基于物联网的智慧物业管理服务模式探究

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　　摘  要：根据当前物业服务所存在的问题，探索物联网应用下的智慧物业服务新模式，通过基础构建层、管理服务层、综合应用层以及业主使用层，将物业服务企业、业主和小区连接起来，打造建筑智能化、公共基础设施智能化、社区环境智能化、社区安全智能化等智慧服务，建立统一、高效、智慧的物业服务模式。
　　关键词：物联网;物业服务;智慧物业
　　中图分类号：TP391         文献标志码：A         文章编号：2095-2945（2020）08-0027-03
　　Abstract： According to the problems existing in the current property service， explore the new mode of intelligent property service under the application of the Internet of things， through the basic construction layer， management service layer， comprehensive application layer and owner user layer， connect property service enterprises， owners and residential areas to create intelligent services such as intelligent building， intelligent public infrastructure， intelligent community environment， intelligent community security， etc. and establish a unified， efficient and intelligent property service model.
　　Keywords： Internet of things; property services; smart property
　　1 我國现阶段物业管理的现状及存在的问题
　　1.1 我国现阶段物业管理的现状
　　物业管理作为城市管理的重要一环，在提供满意舒适的居住环境、促进国民经济的发展、促进就业等多个方面发挥了重大作用。近年来，我国物业管理呈现出稳中向好的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布，物业管理的市场环境日趋成熟，小区物业管理规模的日益壮大，人口和设施设备的迅速增长，这为物业管理行业的发展创造了机遇。与此同时，物业管理行业也暴露出了许多问题，如物业管理企业服务意识差、员工素质不高、管理模式落后等，这些现象都导致物业管理和服务的难度与日俱增。
　　1.2 物业管理中存在的主要问题
　　1.2.1 在物业管理企业方面
　　一是物业管理企业对自身定位和服务理念不够明确。一些物业管理企业自身体制不够完善，运营不够成熟，仍然采用传统的“重管理轻服务”模式，缺乏主动为业主服务的意识。物业管理企业因过分考虑经营成本导致服务不到位，服务不满意、服务不贴心而引发与业主之间的纠纷，业主不满意的呼声日益增多。二是内部结构混乱和经营不规范。物业管理企业内部的组织机构混乱，职能划分不明确，经营上存在任意收费的问题，物业管理企业多以眼前利益为主，不考虑长远发展的问题。三是物业管理人员设置不合理且人员素质不高。缺乏优秀物业管理专业人员，使得物业管理企业不能解决内部的管理问题。
　　1.2.2 在小区业主方面
　　一是随着城市化进程的快速发展，部分业主仍受传统观念影响难以接受这种有偿的物业服务模式，业主缺乏对物业管理企业的了解，简单的认为物业企业就只是简单的提供服务，对自己的权力与义务认识不够清晰，出现物业管理的业主参与度低、拖欠物业费以及其他纠纷等情况。二是业主委员会职能乱用，专项资金管理与使用不精细、不严格，无法保证业主的切身利益。
