我国房地产市场分析及其优化的政策取向

来源:用户上传      作者: 孙刚印

　　[摘要]房地产业对整个国民经济快速发展表现出极强的带动作用,对经济社会快速发展作出了重要贡献。但房价过快上涨也导致投机需求增加,中低收入者无力购房,加剧地区之间和居民之间贫富差距,国民经济比例失衡等一系列问题。本文提出了优化房地产市场的政策取向,即改善供应结构、加强银行监管、提高进入门槛、激活住房二级市场、规范土地市场等,并从房价过快上涨引起的问题得到一些启示,对国家如何更好进行宏观调控提出几点建议。
　　[关键词]房地产;房价;国民经济;对策
　　[中图分类号]F207[文献标识码]A[文章编号]1672-2426(2010)05-0040-03
　　
　　一、近年来我国房地产开发所取得的成就
　　
　　1.房地产开发,促进国民经济增长。房地产业在国民经济发展中发挥着基础性、先导性和支柱性产业的作用。房地产业是促进消费、拉动投资、扩大内需、改善民生的一个多功能产业。房地产业的发展是保持国民经济持续快速健康发展的重要因素。房地产业与国民经济的关系较其他行业表现得更为明显。近几年来,在中国经济高速增长的背景下,房地产业以其投入产出周期短、投资额大、产业关联带动性强迅速成为国民经济的消费热点和主导产业,房地产业活跃对国民经济增长的带动作用更加明显和突出。
　　2.房地产开发带动关联产业发展。房地产业高关联性、带动性强,已经成为国民经济的支柱产业。房地产开发能带动整个建筑业快速发展,房地产业的上游企业包括钢材、水泥等,同时房地产业是耗费能源和原材料较多的产业部门,整个房地产开发过程中涉及到施工、建材、销售、交通运输、保险等诸多相关行业,房地产开发也有利于家装市场的兴旺和发展。最近几年与房地产相关的建筑投资占我国固定资产投资的20%以上,房地产开发带动其关联产业的繁荣,从而拉动我国总需求的增长。
　　3.房地产开发解决农民工就业问题。随着农村生产技术的提高,其剩余劳动力会逐渐增多,而这些剩余劳动力的转移就成为一个重要问题。房地产业,由于其涉及的行业众多,加之本身就是一个劳动力密集型产业,房地产开发能吸纳大批劳动力就业,可在一定程度上缓解农村剩余劳动力所造成的社会压力。房地产业繁荣,就能提供更多的就业岗位,吸纳更多的农民工,能带动大量农民工外出就业,是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。
　　4.房地产开发有利于缩小城乡差距。随着城镇建设的加快发展,农民很难依靠经营小块土地脱贫致富,农村剩余劳动力转移到城镇,可以从总体上重组城乡结构、资本、土地和劳动力资源。城镇建设中的房地产开发可在一定程度上实现资本、土地和劳动力资源的重组,同时为农村剩余劳动力提供就业机会,增加就业渠道。[1]农村中剩余劳动力不断从农业中转移出来,优化了农村资源配置,使农业实行规模化经营,提高农民收入,从而缩小城乡差距。
　　5.房地产开发改善城镇居民生活质量。房地产业对国民经济中具有发展前途的产业,如商业、货物运输及仓储业、金融保险业以及社会服务业有显著的带动作用;房地产业能够为城市积累资金,改善城市的投资环境;房地产业发展使城镇居民居住更加集中,更容易共享基础设施,改善城镇居民的生活质量。促进房地产市场持续健康发展,是提高城镇居民住房水平,改善城镇居民生活质量的基本要求。
　　6.房地产开发吸引外资,促进对外开放[2]。中国有巨大的潜在市场,加上不断改善的投资环境和较高的投资收益率,中国成为外资竞相流入的地区,近几年外资在中国规模越来越大。房地产发展可以促进城市基础设施、服务设施、工业化标准房、高新技术智能化办公用房的建设,从而带动交通运输等配套设施的改善,为吸引外资,促进对外开放创造优良的外部环境。目前中国已经成为世界上吸引外资最多的国家之一,外资在促进中国经济快速增长方面发挥着重要作用。
　　
　　二、房价过度上涨导致的问题
　　
　　1.投机程度急剧增加,房地产泡沫进一步放大。任何商品都具有使用价值和交换价值的性质,住房也不例外。住房的使用价值是满足居民的居住需求。在市场经济条件下,依据价值规律,住房价格应围绕其固有价值上下波动。而住房的交换价值则意味着住房具有投资性质,可作为资产而带来利润。不仅如此,在一定条件下,由于一方面人们投资住房时,其回报不仅有房租,还有房价上涨的收益;另一方面,人们购房的机会成本通常是按照存款利率而不是贷款利率来计算的。这两个因素造成,只要人们对房价有上涨预期,或房租高于长期存款利息,就助长更多炒房者进入市场,为“卖”而“买”的投机性需求就会产生。
