浅谈房地产企业开发成本核算
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摘要：随着国家对房地产企业的宏观调控，各种限购政策的出台，房地产企业的市场竞争越来越激烈。房地产开发商在这样的市场竞争中想要获得经营利润，就要降低开发成本，控制各项成本费用支出。房地产企业的开发成本核算在企业核算中占据着重要的位置，并且与其他行业的成本核算具有显著差异。文章对房地产企业开发成本核算的基本程序、对象、成本归集、分配与结转做了相关地阐述，进而总结出在大多数房地产企业中成本核算存在的不足及应对策略。
关键词：房地产企业；成本核算；开发成本
一、对房地产企业开发成本核算的简要阐述
房地产企业在开发过程中会产生各项成本费用支出，对开发成本核算可以简单地概括为将全部产生的成本费用支出，按照划分地成本核算项目进行归集和分配，计算项目实际发生的总成本及单位成本的过程。房地产企业正确地进行成本费用核算，全面系统地反映开发成本的构成及变动情况，可以为企业管理者对项目的工程进度及投资进度等情况提供客观依据。
二、房地产企业开发成本核算的基本程序、对象和项目
（一） 房地产企业开发成本核算的基本程序
房地产企业成本费用按照用途分类，可以分为，开发成本、税费和期间费用。房地产企业的开发成本核算在企业核算中占据着重要的位置，按照正確的基本程序对开发成本进行核算，可以有效达到成本控制的目的。房地产企业开发成本核算的具体程序包括：确定成本对象；归集开发成本；确定成本分摊方法；在成本核算对象之间分摊成本；计算各成本核算对象开发的实际总成本；将完工和在建开发产品之间的开发成本进行正确地划分；对可售面积和不可售面积（由主管部门确定）进行正确划分；编制成本报表。
（二）房地产企业开发成本核算的对象
房地产企业为了准确核算项目开发的经营成果，要根据自身的情况，按照一定的原则和方法设置成本核算的对象。确定成本核算的对象要按照可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益划分的原则。房地产企业在设置成本核算的对象时，要结合企业的经营计划情况和税收情况来进行综合考虑，最终确定成本费用的承担者。由于房地产企业，在开发一个项目的同时会存在多种业态形式，这就要求在成本核算中必须加以区分，否则就会造成核算混乱的现象。比如：开发一个总建筑面积为15万平方米的小区，其中有住宅、非住宅和商业，经过土地增值税测算后，按一个成本对象进行整体测算，计算出土地增值税的税负为9%；按业态分开进行测算，计算出的土地增值税的税负为11%，通过以上的计算可以看出，成本核算对象的设置与税收有着一定的联系。因此，房地产企业要科学合理地设置成本核算对象，以便更好地对项目成本进行有效的监控。
（三）房地产企业开发成本核算项目的确定
房地产企业在确定开发成本核算的项目时，要符合企业会计制度的相关规定。一般设置土地征用及拆迁补偿、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费等。根据项目自身的实际情况，企业可以在上述一级核算科目下进行二级科目明细核算，但要避免成本项目列示过多，尽可能对不经常发生，单笔金额较小的成本费用进行合并。当项目产生的成本费用金额较大且在开发过程中不断发生时，要设立单独核算科目，比如土地费用及土建费用等。建议企业还要考虑土地增值税税法的相关规定，科学合理地设置成本核算科目，保证企业在进行开发成本核算工作的同时，还能达到控制成本的作用，帮助企业管理者更加清晰地掌握工程施工进度和工程付款情况。
三、房地产企业如何归集成本费用、分配与结转
（一）如何归集开发成本及分配
房地产企业要结合项目自身的实际情况，按照正确的原则对成本费用进行归集和分配。开发成本归集及分配的一般原则是受益原则和配比原则，可以理解为直接成本直接计入，共同成本共同分担。其方法可以选择占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据合理的分配标准及分摊比例进行分配。一般来讲，土地成本选择占地面积法，如选择其他方法进行分配，要经过税务机关的同意。公共配套设施费选择建筑面积法，其他成本项目可以由企业自行确定分配方法。这里要注意的是，分配的方法不能完全复制其他企业，每个企业有自身的特点，每个项目也有自己的特色，企业要根据不同的方法进行测算、对比、分析，最终选择最合理、最有利的方法进行分配。
（二）房地产企业开发成本的结转
房地产企业在结转完工开发产品成本前，还要采取预提的方式，来保证开发总成本的完整性。对开发产品成本的预提可以在“应付账款”科目下设置“预提费用”科目进行核算。预提时，按照与项目相关地合同或项目成本预算，增加“开发产品”科目相应地明细科目，同时增加“应付账款-预提费用”科目。付款时，冲减“应付账款-预提费用” 科目，同时减少“银行存款”等科目。实际结算时，将预提成本与实际结算之间的金额进行比较，若实际结算金额比预提成本金额大，则增加“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目，同时减少“银行存款”、“应付账款”等科目；若实际结算金额比预提成本金额小，则冲减“应付账款-预提费用”科目，同时减少“主营业务成本”、“投资性房地产”、“库存商品”等科目。开发产品竣工验收，达到预定可使用状态时，成本结算完成后，要结转已完工开发产品的成本。