　　1.2.3 在政府及相关组织支撑方面
　　一是物业管理方面的相关法律、法规、体系不完善，法律普及率低，业主对相关法律的认知度低，执行力度低下。二是市场监管机制不完善，管理监管体制不完善导致物业管理相关问题频发。三是房地产开发商遗留的问题。部分开发商为了降低成本，在建筑或基础设施等方面设计或建筑的产品不够完善，大量的遗留问题也是业主与物业管理企业产生纠纷的重要原因之一。
　　2 智慧物联网的发展概况
　　物联网是新一代信息技术的重要组成部分，是指将各种信息传感设备与互联网结合起来而形成的一个巨大网络，是在“互联网概念”的基础上，将其用户端延伸和扩展到任何物品与物品之间，进行信息交换和通信的一种网络概念。物联网在网络应用飞速发展的当下，对我们生活的方方面面均产生着或多或少的影响。
　　2.1 物联网对交通管理的影响
　　智能交通可以监督着交通工具的“健康状况”，避免超载的车辆过桥梁，也能根据光线的强度对路灯的亮度进行调节，以此来增加交通道路的安全性。
　　2.2 物联网对智能建筑的影响
　　物联网可以自动调节建筑内的灯光，且系统与GPS相连可以在监控时及时地反映出空间及地理位置、安全状况和人流信息，这点方便管理者对于建筑的管理。
　　2.3 在物联网应用的其他方面
　　利用物联网建立珍藏品的数据库，研究文物与环境之间的关系，创造出最有利的文物保护环境，实现对文物蜕变损坏的有效控制。同时物联网的应用使书的分类变得更加的容易，不管是借书还是还书的程序都变得更为便捷，这样可以大大减轻了图书馆员的工作量。 　　3 物联网与物业管理的结合——智慧物业
　　3.1 智慧物业的定义
　　在物业管理领域，物业管理企业为业主提供传统的“四保”服务（保修、保洁、保安、保绿）的经营模式已经难以适应时代要求。随着我国物联网市场的高速发展，物联网技术的不断成熟，为物业企业进行服务升级提供了可能性。智慧物业就是充分凭借物联网、传感网等网络通信技术把物业管理、安防、环境、基础设施、通信等体系集成在一起，并通过通信网络连接物业管理，为小区住户提供一个舒适、安全、便利的现代生活环境，构建一个基于大规模信息智能处理的新的管理形态社区。
　　3.2 智慧物业管理服务模式架构
　　智慧物业管理服务模式的架构将以物联网系统架构为基础可以大致分为四个层面：基础构建层、管理服务层、综合应用层、大众使用层。
　　图1
　　3.2.1 基础构建层
　　基础构建层是由感知识别层、网络构建层组成，是智慧物业管理服务模式的核心，是所有上层结构的基础。感知识别层通过传感器，收集居住区内部各项基础设施使用信息及状态，准确对设备状态进行检测，实现在线化管理的目的。网络构建层主要利用互联网、无线宽带网、移动通信网络等各种网络形式传递信息。
　　3.2.2 管理服务层
　　管理服务层是业主日常生活问题解决的主要平台，提供建筑主体维护管理，公共基础设施维护维修，小区治安、环境的管理，以及业主生活缴费，物业服务的监督与反馈等方面的信息收集与处理。物业企业将收集数据进行加工与处理、安全与隐私保护等，做出及时有效的决策，在保证物业管理的多种服务功能的基础上，以业主需求为主要导向，了解业主的需求偏好和行为特征，提供更加精准的服务，从而实现物业管理水平的提高。
　　3.2.3 综合应用层
　　综合应用层是除小区物业管理服务工作以外的，丰富业主社区生活主要平台，物业企业与合作商家达成合作，邀请商家入驻智慧物业服务平台，为业主提供快捷方便的一键式服务，例如快递物流信息查询、家政服务、医疗服务、金融服务、餐饮、健身、以及社交活动。一方面为业主提供了更加可靠、便捷的服务，另一方面可以降低物业管理企业的成本。
　　3.2.4 业主使用层
　　业主使用层是业主最终使用的软硬件系统，智慧物业管理服务平台面向物业服务企业、业主、商家提供不同的终端访问入口，包括APP应用软件，微信公众平台、微信小程序等方式以实现系统的可操纵性、便捷性、实用性。
　　4 智慧物业管理服务模式的具体应用
　　4.1 建筑智能化