　　很多较早进入房地产的投资者获取高额利润后,引起其他投资者的关注,意识到投资在房地产的收益远远大于投资其他行业所带来的收益,于是他们纷纷进入这一暴利行业,投机程度急剧增加。据有关资料统计,房价高速上涨时期,富人和投机者加大对房地产行业的投机,资金较之前流入房地产行业增加,资金充裕程度不断上升,“到位资金/投资总额”值一直呈上升趋势,造成了房价一定程度上的非理性上涨。当房价有上涨趋势时,富人和投机者对房价的上涨预期,使得他们对房地产投机需求不断增加。
　　市场投机行为引起的资产价格脱离其固有价值的上涨就是泡沫。从泡沫的定义中看出,过度投机而导致的房价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。房地产投机会产生大量的投机需求,需求的增加造成房地产市场的进一步繁荣,从而引起进一步涨价的预期,由此形成一个自我强化作用的正反馈过程,最终形成房地产泡沫。凡是从投资或产业角度看待住房问题的,必然强调住房的交换价值,通过投资来获取高额利润。如果房价持续走高,其结果是?熏由于投资、投机与炒作的作用,商品住房的价格越来越高,越来越多的民众被隔离在住房市场之外。不仅如此,由于过度投机,住房价格的“泡沫”越积越大,为经济发展埋下了随时可能爆炸的“地雷”。因为靠房价上涨?穴非理性炒作?雪支撑的房地产需求增长不可能长期持续,购买力的瓶颈迟早会到来,这样一个难以持续发展的经济形势必然会导致泡沫的破裂,进而影响到国民经济的整体发展和国家社会的安定。[3]
　　2.中低收入者无力购房,房地产市场更加偏离真实需求。房价过快上涨,特别是对刚毕业的大学生、进城务工人员等城市中低收入者带来巨大压力,当房价增长速度高于人均收入增长速度时,必然造成中低收入者无力进入住房市场。按照国际标准,衡量房价合理性的指标是房价收入比。房价收入比是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民家庭年平均收入之比。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3～6倍,按世界银行专家的说法为4～6倍。就目前已经公开的信息显示,中国的房价收入比超过7.8倍,许多大城市房价收入比持续在10倍以上。该指标显示,当前中国房价明显偏高。[4]据报道,深圳、上海、北京的房价收入比已经超过30倍,就连西部省会城市以及二线城市的房价收入比也高出国际标准2倍以上,中国房价畸高。过高的房价已经把80%以上的城镇普通居民推出了商品房市场之外,中低收入者买不起房,更加背离了房地产真实的需求,房地产市场缺乏有效需求的支撑。房价关系到广大城镇居民的切身利益,在中国的国情下?熏住房发展应当优先强调其民生性质,即满足大多数人的住房需要。
　　3.房价上涨过快,加剧地区之间和居民之间贫富差距。目前,我国收入分配的不平等状况已经相当严重,而房价大幅增长,特别是一些大中城市房价增长过快,意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达的地区集聚。现在住房已成为当今最大的社会分化器,借助于住房的价格机制,社会财富以惊人的速度向少数高收入者特别是投机购房者和房地产商手中集聚,住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求,他们把房地产更多作为一种投机手段,不断获取高额利润,变得越来越富有;而大部分居民、经营者的收入和财富则变相缩水,收入差距进一步拉大。中低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长,住房支付能力逐步下降,许多人被排斥在住房市场之外,只能依靠租房来维持生活。

　　4.国民经济比例失衡,破坏国民经济协调发展。中国房地产业利润过高,是吸引投机者蜂拥投机的根本原因。据专业人士透露,中国投资房地产的利润大大高于国际平均利润率,也高于发达国家。国际上房地产的平均利润率基本为6～8%,有些国家只有2%,但国内平均利润率在20～25%,大大高于国际和国内一般产业的平均利润率。专家认为,用1元钱的自有资金赚取80多元的利润,中国房地产行业显然已成为暴利行业。[5]由于房地产行业市场准入门槛低,从事其他行业的企业,看到房地产业的巨大利润空间,它们认为投资几个亿在本行业赚的钱还不如投资几千万在房地产行业赚得多,于是把应该投资在本行业的资金转而投入到房地产,使大量资金涌入房地产业。这就使国民经济各行业比例失衡,打乱国民经济正常运行。例如著名的水利水电企业葛洲坝集团,看到房地产行业的巨大利润空间时,它们也向房地产行业进军,于1997年9月11日投资创办中国葛洲坝集团公司,这是典型的水利水电企业进入房地产行业的事例。再如一向以家电业为主打、中国最具价值品牌之一的海尔公司于2002年4月成立海尔地产,它是海尔旗下专业从事房地产投资、开发和经营的全资法人企业。由于我国房地产业的利润率明显高于社会平均利润率,这就导致许多企业集团和控股公司,尽管在房地产专业、经验、人才、管理等多方面存在缺陷,它们也纷纷进入房地产领域。这就打乱了国民经济各行业比例,不利于国民经济协调可持续发展。
