宁夏吴忠市利通区农村宅基地和房屋确权登记问题与对策
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摘要：该文介绍了宁夏吴忠市利通区确权登记与试点发证的工作情况，发现在实施确权工作中存在缺少房屋登记所需内容，农村居民住宅用地面积严重超标，农村房屋所有权登记发证率较低，不动产登记信息系统不完善以及工作经费紧缺等问题，同时针对问题提出相应解决措施与下一步的工作思路，以加快实现农民增收致富和深化农村土地制度改革，推动全市农村经济社会的快速发展。
关键词：农村宅基地;确权登记;信息系统;权籍调查;问题与对策
谭 凯. 宁夏吴忠市利通区农村宅基地和房屋确权登记问题与对策[J]. 农业工程技术，2019，40（02）：10-11.
吴忠市利通区农村改革专项领域确定的改革任务主要是扩大农村宅基地使用权和房屋所有权确权颁证范围，依法保护农村居民不动产合法权益，规范农村宅基地和房屋产权管理，让农民尽快拿到自己的不动产权证书，充分利用不动产到银行抵押贷款，实现农民的财产收益最大化。
一、确权登记工作基本情况
自2013年，吴忠市利通区农村宅基地使用权和集体建设用地使用權确权登记试点工作在高闸镇进行。通过技术单位两年多的外业调查测量和内业数据库艰苦工作，共完成调查测量54000宗，测量面积2100公顷。利通区农村房屋所有权登记发证工作原由吴忠市住建部门负责，在2015年开展了2个行政村的试点工作，对300多户农村宅基地上房屋进行了外业调查测量。2016年8月，吴忠市利通区启动不动产统一登记发证工作，开始发放国有土地的《不动产权证书》。同时，吴忠市国土局加快推进全市农村宅基地和房屋不动产统一登记工作，确保三年内完成全部确权登记颁证，全部调查成果符合“权属合法、四至清楚、面积准确”的要求。
二、确权登记发证试点工作情况
根据《宁夏回族自治区国土资源厅、宁夏回族自治区住房和城乡建设厅关于全区农村宅基地“房地一体”确权登记颁证有关问题的通知》，市国土资源局和利通区金积镇政府共同在金积镇大庙桥村全面启动开展利通区农村宅基地和房屋“房地一体”确权登记发证试点工作。按照“因地制宜、稳步推进”的方法，扎实推进确权登记发证工作。首先成立了确权登记发证工作领导小组，制定详细工作方案，认真研究确权工作中的重点难点问题，从组织、制度、经费三方面强化保障。再是试点先行，选择确权登记工作基础较好的金积镇大庙桥村作为开展确权登记发证试点村，核实宅基地和房屋权属、界址、面积和用途等基本情况，制作房地一体的宗地图。
2017年7月，在金积镇召开利通区农村宅基地和房屋确权登记发证试点工作启动会。已完成试点村406户宅基地和房屋的实地调查核实、拍照、填表和登记受理等工作，对农村宅基和房屋确权登记信息进行了审核公示。
三、确权登记工作存在主要问题
1、缺少房屋登记所需的内容
没有形成房产数据库成果。已完成的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记数据库中没有房屋照片资料，缺少建设年代、审批手续、房屋质量等内容;外业调查测量时没有专门确定廊檐、阳台等房屋建筑物部分;无法确定该房屋的确权登记面积。只在现有的成果上制作房产成果数据，房屋的真实性及权属关系的准确性都较低，会影响成果质量。
2、农村居民住宅用地面积严重超标
存在未批先建、闲置宅基地和一户两宅现象，影响确权登记发证。农村集体按照人均一分地的标准划分宅基地，因家庭人口多而造成宅基地面积较大。还有一些因修建道路、公共设施、城市拆迁改造等占用农民的宅基地，未及时妥善安置补偿。个别农民家庭人口多、住房困难，农民自行或经乡（镇）村同意，在自留地、承包地上自行建房，存在未履行用地审批手续违法占地的问题。另外还存在其他问题，如将用于发展养殖业的用地改建为宅基地;一部分农民父母去世或进城务工经商，宅基地房屋由子女继承使用，造成一户多宅的问题。
3、利通区农村房屋所有权登记发证率较低
由于历史原因和客观条件，大部分农村房屋产权没有进行合法登记确认，房屋交易秩序不规范，影响了农村经济的发展和农民收入的增长。
4、不动产登记信息系统问题
农村宅基地使用权和房屋所有权登记发证工作不同于城镇房屋和土地的确权登记，使用同一系统制约了登记发证工作进度，运行过程非常繁琐，不便于提高工作效率。利通区多次进行宅基地发证和换证，部分群众抵触情绪较大，必须简化程序，否则影响利通区农村土地产权制度改革任务的完成。
5、工作经费问题
在已有的农村宅基地使用权确权登记宗地图基础上制作房屋登记成果，需开展外业补充调查，要调查清楚房屋墙体归属、建筑面积情况、房屋产权人、房屋四至、使用性质、结构、层数、房屋边长、勾画房屋草图等，所产生的费用约需300万左右。
