房地产市场调整及与金融的关联分析

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　　【摘要】房地产业与金融业之间不仅是密不可分的两个行业，而且两个行业具有相辅相成的关系。首先金融资本为房地产的经营、开发以及流通消费提供了重要的资金支持，并且金融业也能够对房地产市场发挥重要的调节作用。近年来，我国房地产价格呈现出攀升的趋势，且多个城市城市的房价都出现了历史新高，而为了对房价的过度增长趋势进行有效抑制，我国出台了限购、限贷等一系列政策，使全国百城新建住宅平均价格出现了回落趋势，政策调控开始发挥了显著效果。从当前的楼市调控以及以往的调控政策方面来看，从金融端对贷款规模实施有效控制，以此抑制需求，是目前房价调控中使用最广泛、使用频率最高、也是最为直接的防控手段。由此表明，房地产价格会因为受到金融市场因素的深刻影响而出现波动。
　　【关键词】房地产市场;房地产价格;市场调控;金融因素;关联
　　
　　一、房地产价格波动受金融因素的影响分析
　　（一）房地產市场供给规模随着社会融资规模的扩大而随之扩大
　　房地产价格与社会融资规模之间的关系多为正向互动关系，社会融资规模影响房地产价格出现波动，主要是因为其能够对改变房地产的供给。当前，房地产企业的主要融资方式就是银行信贷，而房地产企业在利率管制、调整信贷配给等方式的调整下，就会对企业的信贷可得性发挥良好的调控，进而使房地产企业的融资规模受到一定程度的影响。反之，当信贷扩张以及扩大了融资规模的情况下，房地产企业就能够在获取充足的资金支持下，加大对房地产建设的资金投入，房地产市场也会由此而出现过热的情况，进而导致房价出现上涨趋。
　　于此同时，大量民间资金注入到房地产市场，委托贷款、“影子银行”以及信托贷款等多种融资方式出现的市场当中，使大量资金注入到房地产市场当中，让房地产获取资金支持的渠道有了更多的选择，促使房地产业得以进一步繁荣发展。在多种融资方式中，“影子银行”可以通过信用生成、信贷抵押以及风险扩散等相关机制使投入到房地产市场中的资金规模得到进一步扩大，并因此成为当前融资渠道中的核心融资方式。在对房价上涨发挥了巨大推动作用的同时，也使房地产业所面临的金融风险以及泡沫膨胀形成不断累积。而房地产业在融资规模缩减、信贷紧缩的情况下，想要获取足够的资金支持来加大房地产的生产建设就存在一定困难，因此就会使房地产过热的情况得到有效控制，达到调控房价处于平稳或下降趋势。
　　（二）杠杆因素对房地产价格通过借助政策导向产生影响
　　从实际中我们可以发现，房地产市场通过杠杆率所传递的政府信号而对微观主体预期实施有效调整，以此使房地产实际的需求情况得以有效改变，并由此可引发房价出现一定波动。杠杆率与房地产价格之间主要呈正相关。市场主体在政府趋于加杠杆的情况下，就会借助政策导向而推出经济面上行的趋势，并且房地产市场也会呈现出良好发展的信号，进而对房地产市场形成看涨预期发挥一定的促进作用，进而刺激投资、消费以及投机型购房均出现相应增长，在需求增加、金融投资增加影响下，房地产价格就会出现持续走高的趋势。而当政府趋于去杠杆的情况下，政策导向又会推动市场主体发出经济面平稳的信号，促使房地产市场更加趋于稳定发展，进而对房地产市场的看涨预期以及购房需求发挥一定的抑制作用，进而对房地产价格发挥调控作用，使价格能够趋于稳定趋势。
　　（三）房价因利率调节对资金成本的影响而出现波动
　　利率调整可以发挥对房地产价格发挥基础性的调控作用，通常情况下，房价与利率之间的关系多呈现出负相关。在存款利率出现下降趋势的情况下，居民的贷款成本也会随之出现相应降低，而居民对于购房的需求就会出现相应增加，而在需求增加的推动下，就对房价就会呈现出拉动式上涨。此外，当地产企业扩大房地产建设规模的主要资金来源就是银行融资，而当贷款利率出现降低的情况下，房地产行业对资金筹集的成本就会相应减少，进而使房地产业扩大投资规模能够获取充足的资金支持，进而使房价出现供给推动式上涨。
　　二、调控房地产市场以及房地产价格的相关政策建议
　　（一）加强完善房地产业的调控
　　为了促进房地产业能够得以健康平稳的发展，需要在对房地产投资的投机行为实施有效抑制的同时，还需要增加对刚性需求的扶持力度。通过与国家当前的经济形势以及房地产的客观需求相结合，提出相关合理性改善需求，支持居民家庭购买普通自住房，对于存在房贷家庭再次购房时，调整最低首付款，具体的首付款比例不能够低于40%;针对购房者名下已有房产的情况下，对其卖出住房后换购自主房给予金融贷款支持。从长远角度来说，通过增加房产税代替限购政策具有一定的可行性。
　　（二）利用合理的投资渠道，进一步对利率市场化进行完善
　　以市场实际供求为依据，以央行基准利率不断完善利率体系以及利率市场化机制，对房地产价格实施有效调控。为进一步加快推动利率市场化进程的进程，在落实国务院对民间资本提出的相关政策的同时，还需要鼓励民间资本将资金投入到其他行业当中。同时民间资本还需要通过借助信托、村镇银行以及基金等现代金融投资平台来改变对房地产的投资方向和投资形式，阴道民间资金向商业地产方向转移。通过借助房地产股权私募基金以及房地产信托基金等房地产证券化产品，将民间资金流向供应端挥积极的引导作用，可有效减少对房地产投机情况，缓解供需矛盾。
　　三、结束语
　　房地产价格的持续上涨与金融因素之间存在着密不可分的关系，为了能够对房地产价格波动实施有效调控，就需要在清楚了解两者之间影响关系的前提下，加强对房地产业融资规模的管控与监管力度，通过利用供给侧改革来实现房地产供需两端的去杠杆，并通过利用货币政策，疏通货币政策传导途径，使房地产市场价格能够在货币政策以及数量型货币政策影响的得到全方位的调控，使房地产业得以健康平稳的发展。
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