　　建筑智能化又称弱电系统，由通信网络、办公自动化、设备自动化系统组成，结合智能传感系统与控制系统的发展和应用，将建筑物内的电力、照明、广播、建筑维护等组成一个以监管为目的系统。通过这张网络可以对照明、线路设施进行排查，并不断对服务器更新升级;小区住户可通过社区网络对建筑维护进行保养，业主可通过在线预约物业的维修服务，实时查看从提出维修需求到维修结束的整个进度过程，还可通过社区网络向物业进行投诉或意见，提高物业企业的服务质量。同时智慧物业在自检时发现的问题，会自动发送到物业维修人员的设备上，及时发现并排除小区安全问题。
　　4.2 公共基础设施智能化
　　在公共基础设施管理智能化方面，将改变原有的单一功能和零散化的服务，一方面将各个公共基础设施集约集成，另一方面在损坏或者被破坏时进行隔离应对。在水电网暖方面，采用智能信息查询系统及时了解使用情况，激励居民使用020平台进行生活缴费，采取一定优惠手段，鼓励居民按时缴费;在周边配套方面，通过物联网平台和大数据分析居民们的消费需求，商家据此进行资源的合理配置，做到供需平衡，避免造成资源的浪费。在车位方面，采用智能车库停车系统准确清楚了解车库位置及空余情况;在教育配套方面，智慧物业与幼儿园小学等教育机构建立线上交流互动接送等系统通过线上监控了解学生动态状况，保障孩子的安全。
　　4.3 社区环境智能化
　　社区环境保护智能化是将物联网技术与小区环境信息相结合，把感应设备和监测设备安装到各种环境监控对象中，利用GIS等手段实现信息系统与基础设施的无缝衔接，实现集数据采集、分析、报警、上传、处理于一体的环境污染监测及处理系统。例如：土地水分含量的多少会通过相应的检测系统进行报警，系统将自主选择最优解决方案自行解决;对社区植被安装干湿检测系统，连接物联网进行实时勘测，当检测到土壤水分不足时，系统便自动供给水源，实现社区环境保护智能化。这将大大节省维护社区环境的人工成本，为社区居民提供一个高效便捷的舒适的工作、学习和生活环境。
　　4.4 社区安全智能化
　　社区安全智能化是针对当前社区环境，考虑到小区居民的人身安全所推出的智能化管理模式，通过智能化、信息化集结监测小区动态，消除监控死角，保障小区住户的人身财产安全。智能消防管理将对每家居民户设放的灭火器等防火器材的设放地点准确录入社区网络，居民在意外发生时便可通过社区网络准确找到器材进行灭火;居民社区网络的连接实现大家的互联互通，可通过一键警报通知功能提醒周边住户发生危险状况，一旦发生危险，智慧物业模式将自动触发危险鸣笛，并自动提示安保人员以及相关消灾防灾政府部门进行保护;在小区进行智能围墙管理方面，智慧物业能更精准的识别是否为该小区的业主或车辆，同时各小区围栏安装射线防翻越设备，如有违者触发报警器，一键传到警卫室进行报警。
　　5 智慧物业管理服务模式的实施及建议
　　5.1 因地制宜打造个性化物业
　　结合社区自身情况以及业主的不同需求，因地制宜，借助物联网打造个性化智慧物业。借助物联网打造个性化智慧物业为满足业主需求的物业模式提供更多的可能性。
　　5.2 寻找多方合作降低物业管理成本
　　主动建立与家政行业、金融行业、医疗卫生行业、餐饮业之间的合作，改变原有物业服务的单一模式，灵活寻求多方合作满足顾客多样化需求，不仅能降低物业成本，还能实现物业管理企业与商家的合作共赢。
　　5.3 注重统一整体规划
　　为保证智慧物业的稳定及良好运行，物业企业应统一对小区公共基础设施，商家等统一进行管理，对物业管理服务各方面分门别类，物业管理人员各司其职，让各部门责任落到实处，明确职责，让物业服务在有序中进行。
　　5.4 及时对智慧服务设备更新升级
　　信息时代技术更替频繁，对设备的维护、升级便显得尤为重要，物业管理便需要与时俱进，适时跟随时代的步伐，不断成长、更新，让智慧物业的优势得到充分显现，物业服务在设备的更新升级中变得更加优质高效，不断提升业主居住的满足感、幸福感。
　　参考文献：
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　　[2]董也馳，杨中华.浅谈物联网社区安防系统的建设[J].电子世界，2012，04：3-4.
　　[3]王自红.住宅小区物业管理存在的问题及对策研究[J].考试周刊，2015（46）：195-196.
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