债能力的变化;引导金融机构继续做好房地产企业的分类管理，在严格遵照名单制管理继续提供信贷支持与服务的同时，防止融资政策一刀切式的收紧，对房地产企业正常经营和资金流转造成误伤。
（四）探索商业地产金融风险防范的深层机制
引导商业银行提高商业地产开发贷款准入门槛，审慎介入或逐步退出商业地产严重饱和城市以及低品质竞争的商业地产项目，加紧排查商业地产项目风险，适当充实资本金和抵押担保标准，有效控制商业地产金融风险。与此同时，探索在商业地产库存较多的地方，在符合规定的前提下，将已经审批的商业用地转型为住宅用地，将闲置和低效运用的商业用房改建为租赁住房，尽快消化存量商业地产，并综合运用规划、土地审批、信贷准入、税收政策等手段，严格控制新增商业地产项目，遏制商业地产无序开发的冲动，深入推进商业地产去库存。
（五）健全我国房地产金融宏观审慎管理框架
由于全国各地经济形势、房地产发展阶段和人口结构等条件各不相同，我国房地产金融宏观审慎管理框架也应因地施策，坚持“房住不炒”的原则各地结合实际，合理评估房地产市场态势，搭建完善覆盖房地产市场、房地产金融风险、住房货币信贷政策执行情况等三个方面的调控框架，实施差别化的房地产金融宏观管理政策。
（六）建立和完善房地产金融宏观审慎管理基础数据库
充分发挥人民银行金融业综合统计数据的牵头负责作用，加强与房地产管理部门的信息共享，从宏观和微观两个层面运用大数据，建立涵盖房地产贷款和债券融资、住房贷款等房地产金融，房地产企业贷款和债券违约情况、个人住房贷款等资产质量，贷款价值比和房价收入比、住宅和商业用房价格变化和交易量、房地产开发投资等房地产市场指标，首付比例和利率水平等信贷政策执行情况的基础数据库，全面监测房地产市场与金融运行情况，为有效实施房地产金融宏观审慎管理提供决策依据。
（七）组织开展房地产金融宏观审慎监测评估
总结我国宏观审慎管理的经验，完善金融机构房地产金融业务宏观审慎管理评估体系，逐步将房地产贷款集中度、稳定性、贷款结构、不良贷款、差别化住房信贷政策执行情况、贷款价值比、首付比例、房贷利率水平和房地产压力测试等纳入宏观审慎评估内容，发挥差别化住房货币信贷政策的激励约束作用，引导银行合理配置房地产资金，强化房地产金融宏观审慎管理。
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[责任编辑：史朴]
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