S市房地产养老项目管理研究
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摘要：为了保障老年人的生活质量，我国颁布了很多与养老相关的制度。现阶段国内面临着人口老龄化的系列问题，国家为了解决这一系列的问题采取了相应的措施。养老地产也从房地产行业中脱颖而出，成了一个新兴的行业。一个新兴的行业在发展期间一定会面临着许多难题，本文以研究养老房地产为契机，然后分析了人口老龄化的发展现状以及存在的问题，结合实际情况和我国养老地产的发展情况提出了具有针对性的建议，希望对人口老龄化的发展研究提供参考。
关键词：房地产养老;人口老龄化;新兴行业
1.养老地产项目的内涵
养老地产是国家机关以及房地长企业推出的，为了满足老年人的居住需求而建立的，可以提供老年人良好的基础设施并保障老年人的健康和安全的住宅。养老地产是一项为老年人服务的房地产事业，一切以老年人的需求为最核心的要求，为他们晚年提供心灵的慰藉，医疗保健以及各种生活服务项目。“老有所养”是我国人民最关心的问题，直接关系到他们的利益，也是我国政府一直努力的方向。而住房问题是社会保障的一个部分，不仅关系到老年人基本的生存问题，也关系到社会的稳定和发展。养老地产的良性发展不仅可以满足老年化的人口的基本住房需要，缓解社会养老压力，还可以带动养老产业的发展，平衡我国的社会需求，促进我国的稳定和经济发展。
社会学专家预计，2020年，我国65岁以上的老年人大约能够达到24800万人;到2050年，我国65岁以上的老年人大约能够达到43700万人，届时我国将步入严重老龄化社会结构。基于老年人人口的数量在不断上升的情况，2015年，我国采取生育二胎的制度。并且我国将全力发展和完善养老服务，完善养老服务政策，促进我国养老事业的发展来保障我国社会的稳定和发展。所以，在面临巨大难题的同时，对于房地产行业来说，也是养老地产发展的机遇。
2.S市人口老龄化存在的问题
我国养老地产的计划已经启动了一段时间，国内外的房地产企业、金融机构、保险机构、理财公司以及国外的企业都进行了项目投资，而且提出了不同标准的养老地产建设计划，在全国各地开始建立养老地产。在S市，因为项目规划需要，当地非常重视开发养老地产项目。因此，养老地产的项目S市的中心地区。中心地区具有土地价格和人工成本低廉，消费水平在我国平均消费水平的特点，这解决了中心地区的平均消费水平过高，房价过高难以支付的问题。但是，也正是因为这些特点，为S养老地产的发展带来了一定的问题。
2.1 相关法律制度不完善
目前，我国已经颁布了很多关于养老服务发展的相关政策，包括《关于加快发展养老服务业的意见》《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》《老年人建筑设计规范》等，这些政策为我国养老地产的发展提供了法律上的支持，为养老地产的发展指出了明确的方向。但同时，由于我国老年房地产的发展还处于起步阶段，许多问题尚未暴露出来。虽然现行的政策为老年房地产的发展提供了总体的方向，但是，关于养老地产的项目审批的相关法律以及针对养老地产的验收、监督管理方面的制度还没有明确的指出。很多的开发商将养老地产的开发与普通地产开发标准和设计要求混在一起，这也是目前还没有一个明确的、正规的养老地产的具体的监督和管理制度造成的。而且由于房地产项目的周期长、项目复杂、风险大，各部门之间的信息共享系统不完善，在没有进行系统的市场调查和成本核算的情况下做出的决定，无形之中降低了一个项目可以获得的利润。
2.2市场不健全
作为一个相对来说还是新生的房地产行业，养老地产有很多不同于普通地产的方面，而这些规划的落实需要我國的土地管理方面和金融体系的支持。因为养老地产目前还没有形成较稳定的市场规模，养老地产的市场还处于不规范的阶段，很多的开发商都是“各自为政”的局面，不利于养老地产的监督和管理。虽然社会各界对于养老地产都持有乐观的态度，但是养老地产项目的银行贷款、企业融资等市场渠道相对来说还是比较狭窄的。而且，在项目的具体运行过程中，投资商、开发商的角色定位不明确，没有发挥出各自的能力和职责。还有一些在养老地产项目的销售方面的问题，没有进行深入的市场调查，直接使用普通地产项目的销售方案，不足以吸引顾客等。还有一些房企由于房屋的支付设施与合同要求的严重不符，去找当地的政府相关组织部门却遭到了推脱甚至拒绝审理。寻找开发商进行协商，却遭到了对方的人身攻击，场面混乱，扰乱了公共秩序与市场经济。
