探讨测绘在不动产登记中的运用
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[摘 要]不动产测绘涉及的范围较广，不动产测绘工作的开展主要是为了不动产权利人产权权益的有效保护。因此，一旦在不动产测绘中出现面积不准、四至不清、矛盾纠纷等问题，产权人的合法权益将受影响。文章中分析不动产登记中测绘技术的应用。
[关键词]不动产登记；测绘技术；应用技巧
中图分类号：G717 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2019）06-0049-01
众所周知，不动产测绘当中的房地产测绘作为行政管理中至关重要的配套服务环节，其为房屋管理及城市建设提供了非常准确的测量数据，同时也是不动产登记及交易过程当中非常重要的数据。为此，我们必须要不断完善不动产管理，推动其稳健发展。
1、不动产测绘的重要性
不动产测绘的权籍测绘工作主要是将房屋建筑、建筑占地面积等不动产进行测量，主要是为了掌握不动产在地理位置以及空间上的数据。不动产测量在不动产登记中起到了非常重要的作用，经过不动产测绘并登记或者变更登记的数据在法律上具备较强的基础性、时效性，因此不动产测绘的数据会作为不动产登记的法律文件进行存储归档；不动产登记的数据也将作为在产权纠纷处理时的强力证据，为不动产登记机构在处理产权登记、转移或者产权侵害等案件的主要数据支持，因此不动产测绘的结果必须要做到嚴谨公正，质量合格，这就要求在进行不动产测绘时具有专业的测绘技能，同时严格执行不动产测量技术规范以及测绘成果质量检查与验收规范等。因此我们应该加强对不动产登记的管理。这样才能为不动产的产权权利人提供更加有效的保护。
2、不动产登记 GPS技术特点
一方面，GPS 技术的精度较高。大量的实践证明，GPS 技术有着良好的通用性，并且该技术的性价比也比较高。对于 GPS 定位技术来说，它有着优异的测高能力以及抗干扰能力。另一方面，GPS 技术在其应用过程中有易于操作的特点。早在上实际，美国就已经开始了 GPS 技术的开发与应用，现阶段该技术已经在某种功能上实现了优化、转型，因而 GPS 技术可以为目前的不动产测量与分析工作提供强有力的技术支持。
在进行实际的测量工作时，由于设备的架设不受气候、地形以及自然因素的应用，因而测量工作的效率较高，操作过程较为简便。另外，GPS 技术应用过程中还有着高标准的特点。对于全球定位系统来说，它是地质不动产测量的一个全新的平台，通过远程控制技术可以实现测量的一体化操作与控制。同时，伴随着国内不动产测绘模式的不断创新，房地产测量作业模式已经有了极大的创新与改进。
现实生活中，对于不动产的纠纷，是经常出现的问题。在一些纠纷中，有些居民由于不具备相关的知识，当房屋产权出现纠纷的时候，没有办法提供相关的产权证明，导致在纠纷的处理中处于不利的地位，但通过测绘，将不动产的相关信息记录在案，但纠纷发生的时候，财产所有权者和另一方便可以向相关的测绘单位提供申请，取得房产数据信息，如果登记的信息和实际情况相符合，便可以有效保障权利人的相关权益。维护弱势群体的相关利益。
3、GPS 技术在不动产测量工作中的应用
3.1 GPS 技术对于网点密度的控制
将现阶段，通过在房地产行业应用 GPS 技术，能够实现安全监测、数据收录。在进行数据的收集时，需要借助到地质资料中的信息服务系统，进而可以构建出新型的地质传输平台。根据测区的先后次序以及测区范围的不同，可以把 GPS 工程分为基本网和加密网两大类。由于城镇地区界址点有着较大的密度，因而要进行界址点的测定工作时，要增大控制点的密度。
3.2 GPS 技术的应用可以提升房地产测绘的精度
