工程造价在房地产评估中的运用探索

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　　摘 要：本文主要针对工程造价在房地产业综合评价中的应用进行了全面的分析。对评估结果的影响这一重要因素中，探讨了工程造价在房地产业综合评价中的应用策略。
　　关键词：工程造价;房地产评估
　　一、房地产评估结果影响因素
　　（一）评估方法
　　1、成本法
　　是指扣除支出的费用，损耗的部分的基础上，根据现有的情况，对房地产的进行评估。与其他估值方法相比，成本法具有特殊作用，适合房地产市场发展不完善、成交比较少、市场信息欠缺等条件。但是，由于此种方法，在进行评估时，无法充分考虑市场的竞争等因素，在实际运用时，受到很大制约，因为其所获得的结果，和其他评估方法有很大的出入。
　　2、市场比较方法
　　是指将要交易的房产与已在市场上近期交易过的类似房产进行比较，并根据类似房产的市场价格进行适当的修改。基于替代原则，对交易价格进行合理纠正，更加现实和令人信服，并且可以适用于房地产市场相对成熟且有代表性的地区。
　　3、收益法
　　是指要评估的房地产未来的正常收入还原率的折现，可以应用于某些具有经济和潜在经济收益的地产。例如办公楼、住房和店铺。是对其收益能力的折现，不限于房产的当前市场价格以及是否有当前利润。
　　得到的结果，会因为模拟过程和模拟方法的不同，存在一定差异。在对平时工作的应用中，我们至少选择两种及以上的评估办法来相互进行比较，如果选择的参数和计算使用方法都处于正确状态，其他的评价方法得出的结果也应表现一致。
　　（二）材料价格
　　1、材料价格时效性
　　由于材料价格，受到市场因素的影响，经常有波动，而数据的同级，旺旺落后于市场的价格波动。所以在估值期间，需要相应地调整价格指数，但指数来源的可靠性不太准确。因此，一般的房地产估价，很难获得某一时间点的建筑成本，而估价又需要根据当时的建筑成本来进行。假设估价时，某一段时间内的建筑成本没有变化，但是这个时间不能太长，否则会导致材料价格出现波动。但这时间不能太短，否则将没有足够的时间来收集指标进行补充。
　　2、材料价格可得性
　　材料的价格随时间波动。相对于比较特殊的单体建筑，最好选择分部分项供料测量法，根据项目成本对目标建设成本进行评价。但是一般的评估师不会选择这种方法，主要是因为重要信息太多，不好收集，需要造价师的帮助。如果，评估的目标，是高度标准化的，可以选择该方法，从而体现出，评价结果的准确性和物料价格之间，相互影响的关系。
　　二、工程造价在房地产评估中的运用
　　项目造价是由一般的社会化条件决定的，可以对评估中的物料，进行适当的价格调整，获得的项目造价，在成本法评估可以作为重要依据。而且，特定的项目合同价格在实际工作中，不能直接用于评估。
　　（一）开发成本评估规范
　　在房地产开发成本评估中，成本评估方法和市场比较方法通常使用得更多。但是，在实际开发中，如果要对成本记性重置计算，在进行成本评估工作时，通常使用单元比较，分部分项目方法，工程测量法或指标调整法。对于工程评估工作，可以使用工程估价的计算方法来计算，但这不是最佳的计算方法。
　　（1）当使用单位比较法和指标调整法时，通常由评估公司和工程造价站将数据进行发布。还有将从评估师那里收集的数据，按结构和时间分类。在估算开发成本时，这些数据将用作分析成本的主要数据。
　　（2）使用成本估算方法时，评估人员通常会使用单位比较和指数调整，因为这两种方法，相对而言都比较简单。然而，在采用分部分项法和工程测量法时，需要将详细的工程图纸和精确的结构参数与工程造价法相结合，并且，在评估过程中需要造價工程师的密切配合。由于成本评估方法的应用涉及很多人和因素，因此通常不被评估者采用。
　　（二）工程造价代替成本法
　　在房地产估价中，成本法的内容与工程造价内容相似，共同之处有许多。在评估房地产时，成本法，需要基于社会化的客观成本来进行应用，而项目成本，是在特定条件下，为某一具体工程计算的工程造价，为特定项目计算的建筑成本。
　　两者在设计原则上，差异也很大。但工程造价的应用方法是根据社会条件而定的，物料价格可以同时调整，因此可以通过房地产成本法获得最终工程成本。
　　（三）提高房地产评估数据准确性
　　由于市场竞争，会造成实际的施工合同的市场价格，比项目预算预期的价格低。对于民用建筑来说，普通的建筑施工工艺，很容易掌握，施技术不难，施工周期比较明确，可以平均投入施工资源，材料价格不会造成波动。而市场投标的价格，也会因为激烈的市场竞争，比预算的管理价格要低。在房地产评估中，必须充分考虑市场竞争的影响，企业的造价利润和管理成本应积极参考实际的市场情况，而不仅仅是依靠市场价格。
　　（1）部分高科技要求的项目对企业具有较高的资格要求，并且在施工期间还会采取额外的技术措施，在评估的时候也应考虑到。
　　（2）项目费用中可能存在垫付款和财务费用，评估中不用考虑这些费用。
　　（3）如果在技术垄断和资格标准上的竞争不够充分的情况下，在评估时，要剔除额外的技术措施费、垄断因素等。这样才可以将建筑成本用于评估。
　　三、结语
　　项目成本造价更接近市场实际情况、更完善，实际应用更容易被社会所接受。然而，项目成本身只是对建筑造价的一种模拟，会有一定的误差。房地产评估需要对项目成本进行估计，但即使采用了项目成本法，最终的结果也可能只接近项目的实体成本，但最终的结果仍然比其他方法更接近实际，比其他评估方法更有价值。
　　参考文献：
　　[1]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理[J].硅谷，2008，（1）：35+37.
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