房产测量方法及常见问题分析
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[摘 要]近年来，人们生活水平的不断提升，极大的推动了我国房地产行业的发展，同时房产测量也逐步成为人们关注的焦点，在现阶段的实际测量中，各种问题层出不穷。房产测量和人们的经济利益息息相关，其测量信息的科学性和有效性是房产测量的根本。文章针对现阶段我国房产测量的方法及常见问题进行全面探究，并针对测量过程中存在的问题进行了分析处理。
[关键词]房产测量;测量技术;作用
文章编号：2095-4085（2019）12-0004-03
房产测量涉及的范围较为广泛，具体包含平面控制测量、权属确认、要素测量、绘制房产图以及计算建筑面积等诸多方面。在进行房屋面积计算时，需要通过房产测量技术来进行实现，意义重大。房产的测量直接关系着买卖双方共同的经济利益，所以，在测量的各个环节必须要做到科学，精确，真实，可靠。
1 房产测量的作用
（1）房产测量在城市化建设中具有极为重要的作用，它是城市规划及土地开发利用的最根本的数据信息。根据我国政府机构制定的相关测绘标准及建设用地资源信息，针对房屋的相关情况及权属状况实施全方位测量，对城市房屋及土地规划，面积和使用状况进行确定，以科学全面的为各区域房地产产权管理机构提供参考依据。
（2）房产测量在房屋销售过程中是必不可少的重要环节，它能够全面检验和衡量开发商所提供的房屋销售面积，看其是否准确，标准。近年来，我国的商品房价格处于持续上涨阶段，房屋价格越来越高，进而导致部分开发商受利益驱动私自改变房屋面积，在极大程度上损害了房屋购买者的利益，所以房产测量显得极为关键，它能够有效确保买卖双方的利益，特别是对于房屋购买者而言，更是有效维护了其经济利益不受损害，同时也在极大程度上保障了房产市场的安定及有序发展。
（3）房产测绘是通过常规测绘方式和房产管理业务相融合的高水平测绘技术，通常是由获得资质等级的房产测量部门实施。其成果主要涉及统一坐标信息相关的房产权属界址，房屋面积，产别等，均具备法律效力，记入房产权属证书，因此通过房产测量所获得的房产图是财政税收及房屋权属证书发放的主要依据，同时具备所有权属，财政以及城市规划三大基本功能，其作用具体体现在以下几个方面。
①为有效确保房产管理及有关规划的科学性和可靠性，全面推动城市化建设向着规模化、有序化及科学化方向发展，各级房产管理及规划机构必须要全方位了解房产的权属位置，数量及具体状况等信息。
②房产测量能够将房产相关的具体信息全面呈现出来，能够使相关部门全方位了解城镇房屋及土地的使用情况，为掌握房产拆迁面积及数量，设立现代产权及产业管理档案，统计各种房屋的数量及比重提供了精准的信息。在目前房产价格持续上涨的状况下，科学有效的测量信息，能够在极大程度上给消费者带来安全感，同时也使得房产管理更加具有科学性和准确性。
③通过房产测量所获取的相关数据信息已成为现阶段城区改建征地拆迁的重要参考资源，是有效解决房产权属矛盾最有力的证据。此外，它还在一定程度上为当前的房产测量及GIS开发提供了强有力的信息支持，通过技术工作者深入现场获得的信息资源或通过设计图获得的房产图形相关的信息，有效保障了地理信息系统的科学合理建设。
2 房产的测量方法
2.1 房产数字化测图技术
（1）数字化测图现阶段的应用较为普遍，涉及房屋所处地势及地籍的测量等诸多方面，它通过特有的方式对房产相关信息进行全方位采集，运用计算机技术对采集来的相关信息进行综合处理，然后通过图形形成及制作模块来获取房产数字化图像，最后通过数控绘图装置，将图像制作出来。
（2）数字化测图技术必须要通过特有方式来进行信息采集，并运用计算机来进行全面处理，再通过图形的生成及编辑模块对图像进行处理，之后通过制图设备将有关的房产信息打印出来，所应用到的设备有全站仪、经纬仪及测距仪等。除此之外，还需要专门的房产测量及绘图软件。
（3）实际操作时，必须要编制详细的测量方案，结合实际状况来对控制点、界址点进行测量，并对房产情况进行详细调查，运用专业设备实施外业测量时必须要将获得的相关信息保存完整，然后通过计算机对相关信息进行整合和处理，待图形生成后，运用绘图仪器将测量的具体信息打印出来。
2.2 房产测量的具体方法
近年来，商品房销售过程中出现了各种各样的纠纷事件，在处理纠纷过程中最主要的参考依据便是房产的测量信息。因此，住房面积测量测量信息的精确度显得极为重要，在实际操作时可通过坐标解析法来实施测量计算。一般情况下，房产面积测算主要涉及房屋面积及用地面积两个方面。前者主要涉及房屋的使用面积，建筑面积，产权面积以及公摊面积等。后者则主要是地块面积测算。实际测量时需要特别注意以下几个方面。
