浅析新形势下不动产权籍调查测绘的应用
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摘 要：近些年，为了健全社会市场经济发展需要，在国家政策指导下推行了不动产的统一登记制度。不动产登记的开展，首先要进行不动产权籍调查测绘，所得数据质量对不动产登记有着十分重大的影响。因此，本文首先分析了新形势下不动产权籍调查测绘过程中存在的问题，随后对权籍调查测绘常用的技术、调查前准备工作以及调查成果审核及入库较为详细的分析说明，旨在提高不动产权籍的测绘效率及质量，促进不动产统一登记工作落到实效。
关键词：新形势 不动产权籍 调查测绘 应用有效性
中图分类号：P271 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2019）09（b）-0239-02
不动产统一登记制度的实施，对每一个人的切身利益息息相关。因此，不动产登记的权籍调查重要性显而易见。在调查过程中测绘技术又是至关重要，应根据调查的实际情况对先进测绘技术的选用，可提高測绘效率同时又确保测绘的质量，同时为不动产登记工作奠定好坚实的基础。为此，对不动产权籍调查测绘的应用进一步深入分析十分有必要。
1 不动产权籍调查测绘过程中存在的问题
当前，不动产权籍调查测绘的过程中因受不同因素的影响还存在较多的问题，主要表现在：首先，不动产测绘资质的有些测绘队伍业务水平参差不齐，执行的规范和标准不一致，且数据来源较为复杂，对不动产权籍的调查测绘的质量、结果与效率有很大的影响。其次是费用的问题，不动产权籍调查及测绘的费用属于较为急切需要解决的问题，由于一些房产测绘不去实地进行坐标测量，在落宗时去请一些专业的测绘队伍进行房屋基底测绘，致测绘重复收费增加了权利人的经济负担。最后，因作业效率低下，在实际测绘过程中，由于房产测绘与地籍测绘人员之间难以统一，时常出现各自测绘数据自行管理，从而影响了地籍及房产一体化调查工作的开展，也影响了所测数据的整合，降低了工作效率，使影像及图件等相关信息在更新、查询和使用上十分不便，对后期不动产的登记工作造成不利影响。
2 新形势下不动产权籍调查测绘的应用
2.1 不动产权籍调查测绘的常用技术分析
在不动产权籍的调查测绘过程中，界址点测量方法一般有两种，解析法和图解法。解析法是根据角度和距离测量结果通过公式解算出界址点坐标的方法。其采用极坐标法、截距法、正交法、距离交会法等实测界址点与控制点或界址点与界址点之间的几何关系元素，然后按照相应的数学公式算出界址点坐标。其具有四大优势：（1）面积计算方法快，精度高，计算机管理方便;（2）可编制任意比例尺的地籍图且精度高;（3）每个界址点有自己坐标，若界址点丢失或地物变化，能使界址点点位准确复原;（4）在经济上，长远利益比较合算。图解法是在地籍图上测出界址点坐标的方法。作业时，需要经过两次独立测量，这两次坐标点位差不能超过图上0.2mm，取中数作为界址点坐标，该方法精度不高。在实际应用中，城镇、村庄、独立工矿等这些建设用地，界址点测量坐标时一般采用解析法并计算出土地面积，而房屋边长要实地测量后用几何要素法来算出房屋面积;对于那些比较分散和独立的建设用地，界址点测量坐标时可选择解析法或图解法，通过实地测量界址边长与房屋边长，然后用几何要素法算出土地面积和房屋面积;对于海域水域，还有耕地、林地、园地、草地、滩涂等这些用地测绘中，两种方法皆可通过获取界址点坐标来计算出土地面积，若上边有房屋等定着物，则用实地测量定着物的边长并用几何要素法算出其面积。因此，无论采用解析法还是图解法来测量界址点，都要进行有效检核。检核界址点测量误差方法有两种：界址点坐标点位检核和界址点间距检核检。
2.2 不动产权籍调查测绘前的准备工作
在不动产权籍调查的测绘过程中必须要严格按照相关规定及流程进行。首先要做好调查前的准备工作，根据调查的需要，积极主动去搜集、整理相关的历史档案资料，并对档案资料做好分析与研究，然后到现场对实际情况进行调查与测绘。根据调查及测绘的结果结合当前原有的档案资料，做出初步测绘的方案，还要到相关部门查询档案找到测绘控制点，同时做好相关数据与资料对应的工作，及时与相关业务部门取得联系。
在进行不动产权籍调查的过程中还应注意调查及核实不动产的权属情况，对其界址进行核实，并对不动产的自然幢及单元的草图进行绘制，明确所有问题之后对不动产权籍的调查表进行完整填写。对于存有争议的界限及发生改变的界标等要及时进行记录和拍摄现场的照片，为调查不动产权籍测绘奠定好基础。
2.3 不动产权籍调查成果的审查与入库
对不动产权籍调查成果而言，主要有文字成果、表格成果、图件成果。具体指权籍调查授权委托书、权源资料、权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图和房产分户图等内容。（1）不动产权籍调查成果应提交不动产登记机构或授权机构进行审查。对于前期已通过审批、交易、竣工验收等且经过相关管理部门或授权机构的确认并符合登记要求的成果，继续可以沿用。（2）审查的内容体现在这6个方面：①调查程序的规范性。在权属调查、测量、成果审查和整理归档等过程中是否依照调查方案及相关技术标准来执行;②调查成果的完整性。在整理的测绘资料、权属资料、图件和表格等资料方面是否完整;③调查成果的有效性。则看调查机构有没有相应资质、从事调查的工作人员有没有相应资格、调查成果是否经过自检等;④调查成果格式是否符合相关规定要求;⑤调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系;⑥宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌等在空间位置是否有矛盾。（3）成果审查的方法。主要是通过室内和室外复核的方法对不动产权籍调查成果进行审查。①充分利用现有的数据库、信息系统、办文系统和电子政务系统对调查成果进行审查。②将调查机构提交的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入现有的权籍空间数据库，并认真审查其与相邻的界址、地物、地貌在空间位置是否有矛盾。③权籍空间的要素，如果在室内无法确定其是否正确时，必须到户外进行实地查看。④对于调查成果存有问题的，则要求调查机构进行认真修改与完善，使成果合格为止。④成果入库和地（海）籍图的更新。在成果通过审查之后，相关审查部门或调查机构要将该成果提交给不动产权籍调查数据库和成果的管理机构。在完成不动产登记后，即可更新相关数据库和不动产登记数据库。
3 结语
在不动产权籍的调查测绘过程中应结合新形势下的相关规定及要求，原则上以《不动产权籍调查技术方案》的要求为准。根据调查实际情况选先进测绘技术，在最大程度上提高不动产权籍的测绘效率及质量保证，为不动产登记工作奠定好坚实的基础。
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