基于精益思维的房地产施工项目成本管理研究
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摘要：精益思维下的项目成本管理，旨在实现低成本、高质量以及短工期的目标，从而使利润最大化。提出基于精益思想的针对性成本优化措施，用于提高房地产开发项目中成本管理效率，是企业实现利润最大化的有效途径，更加高效高质的将基于精益思维的成本管理理念应用于现阶段的房地产项目成本管理之中。
关键词：精益思想;施工项目;成本管理;挣值分析法
中图分类号：F299.233.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）018-0217-01
一、精益思维在房地产开发项目中的应用
精益思维旨在既对成本费用有所控制又提升工程项目的收益，优化产品质量，减少变更。主要包括五方面：（1）精益采购成本管理：建立健全采购系统，实现规范化、制度化的要求，完成准时采购和按需采购的目标;（2）精益设计成本管理：从设计阶段开始就要实施周密的计划，确定项目的目标成本，分解目标成本，进一步按照房地产项目的特点和过程将成本分解到每个作业上并采取具体措施加以优化;（3）精益施工成本管理，应用新工艺节约成本，要注重均衡化生产，充分发挥机械设备和专业工人的生产效率;（4）精益交付成本管理，建立一套符合项目需求的交付体系精简库存成本和管理费用交付更多的低成本、高价值的建筑产品;（5）精益维护成本管理，以整条价值链成本最低为目标，结合项目的特点制定个性化的维护服务方案，拉动企业整个价值链不断前进，树立良好效应，使企业产品的产值大幅提高。
二、构建基于精益思维的房地产施工项目成本管理体系
房地产开发过程中运用精益思想最重要的是构建房地产施工项目成本管理体系，房地产可分为八个环节：市场调查、决策投资、规划设计、项目招标、材料购置、具体施工以及竣工验收和销售。首先要构建管理信息体系，明确组织内部分工结构，找到影响成本的控制主体，利用目标成本进行项目总成本和分部分项工程成本两部分的预测，第二运用作业成本法核算预测的成本，找出与预测的成本有不同之处。第三利用挣值分析法分析成本差异，找到描述成本发展的图画图表，全过程将精益思维运用其中，并提出改进建议。
1.通过目标成本法估算成本
目标成本法是要根据市场数据为项目制定出成本目标作为参考来保证利润的成本控制方法，具有系统管理、战略管理、综合性的特点。目标成本管理贯穿于项目施工的各个环节;对成本目标进行细化分解，认识清晰;改善方法，以达到节约目的。
2.作业成本法核算成本
作业成本法可以用于施工项目的费用核算，利用作业和资源流动之间的联系，使我们能够准确找到各影响因素的比重情况，进而得到最准确的项目费用，从而使成本的形成过程更加系统与完整，科学控制接下来的各项作业，为管理者提供依据。作业成本法有助于改进传统成本体系、提升项目管理水平，同时提供成本量化手段，帮助成本管理人员更好的管理成本。
3.偏差分析法分析成本偏差
偏差分析法的运用是将房地产开发项目的进度和费用综合度量，准确描述项目的进展状态。进行测量和计算已完成工作的预算费用与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用，计算得到有关计划实施的进度和费用偏差，达到判断项目花费和具体进展的情况。
4.基于精益思维的成本优化
（1）采取供应链的方式来管理，改善材料供给的方法
实现精益思维的建设，需要采用供应链的管理方式。采取精益管理机制的方式防止成本超支，进行市场调研，确保材料的正确性和合格性，并做出相应的分析，构建采购模式，及时记录产品采购和消耗情况，再根据项目完成情况来完成采购策划书，这样就不会有材料不足或未达要求的情况发生。项目的实施过程里，找到弱势之处要及时进行调整，全过程对材料使用情况做出分析，保证整个项目的順利进行。
（2）运用价值链思想，并不断优化
保证各个步骤之间的衔接工作，避免窝工现象。加强有关负责部门之间的沟通，保证施工质量。运用作业成本法，找出项目过程中有可能存在的贬值的现象，减少不必要的损失，及时的优化衔接各个流程。
（3）细分目标成本
根据目标成本法，项目经费的使用要细化到各个项目分支机构，做出系统分解，最后落实到每个人，在这个过程中，相关项目部负责人及时把信息传给其他部门，及时把握成本的情况，然后做出科学合理对策并解决存在的问题。
（4）加强精益思维文化建设
精益思维并不是以一种纯理论的方式存在的，配合完整的管理机制，定期对施工人员进行思想教育和有关培训，为顺利完成项目而奋斗。
三、结语
通过分析房地产开发的特点，将精益思维理论应用于当前房地产开发成本管理中，结合价值链分析，构建房地产开发成本控制模型，实现精益体系，从全过程中的细节方面入手：精益采购、精益设计、精益施工、精益交付，具体分析精益思维在房地产开发成本管理中的应用情况。
决策阶段和设计阶段是在房地产开发建设的各个阶段成本控制中最为重要的两个部分，关键是做好前期的可行性研究工作才能控制好这些成本，提高设计的准确程度，设计招标和设计全过程实现监理制，借助价值工程优选和设计方案的比较改进。要严格执行招投标工作，对材料和设备采购严把成本关，对于现场变更和竣工结算和决算工作做到细致。通过计算进行对比分析项目成本中相应的测算以及偏差，用具体的计算数据对实施过程项目成本进行逐步调整优化。从而形成科学的成本控制控方法，实现降低企业成本，提升企业利润的目标。
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