对于 GPS 技术平台来说，勘探线测量主要包含勘探线的测设和勘探基线的测量工作。在进行勘探线测设工作时，要对勘探线端点进行实地测设。测绘时要参照地质勘探的要求，确定出勘探基线的方向、位置以及勘探线的方位、线距等要素。另外，还要注重工程细部测绘工作的质量，对每宗房屋土地的形状以及数量、形状、位置等进行特定。在进行实际的工程调查工作时，工作人员可以利用 GPS 技术缩小街坊界址点，缩小外围界址点的间距误差。
3.3 GPS 技术在土地勘测中的应用
在应用 GPS 技术进行测量时，通过利用 GPS 定位技术可以进行数字化处理，同时还能实现 GPS 测控结果的优化。通过与全球定位技术结合，测绘人员可以利用多相正交变换法完成数字下变频。应用 GPS 技术进行勘测定界工作时，一般要遵循以下顺序：①要对用地文件和其他图件进行严格的审查；②测绘人员要进行现场的路勘；③要明确设计图上的红线；④要进行实地的放样工作；⑤对相应的测绘结果进行复核；⑥要进行面积的测量与计算；⑦工作人员要对建设用地的地界图进行绘制，同时还要对建设用地的管理图进行相应的填绘工作；⑧进行后期的资料整理以及归档工作。
3.4 GPS 技术在房屋地形测图中的应用
测绘工作中，要根据控制点对图根控制点进行加密处理。之后，可以应用平板仪测土法以及经纬仪测图法进行地形图的测绘工作。一般来说，测图过程时工作人员要在待测的碎步点上停 1～2min，同时还要把特征编码输入其中。在特定的况下，测绘人员可以利用相应的测图软件进行地形图的输出，进而提升测绘工作的效率。
4、不动产测量中的一些问题
4.1 净高与层高的测量存在误区
在进行地籍测绘工作时，一个重要的测绘内容就是进行净高和层高的测量。但是，在进行实际的测量工作时，测绘人员经常会将二者混淆，甚至有的人员直接用净高的测量结果来代替层高。这样一来，就会导致测量结果出现误差。对于层高来说，它指的是楼层和地面、楼层与顶楼之间的垂直距离。测量过程中如果直接将净高代替层高，那么将会导致误差的加剧。
4.2 不动产测量工作中边长度丈量存在误差 在进行实际的不动产测量工作时，即便是同一栋楼、同一楼层也可能出现测得的数据不相等的问题。一般来说，这一问题主要是因为房屋的构造不合理，或者是建筑在长期的荷载作用下发生了形变所导致的。这样一来，同一栋楼的前后、左右的高度就会出现不相等的问题。因而，要提升测量数据的准确性，就要求测量人员经过多次的测量工作，之后求其平均值，以减少误差所造成的影响。
4.3 面积分摊问题较为严重
不动产测量有时需要进行建筑物面积的计算，大多的建筑物通常是住宅建筑物，因而在进行楼层面积的计算工作时，需要将不同住户面积进行分摊。由于目前我国的建筑物种类众多，并且不同的建筑有着不同的用途，因而在进行分摊计算时较为复杂，甚至一些建筑物需要进行二级分摊、多级分摊。因而，工作人员在进行面积分摊时，要注重结合现场的实际情况合理进行分摊方法的选用。
4.4 提高测绘质量
针对目前我国不动产测绘领域的问题，首先我们应该从不动产测绘的管理入手，明確不动产测绘的发展方向。如在有条件、有代表性的城市及相关地区，开展基于时空信息云平台的土地、房屋、林地等不动产统一登记测绘数据获取技术、测绘成果应用的信息共享与信息安全、不动产测绘数据获取与整合处理等方面的应用研究。在不动产的技术应用上，对技术进行深入的了解，将遇到的问题汇总，综合分析，在实践中逐步改进，得到更合理、更高效的工作方案，从根本上提升测绘工作质量，这样才能做到在不动产测绘、登记及不动产数据库、管理信息系统和不动产成果的整理与归档的规范性、完整性、正确性、统一性等。
5、结语
总之，测绘在不动产的登记中有重要的作用，可以为政府提供数据支持，可以帮助群众解决纠纷，可以说，测绘工作已经成为当今产业登记中不可缺少的工作，但我们也可以看出，当前我国房产的测绘工作中还有许多不完善的地方，需要我们改正。对于不动产的测绘，要随着时代的发展，增添新的内容，做到与时俱进。
参考文献：
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