基于EVA的房地产业上市公司价值创造分析
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作者: 门晓红 邓娇 金璐
中图分类号：F8 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2011)09-0-02
摘要：在目前繁荣的房地产市场中，房价一路攀升，房地产是目前大家都非常关注的一个词，关系到每个人的切身利益。本文从国资委新规定的经济增加值考核指标（简称EVA）角度，通过对2010年中国房地产上市公司排行榜中前20家上市公司进行EVA测算，评价和分析这些房地产上市公司的业绩情况和价值创造情况。
关键词：房地产 价值创造 业绩评价
近几年来，我国房地产开发企业纷纷呈现爆发性增长，房地产上市公司一直成为资本市场瞩目的焦点。2010年6月1日，中国房地产测评中心《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》及系列测评榜单的发布，引发市场强烈关注。房地产行业作为关系到国计民生的重要支柱产业。因此，其为国家及股东所创造的价值值得我们深入研究。
一、房地产企业的经营管理特点
作为国民经济重要支柱产业和社会各界高度关注的民生行业，我国房地产市场在2007年至2010年经历了由高到低再到迅猛上扬的过程。房地产企业包括生产过程和流通过程的经营管理，特点有开发经营难度大：投入资金多，土地垄断程度高，进入门槛高；施工周期长；销售周期长，资金周转慢，投资回收期长；风险大：不确定因素多，流动性差；政策性强，政策风险大。在国家宏观调控政策下，我国的房地产市场正处于激励竞争之中，关注房地产企业的价值创造，加强绩效考核工作，从而有效降低企业风险，增强公司的核心竞争力，是面临的重要挑战。
二、我国房地产业上市公司的EVA模型
（一）我国房地产企业使用EVA考核指标的特殊优势
价值管理理论（VBM）认为，只有获得的利润回报超过资本成本，企业才为股东创造了新的价值。由思腾斯特公司提出的EVA（Economic Value Added）指标正是这样一种能够反映价值创造的财务指标，其相对于传统会计利润的最大和最重要的特点在于它是从股东角度考虑了权益资本的机会成本的经济利润概念，因而能更全面真实地反映企业价值创造的情况。
从2010年开始，国资委在中央企业全面推行EVA考核指标，以引导企业进一步做强主业，提高资本使用效率，实现企业的可持续发展。房地产行业成本核
算的复杂性及收益的波动性，使其更适合EVA考核的理念，全新考核制度也会给房地产行业带来较明显的优势。EVA指标可以使得房产商选择投资项目时更慎重。房地产项目开发周期长，投入资本规模较大，所以项目评估与效益预测显得尤为重要。尝试利用EVA对房地产企业进行业绩评价，从而发掘EVA对资本市场的价值发现功能，进而帮助股东、潜在投资者、债权人等利益相关者正确地决策。
（二）EVA的计算方法
本文对50家上市房地产公司采用的EVA计算思路与国资委考核央企EVA完成情况使用的计算方法是一致的：EVA=税后净营业利润-资本成本=税后净营业利润-调整后资本×平均资本成本率，
其中：税后净营业利润=净利润+（利息支出+研究开发费用调整项-非经常性
收益调整项×50%）×（1-25%）；调整后资本=平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程，其中：平均无息流动负债=平均流动负债合计-平均短期借款-平均一年内到期的长期负债。
关于资本成本率，若根据国资委给出的统一资本成本率5.5%，对于资金投入较多，资本成本较高的房地产行业显然不适合，对于此，本文采用清华大学经济管理学院学者廖理、沈超的《利用CAPM计算中国房地产行业资本成本》一文中利用CAPM模型测算出的房地产行业的资本成本率12.44%。
三、20家房地产深沪上市公司的EVA测算及分析
按照上述计算方法，我们对2010年房地产业综合实力20强的深沪上市公司进行了EVA的测算，并将其与净利润进行了比较分析，如表1所示：
就排行榜整体情况而言，这20家公司中，净利润全为正，而且数值还都较大，说明企业的盈利状况很好，但有15家公司的EVA却为负值，比例高达75%，结果不容乐观，说明2010年将近四分之三的房地产企业在高利润的光环下，实际上并没有为股东创造新的财富，反而在损害公司价值，其余公司经营绩效均不理想。这说明虽然房地产是资本集中的行业，但资本创造财富能力在多数房地产投资中没有真正得到实现。只有嘉凯城（000918.SZ）、新城地产（900950.SH）、滨江集团（002244.SZ）、北京城建（600266.SH）和苏宁环球（000718.SZ）五家公司的EVA为正，表明该五家公司取得了良好的公司业绩，在扣除了所有资本成本后还有剩余，为股东创造了新的财富，增加了公司价值。
通过对房地产业上市公司综合实力排行榜的EVA分析，笔者认为，以下两方面值得企业认真思考对待。第一，净利润很高的企业并不代表EVA值会为正或很高。比如排名第一的万科公司的净利润高达8,839,610,505.04元，但EVA却是-1,634,538,213.00元，因此，企业在追求高利润时也应注重对资本成本的控制和管理。第二，EVA是一个比净利润更好的业绩评价指标，因此企业在通过扩大投资追求高利润时也应该注重利用EVA指标来指导企业的价值创造分析。净利润为正但EVA为负，说明企业的价值创造缺乏良好的引导和控制，企业在投资新项目时应用EVA指标进行价值创造的预测分析，做到投资项目时更谨慎，提高资本的使用效率，真正为公司创造价值，在做大做强的同时关注企业的真正价值创造。
总之，在我国房地产企业中推广EVA这一业绩评价指标，一方面可以约束房地产公司在投融资上的盲动性，重视股权资本成本，严肃项目论证，强化风险管理和控制，提高资金使用效率；另一方面，引导股权投资者注重企业为股东创造财富的实力，选择真正具有投资价值的公司，促使投资者更加成熟和理性。
参考文献：
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[2]陈文涓,李学建，基于EVA角度的首批创业板上市公司业绩评价[J]. commercial accounting，2010-11-22。
[3]方启来,吕回基.于经济增加值（EVA）的企业价值管理探析[J].会计之友，2010-12.
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