四、针对问题的解决措施
在确权登记工作中，严格执行登记要求，确保依法登记。对权属无争议的先确权颁证，有争议的先调处后确权，审慎稳妥推进，实现平稳过渡。
1、主体一致
确权登记应做到房屋所有权和农村宅基地使用权权利主体一致，一户一宅，依法确认给村集体经济组织成员。本村集体成员、非本村集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，并在附记栏注记“该权利人为本农民集体成员住宅的合法继承人”;农村村民进城落户的，其原合法取得的宅基地使用权应依法予以确权登记。本村集体经济组织范围内，因房屋买卖、交换、赠与、分割、合并等原因致使其房屋所有权发生转移的，由村民委员会出具相关证明后，以实际房屋所有权人为申请人，予以确权登记。农村妇女因婚嫁原因离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，因依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。城镇居民在农村购买和违法建造住宅或“小产权房”的，只调查备案，不得确权登记。符合分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定宅基地使用权。 2、登记面积的确定
对于确权登记面积原则上按审批面积登记;对实际面积小于批准面积的，按实际面积确权;对未经审批或超过批准的宅基地和住房，根据房屋建造时间分类处理，按批准面积确权登记，超标准面积部分不予以确权。
3、土地与房屋权的登记
对于土地或房屋权属有争议的，属于生产用房、临时建筑或违法建筑的，城镇居民在农村擅自购买住宅的，属于城镇建设拆迁范围内的情况都不予登记。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。在核發的《不动产权证》上，必须备注有配偶双方的名字，确保不动产权为夫妻双方共有。
4、调查方法
对于部分宗地可采用简便易行的调查方法，通过描述方式调查记录房屋的权利人、建筑结构、层数等内容，实地指界并丈量房屋边长，简易计算房屋占地面积，形成满足登记要求的权籍调查成果。对于新型农村社区或高层多户的，可通过实地丈量房屋边长和核实已有户型图等方式，计算房屋占地面积和建筑面积。
五、今后的工作思路
针对利通区确权登记发证工作实际情况，下一步将在已完成的利通区农村宅基地和集体建设用地使用权外业测量和内业确权工作成果的基础上，核实完善地籍调查成果，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。
一是由利通区人民政府组织开展农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记发证工作，乡镇国土资源中心所与技术单位具体配合负责外业补充调查测量，协助办理登记发证。
二是进行房屋权属补充调查测量，由技术单位与乡镇国土所、村委会人员共同实地拍照房屋建筑情况，收集房屋权属资料，填写登记申请书。农户的房屋申请登记材料以行政村为单位统一上报乡镇国土资源中心所，经乡镇审核同意后，由技术单位共同上报不动产登记部门办理。对申请登记材料进行审核，符合条件的，在房屋所在地的集体经济组织内予以公告。经公告无异议的予以登记发证，由乡镇国土资源中心所和村委会负责统一将《不动产权证》发放到户。
三是统一农村宅基地和房屋的权籍调查和房屋测量成果归档与建库方面的技术口径，完成房屋权籍调查数据库建设。利用不动产统一登记权籍调查系统和登记系统已有的软、硬件平台，按照集体土地不动产统一登记系统的相关技术规范，对农村宅基地和房屋调查成果涉及的图形、属性、档案等信息进行一体化存储、管理与应用。根据现行登记发证信息系统要求，进行登记发证信息逐户扫描录入审核等工作。
四是减轻农民负担，充分保护农村妇女合法不动产权益。本次确权发证不收取任何费用，同时将农村妇女的名字也登记在证书上，确保宅基地和房屋不动产权为家庭成员共同共有。
六、结语
吴忠市农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记发证工作量大面广，任务十分艰巨。政府工作报告明确加快推进农村宅基地使用权和房屋所有权颁证工作，探索制定农民自愿永久有偿退出“三权”管理办法，推进吴忠市农村宅基地制度改革试点，充分保障农户宅基地用益物权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，增加农民财产性收入。
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