2.3缺乏有效的运营模式
S市养老地产目前缺乏有效的运营管理机制。房地产项目的周期长，每一个细节都要管理到位，谨防因为疏忽造成的损失，导致项目的成本增加、质量问题、工期延误等各种纠纷问题。养老地产项目往往都是一个大项目，涉及的资金数量比较大，他是一个高风险，同时高回报的行业。其中包括很多几千万元、几亿元的相对来说资金庞大的项目，增加了管理难度，在众多的环节中出现了差错都会总成不可挽回的巨大损失。所以，对于养老地产而言，与普通地产一样具有很高的风险，而如果缺乏有效的运营管理机制，资金回笼困难，企业的资金链出现断裂，不利于企业的发展，会对其造成严重的影响。
3.养老地产项目的对策研究
3.1完善相关法律制度体系
首先，S市要制定一套养老地产建设标准和养老地产的配套设备标准，制定出完善的养老地产与一般地产项目的区别标准，营造一个公平、公正、公开的交易平台。其次，S市在法律层面加强项目审批的相关法律以及针对养老地产的验收、监督管理方面的制度，规范养老地产的监督和管理。还需要加强监督和管理力度，养老地产项目的管理需要贯穿在项目的整个过程中，所以在地产项目流程的不同阶段进行实时监控。在关键环节按照一定的标准设置考核机制，考核要客观、合理。养老地产也属于房地产的一种，具有房地产项目的特点，具有周期长、项目复杂、风险大，涉及的单位和部门较多，不利于管理。对于S市的房地产企业而言，房地产建设企业要制定完整的企业管理制度，设立奖惩机制，建立有效的成本管理制度，成立专门的监督部门，对于项目的各个环节进行监督和管理。定期召开监管会议，对于项目的控制和管理进行监督，保障公司的资源和利润最优化，提高养老地产的产品质量和服务水平，促进企业良性发展。 3.2规范养老地产市场行业规范
国家对养老房地产业进行宏观调控主要在两方面，一是制定必要的法律制度和规定来监管养老地产秩序，二是通过经济市场的发展规律来调整养老地产的市场规范。一个项目要想成功，前期的准备工作尤为重要，首先，S市要有前期规划和工程的可行性研究探索“规划设计是建筑的龙头”，所有的类目必须符合设计规划的要求，按设计目的进行建设完成。其次，政府应该加强对养老房地产的扶持与正确领导，要对养老房地产的发展现状有精确的认识与把握，并且制定相应的制度政策来规范其发展。再次，政府应该树立正确的养老房地产价值观。养老地产的各个参与方要准确的定位自己的角色并明确自己的责任。在养老地产项目的销售方面的问题，要进行深入的市场调查，制定出针对老年人养老为主题的销售计划。在签订土地使用和租赁合同的时候要严格按照法律规定来进行，不能弄虚作假。
3.3建立健全S市养老地产的运营模式
总结国内外的文献资料和现行的人口老龄化现状，基于价值链为联系而建立的新型的养老地产经营模式较为适合S市养老地产的发展。在养老地产的整个开发和销售等环节中，有不同的机构和企业参与，而所有的企业和机构都有一个共同的目标。建立各个企业的协作关系，增加行业交流，较少贸易摩擦，实现资源、资金的行业间的优势互补，发挥出各个行业的特点和优势，共同促进养老地产行业的发展。养老地产刚刚起步，养老地产的上下游企业利用各自在价值链中位置进行合作，将各个行业的优点附加到养老地产中，使得整个产业链的强强联合来提升养老产业的发展水平。
总结
综上，为了缓解人口老齡化的问题，政府已经逐渐颁布了一系列的应对措施和方案，并且在当地落实。完善以养老为目的的房地产项目是未来的一大趋势，S市应当紧抓国家构建粤港澳大湾区世界级城市群的契机，通过构建养老地产项目，实施产业兴市，最终实现地区经济质的飞跃。
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作者简介：
刘莉莉（1984- ），女，汉族，广东肇庆人，桂林理工大学商学院硕士研究生，政工师，金融理财师，研究方向：产业经济。
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