民宿项目投资的财务可行性分析
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摘 要：民宿作为国内新兴的短期租赁住宿方式，提供了独特的住宿环境和个性化服务，符合人们对生活品质的要求。论述了民宿的概念和特点，对投资民宿项目的财务可行性进行了分析。
关键词：民宿项目;投资;财务可行性
文章编号：1004-7026（2019）16-0152-02 中国图书分类号：F275 文献标志码：A
据统计，2018年国内旅游人数为55.39亿人次，出入境旅游总人数2.91亿人次，全年旅游总收入5.97万亿元，我国迈入大众旅游时代。随着旅游产业的蓬勃发展，互联网技术和个性化消费理念使得传统民宿业迎来了新的发展机遇。相比酒店而言，民宿设计更加多样化，风格独特，更符合人们的居住需要。为控制投资风险，获得预期回报，投资民宿项目前应充分调查，分析投资的可行性。
1 民宿概述
1.1 民宿的概念
民宿是指利用空闲房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源和农林渔牧生产活动，为外出郊游或远行的游客提供个性化住宿场所。民宿不同于传统的酒店和旅馆，不提供千篇一律的住宿场所，没有奢华的设施，但它能让游客感受民宿主人的热情与服务，体验当地风土人情，了解原住居民的生活方式。
1.2 民宿的类型
早期的民宿大多只是家庭副业，随着旅游经济的发展，民宿所体现出的广阔前景吸引了众多投资者，民宿也由家庭副业经营模式转变为家庭主业经营模式。随着竞争的日益激烈，民宿业由单一化转变为多样化、由简单化转变为精致化、由大众化转变为个性化，满足了不同游客的需求。民宿主要有以下5种类型。①农园民宿，远离城市，人们可以感受田园风光，品尝无公害蔬菜，体验春播秋收。②温泉民宿，提供温泉SPA，有助于人们舒筋活络，放松心情。③海滨民宿，能让人体会大海的辽阔，在海边嬉戏和游泳。④景观民宿临近自然或人文景点，可以欣赏大自然的鬼斧神工，感受文化积淀。⑤运动民宿，是运动爱好者的聚集地，为运动爱好者提供运动指导和服务[1]。
2 民宿的特点
（1）投资量少，投资总量可控。与酒店不同，民宿占地面积小，客房数量少，分散在各地。因为房产市场租金收益率持续走低，而民宿市场将迎来发展期，所以不少投资者纷纷进入民宿行业。
（2）满足个性化需求。酒店采用统一设计、标准化经营的方式，居住环境无明显差异。随着人们生活水平的提高，对物质文化提出了新的要求。农园民宿、温泉民宿、海滨民宿、景观民宿以及运动民宿风格各异，可以满足多方面的需求。
（3）偏向于轻资产经营模式。民宿行业倾向于以较少的资金投入获取较大的利润，整合各项资源，提供定制化服务。根据游客要求进行策划安排，让游客在体验民俗文化的同时，感受到浓厚的家庭氛围。
3 民宿项目投资的财务可行性
3.1 民宿项目的选址
投资者投资民宿项目前，应考虑民宿所在地的气候、交通、生态环境、基础配套设施等条件，这些要素易控制，短时间内不会有较大变化。同时，如果所选地区的区域政策、文化氛围和民情条件良好，能对项目的运作起到事半功倍的效果。
3.2 民宿项目的定位
3.2.1 市场定位
明确民宿项目的档次和规模，考察周边的民宿，了解区域内竞争对手的核心竞争力。如果一个区域普遍是比较低端的民宿，那么中高端就是空位;如果一个区域缺少主题文化民宿，那么目标客户就可定位为有一定文化内涵的游客。总而言之，稀缺的市场更容易成为突破口，要利用差异化思维，细分客户市场，在红海市场寻找蓝海空间。
3.2.2 产品定位
明确客户群体及需求后，民宿的规划设计成为项目定位体现。民宿的空间设计上应体现差异化，一砖一瓦、一草一木都应体现出民宿独特的文化精神，在保留地方特色文化元素的同时进行创新。
3.3 民宿项目投资的财务分析
基于民宿项目的位置、设施和经营管理等情况，结合区域民宿行业的市场及未来发展前景，对民宿所能创造的经济效益进行事前测算与评估。
3.3.1 初始投资预测
不同区域、不同档次、不同规模的民宿投资额差异大，应从民宿的选址和定位出发，分析项目需要的资金。投资中用于出租的房产投资成本所占比重较大，可通过长期租赁、自购或自建的方式获取。房屋设计装修费用考虑当地物价水平和民宿定位。办理营业执照以及各项审批手续的费用在不同的地区差异也较大。
3.3.2 经营预测
经营预测是财务可行性分析的关键一步，为财务评价提供了基础性数据。在经营预测中，不仅要熟悉各项经营绩效指标，更需掌握影响民宿经营的关键要素。民宿项目的地址、定位、风格、服务和价格都会影响民宿的经营。
经营预测的前提是要深入了解民宿行业，掌握区域竞争对手的情况，根据项目的整体情况预测今后的经营活动。采用科学合理的方法预测经营数据，为决策提供有用信息。民宿行业反映经营绩效的指标主要包括入住率、平均房价、客房收入占比、餐饮及其他收入占比、经营成本及费用等[2]。
3.3.3 项目评价
项目投资决策的分析评价需采用专门的评价指标和方法。常用的财务可行性评价指标有投资回收期、净现值、内部收益率。投资回收期是投資者首要考虑的一个指标，投资回收期越短，项目回本越快，本金越安全，投资风险越小。投资回收期可分为静态投资回收期和动态投资回收期，区别在于动态回收期考虑了资金的时间价值，即考虑了机会成本，更具科学性。
净现值和内部收益率反映了投资项目的盈利能力，是投资者最关心的指标，也是项目投资的根本目的。净现值和内部收益率是从不同维度评价投资项目，净现值评价投资项目盈利的多少，是绝对指标;内部收益率评价项目的投资报酬率，是相对指标，二者都反映了投资项目的财富增值情况。计算净现值时，应先确定民宿行业平均收益率水平，如果无法确定，可考虑计算内部收益率，从而反映民宿项目的收益率。
3.3.4 敏感性分析
敏感性分析是通过分析不确定因素的变化对项目评价指标的影响，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力。民宿项目建设过程中会存在一些不确定性因素，通过敏感性分析，可预测各因素对项目的影响程度。根据各因素的变化，重新计算项目的投资回收期、净现值和内部收益率。对民宿项目影响最大的因素即为最敏感因素，而最敏感因素的不确定性会给项目带来极大风险，应重点关注并采取相应措施应对此类风险。
参考文献：
[1]程维才.酒店业投资决策的影响因素研究[J].知识经济，2018（11）：58-59.
[2]林毅.度假酒店项目投资可行性分析[J].低碳世界，2017（20）：249-250.
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