2.2.1 房屋边长丈量较差之限差
为有效确保新规范能够与国际通用规范相适应，并全面考虑新规范对界址点的间距误差和新设备的大规模应用，规范必须要将边长丈量较差的限差公式的有关规定增加其中。
2.2.2 坐標反算边长和实际丈量边长较差之限差
我国现行的有关标准针对界址点精确度进行了全面规定，能够应用于一些长度较大及不方便进行测量的房屋，所以对其界址点实施测量具有很大的科学性，在其精确度能够符合规范要求的前提下，便可以通过界址点的坐标反算边长来替代边长测量。
2.2.3 面积误差之限差
现阶段，我国不同地域在进行房产测量时通常所运用的标准存在一定的差异，涉及房产面积的计算在精度方面没有一定的标准，对于相同的一所房屋，各区域所测得的结果也存在显著差异，因此，这就势必要拥有一项科学合理且可以全方位保障房产测量信息精确性的运算公式，以全面保障房屋面积精度测量的一致性。 2.2.4 GPS测量技术
现阶段，卫星定位技术的大规模应用，极大的方便了人们的生产生活，其中GPS技术在房产测量中的运用便极大的提升了测量的效率和精度，已成为房产测量工作中使用频率最高、精度最大的测量方式。它不仅能够通过GIS来进行图形和属性的绘制，而且能够在一定程度上全面实现图形属性的双向连接，进而使得建筑面积的分摊变得更加精准，同时可以自行完成较为复杂平面图的分层分户处理。RTK技术是通过GPS技术逐步演变而来的一项较为高端先进的新型技术，其测量精度更为精确，它拥有所有测量技术所无法比拟的优势，运用领域更加广泛，能够应用于除大比例尺以外的所有形式的测绘。主要特征如下。
（1）精度高，数据安全可靠，不存在误差累积。
（2）效率高。通常状况下，在普通的电磁作用下，几秒时间内便能完成点的测量工作。不需要太多的工作人员，在常规地势条件下，通常只需设置一个站点便能实现周围6km辐射区域的测量，有效减少了普通测量方式测站点数量及仪器的挪动频率;在极大程度上提升了测量的效率和精度。
（3）测量简便，快捷，信息处理快。在测量时只需要简单的进行设定，便能够同步获取测量的结果坐标。
3 房产测量中常见问题分析
3.1 层高与净高的区分
（1）根据我国现行《房产测量规范》中对层高的明确规定，层高主要是指住房上层和下层楼面，或上、下楼地面间的高度。
（2）在现行规范中对于层高的允许值未做明确规定，在具体实施时因没有可参考的规范，通常会根据设计及当地的相关规定执行，但部分区域针对这一方面没有相关要求，施工人员通常会根据约定来实施。
（3）房产实地测量过程中，如果只存在净高而不存在层高，这时通常会对净高实施测量，其允许值为2.05m。
（4）房产测量时针对房屋层高及净高必须严格依据下列原则，即：存在层高的必须以层高为标准，反之以净高作为测量标准。
3.2 对称边长度实地丈量不一致问题
房屋实际测量时，通常会存在因测量误差或房屋施工质量問题以及设计变更等因素，导致房屋进深及开间尺寸和图纸不相符的状况，有的甚至导致设计中比较规则的房屋变得不规则。鉴于这种状况，在进行图形绘制及面积计算时必须要先对所测得的数据实施综合处理。针对误差较大或超过规范及标准要求的边长数据，必须进行二次测量，对比分析两次测得的数据，检查数据到底是不是测量误差导致的，如果的确不相同，则严格按照实际测得的数据来绘制图形，并将其面积计算出来。
3.3 公共面积分摊问题
（1）针对普通住宅楼公共面积的分摊。首先要将房屋总的建筑面积及套内建筑总面积计算出来，从而计算出公共面积，将分摊系数计算出来后，严格按照每一户套内建筑面积的比例推算出每一户应该分摊的公共面积。
（2）针对属性比较特别的住房和功能性较强的综合性楼房，有时会存在二级以及多级分摊问题，这种状况必须严格遵守“谁得利，谁分摊”的标准执行，一级一级实施分摊。
4 结 语
房产测量技术有效融合了常规测绘的科学性和专业性，其测量数据的有效性和可靠性是房产测量的根本，其测量的科学性、可靠性直接决定着每一位房屋购买者自身的利益。尽管现阶段我国的房产测量技术日益完善，但在具体实施时仍旧会出现诸多问题，诸如各区域所采用的测量计算方式各不相同，如何科学有效的处理这种问题，实现其测量计算方式的统一，是目前亟需解决的问题，它直接决定着人们的切身利益。所以，测量机构要积极探索和应用高科技技术来提升测量结果的精度，从而有效保障人们的经济利益，促进我国经济的和谐稳定发展。
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