　　市场经济具有一方面价格越高需求越少;另一方面又有买涨不买跌的双重特性。当房价上涨时,住房真实居住需求的减少被投机需求的大幅度增加所抵消,总需求是增加的,造成房地产市场背离人们真实需求的虚假繁荣。又由于开发商永远追求的是利益最大化,当房价上涨时,即使房地产市场已经饱和,他们仍然向房地产市场大举进军,房地产的供给和需求比例进一步失衡。中国出现的房地产业中的投机行为以及相关产业的过热现象,就导致相应的钢铁、建材、水泥行业需求急剧增加,其它行业资源进一步向房地产行业流动,从而打乱国民经济正常运行的链条。
　　
　　三、优化房地产市场的对策
　　
　　1.改善供应结构,完善住房保障制度。针对房地产市场经济适用房供不应求,而高档住宅供过于求,商品供给结构严重失衡的结构性矛盾,政府应采取有力措施,通过调控项目和土地供应,安排经济适用房开发项目,加强经济适用房建设和管理,搞好普通商品住房建设,完善廉租住房制度;政府应增加低价位住房供应并不断完善住房保障制度,政府在住房补贴政策实施过程中,应在降低经济适用房价格的基础上,将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者,对一些连经济适用房也买不起的无房者,政府应提供廉租房并采取额外补助等办法。[6]
　　 2.加强银行监管,完善金融体制。当前我国银行之间竞争日趋激烈,应对银行信贷加强严格审核和控制,降低信贷风险。在调控信贷过程中,严格审查房地产开发贷款发放条件,将贷款投向经营规范、信用等级较高的开发企业,降低企业对银行的依赖度,同时强化和规范个人住房贷款管理。此外,中央银行应通过利率手段、信贷窗口等政策工具,对银行贷款的流向进行监督,防止银行资金过度流入房地产市场,从而形成新的不良资产。[7]我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务,在外部环境和运行机制方面还存在很多问题。因此,我国的银行业应从基础设施建设入手,提高自身抵御金融风险能力。金融监管部门应从制度建设入手,完善信用制度、抵押贷款制度,深化金融体制改革,这样才有利于房地产业与金融业的共同发展。[8]
　　3.提高进入门槛,扩大企业规模。政府适度提高进入门槛,可以有效控制过多企业蜂拥而至。房地产企业必须具有一定的实力才能进入。政府可以提高房地产开发企业的设立和最低注册资本额等准入条件;加强建筑质量审核,加大对资本实力小、开发业绩差、违法违规经营企业的惩罚力度;鼓励企业间以合作联合等方式来提高进入壁垒,扩大企业规模,从而提高产业集中度和竞争力。
　　4.激活住房二级市场,加强增量市场的有益补充。国际公认的新商品房与二手房交易量的合理比例为1?押1,按照这一比例,目前我国各地住房二级市场发展还不成熟,二级市场的作用远远没有发挥出来。积极培育二手房市场,建立引导住房合理消费的长效机制,实现住房的最大限度利用。放开搞活住房二级市场,使之成为一级市场即商品房增量市场的有益补充,有利于居民以旧换新、以小换大,促进一级市场的联动发展,有助于遏制不断上涨的房价,也是我国房地产业持续健康发展的必要条件。
　　5.强化土地资源管理,规范土地市场。加大房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关,实施严格的土地管理制度。政府对土地市场进行适当干预,保护耕地,减少浪费,保障土地使用结构的合理性,控制房地产行业过热发展的源头;对建设用地实行总量控制,杜绝乱圈地和土地闲置现象,将土地供应控制在一个比较合理的规模;加强土地使用监管,制止土地投机行为,保障普通住宅用地供给;完善土地招投标制度,在投标时不仅要考虑投标价格,还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平;对违规违纪者应给予严厉的制裁,以保障土地市场秩序的正常运行。
　　
　　四、房价过快上涨的启示
　　
　　1.任何行业价格过快上涨,都潜伏着严重危机。如果土地、房地产、股票等价格过快上涨,尤其当它们的价格增长速度大大超过银行长期储蓄利息时,则该行业的投机性会加大,同时泡沫会吹得越大,这就潜伏着巨大的危机。当经济增速放缓之后,土地、房地产、股票这类产品价格跌得更快,拥有房地产、股票的投资者就会迅速进行抛售,于是泡沫就会迅速破灭,抵押的房地产、股票就不值钱,银行危机就会出现。[9]所以说,不管是过去、现在还是未来,某一行业的价格过快上涨,都潜伏着严重的危机,也背离了国民经济协调与可持续发展的根本原则。
　　2.着力解决贫富差距、两极分化问题。在市场经济条件下,由于穷人和富人、农村人口和城市人口、小城市人口和大城市人口、体力劳动者和脑力劳动者、普通工薪阶层和高薪阶层收入差距的客观存在,高收入阶层把房地产作为一种投机手段,低收入阶层对住房的强烈需求得不到满足。这就会进一步加大贫富差距,产生两极分化,出现社会不能容忍的伦理道德问题。严重的两极分化,会进一步导致社会收入分配不均,分配不均导致总需求减少,投资和就业也跟着相应减少,从而不利于国民经济持续快速发展。
　　3.对高额利润行业加强调控。当某一行业利润率高于社会平均利润率时,其他行业人员、资本就会纷纷进入这一高额利润行业。房地产行业有超额利润时,从事其他行业的人员自然会加入房地产行业来分享超额利润。房地产的关联产业数量巨大,它的持续过热必然会带动相关产业如钢铁、电力、煤炭、运输、能源等一系列产品的价格快速上涨,这就很容易使经济出现泡沫化和失衡。这种泡沫不断涨大,就像吹肥皂泡一样,任其变大,泡沫最后必定会破灭,房地产市场的繁荣终结,掉头向下,就会引发整个经济的衰退。诸如房地产的俏销产业及商品都有可能引得消费者越涨越买,从而使得厂商越涨越产,由此导致投机及经济泡沫。政府应运用税收、金融等工具,降低诸如房地产开发企业的利润率。
　　4.加强信息统计工作。在房地产行业交易过程中,投机者采取种种手法恶意炒作,联手操纵市场。而一般的购房者,不能获取充分的信息,他们之间就存在严重的信息不对称问题。为了保护购房者的利益,政府应加强对房地产行业及其他行业信息搜寻和统计工作,信息来源渠道应多样化,对捕捉到的信息应进行筛选和分析,以防产生信息失真。在住房交易过程中,政府利用掌握的信息,加强市场监测和引导,建立市场分析制度,及时发布市场信息,加大市场信号显示力度,坚持正确舆论导向,加强组织协调。政府要不断完善房地产及其他行业的统计和信息披露制度,增强其信息透明度,全面、及时、准确地发布市场信息,引导房地产及其他产业持续健康发展。
　　5.严格监视投机行为。由于市场经济是建立在经济主体追逐经济利益基础上的,这种利益追逐在使经济具有巨大活力的同时,又使其具有巨大的投机性。严格监视投机行为仍是宏观调控的一项特殊任务。一是谨防过度投机导致经济结构严重畸形甚至引发经济危机。在市场经济中,某个时期必然会有一定的产业热点,这种产业热点既有较好的市场,又有较高的利润回报,呈现出产销两旺的情况,如房地产、轿车等产业。但若对于这些热点产业不加干预,追捧过度以至出现过度投机,就会把经济引向泡沫化的境地。二是谨防过度投机使财富向极少数人过度集中并引发社会动荡。因为一方面市场经济具有高效率的天然优点;另一方面市场经济又具有引起收入差距拉大的天然不足。而过度投机的结果,必然是极少数人暴富,绝大多数人受损。如果收入差距过大,就有可能引发社会的不稳定。因此,在完善社会主义市场经济体制的过程中,我们一方面要保持经济发展的活力;另一方面又要抑制个别行业的过度投机行为,维护社会公平和正义,保持社会的和谐稳定。[10]一个正常、成熟的市场应该是理性的、只包含较少投机成分的市场。
　　
　　参考文献:
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　　[2][6]韩健.房地产业对国民经济发展的影响[J].河海大学学报,2004,(3).
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　　[8]谢莲.关于我国房地产泡沫现象的初步分析[J].产业经济,2005,(8).
　　[9]林毅夫.发展战略与经济发展[M].北京?押北京大学出版社,2004:89.
　　[10]刘嗣明.从对经济态势的把握中认识宏观调控[N].人民日报(理论版),2006-01-06.
　　责任编辑宫秀芬

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