四、房地产企业成本管理及成本核算存在的问题
（一）成本核算组织和制度方面的保障体系不健全
目前大部分房地产企业没有建立健全的成本核算制度，会计人员核算技能薄弱，缺少对开发项目经营过程的了解，也没有配备必要的成本核算人员。在进行成本核算的过程中，财务人员凭借自己的想法和判断归集成本费用科目，企业没有设置统一科目，造成了一旦财务人员离职，新入职的财务人员没有入账的标准，企业的账务处理就会出现科目混乱的现象，也会对竣工决算造成严重的影响。 （二）对工程合同管理的重视程度不够
在房地产企业开发成本的构成中，主要是土地成本和建安成本所占比重较大，建安成本一般占30%～35%，由此可以看出控制施工成本，可以降低整体的开发成本，提高企业经济效益。在控制成本的同时还要加强工程合同管理，而有些企业往往忽视对工程合同的管理。企业没有设立合同管理部门，不能对工程进行及时跟踪，没有建立完整的成本合同台账，有的企业还没有合同清单，企业的财务部与成本部没有定期对账，造成企业的管理者对施工进度及工程付款情况了解不够。
（三）不能清晰地划分开发间接费与期间费用
很多房地产企业往往将开发间接费用和期间费用混淆。如：因土地纠纷发生的诉讼费及律师费；房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用；在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用等等，有些企业的财务人员计入了开发间接费。造成这些错误的原因是对开发间接费用和期间费用的概念模糊，没有理解其中的含义。
（四）缺乏对项目成本结转核算的重视
房地产企业开发的商品房一般都是预售在前，竣工交付在后。大部分企業都会忽视项目决算，但如果不及时完成项目决算，成本核算就不会真实，也会影响项目成本结转的核算工作。财务人员在会计期末，要根据开发产品的种类确认实现的销售收入及相对应地开发成本。只有及时地进行项目决算，才能保证成本核算的真实性，为成本结转的核算工作提供相关依据。
五、加强房地产企业开发成本核算的策略
（一） 加强完善成本核算组织和制度方面的保障体系
建立有效的组织和制度方面的保障体系，可以提高成本核算人员的工作水平及信息质量。加强完善房地产企业的成本核算制度，制定统一的成本核算科目，这样财务人员才能按照规定将成本费用统一归集，从而可以给竣工决算和成本管控提供可靠的依据。除此之外，房地产企业还要根据项目自身的情况，合理地设置会计机构，必要时可以配备专门的成本核算人员。项目规模较大的，可以考虑设立成本工作小组，专门负责成本管控的相关工作，使成本核算和管理有机地结合起来。
（二）加强合同管理，控制工程成本
房地产企业合同管理起着重要的作用，它既可以对工程成本进行监控，又可以为土地增值税清算提供相关依据。建议企业应注意：合同管理要从合同谈判开始到合同保修期结束，全程进行跟踪。建立健全合同管理体系，加强合同履约过程中的动态管理。建立财务部与成本部定期对账的机制。建立完整的成本合同台账并及时跟踪调整。合同台账的具体内容可以包括合同编号、合同名称、合同内容、承包商名称、合同标的、最终结算金额、付款情况及发票开具情况等。加强房地产企业工程合同管理的观念，尤其是加强施工过程中的合同管理，可以为房地产企业更好的发展奠定基础。
（三）合理区分开发间接费与期间费用
开发间接费用是用来核算房地产企业在开发现场发生的为组织和管理开发项目而产生的各项间接费用。而房地产企业发生的管理费用、营业费用及财务费用则属于期间费用。只有正确区分开发间接费用和期间费用，才能保证计算出的各种开发产品的成本与本期费用的正确性。比如因土地纠纷发生的诉讼费及律师费，应计入管理费用。因为诉讼是一种企业行为，而不是某一个开发项目，其产生诉讼费用及律师费用都应视为企业费用，不应予以资本化计入“开发间接费”。又如在筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用，发生的相关费用应计入管理费用。
（四）加强项目决算的管理，重视成本结转的核算工作
房地产企业要遵循求实公正的原则，按照国家、省、市有关工程管理的政策、法规对施工项目及时地进行决算。根据用途的不同，可以采用不同的方法进行结转。用于销售的开发场地或有偿转让的开发场地，发生的土地开发费用直接记入“开发成本-土地开发”账户。为建设商品房或周转房等而开发的自用建设场地，发生的土地费用可直接记入房屋开发成本。当项目竣工交付使用时，应当及时进行项目决算，便于成本核算人员及时计提相应地成本费用，结转完工开发产品的实际总成本和单位成本。
六、结论
房地产企业在强大的市场竞争中，要重视开发成本的核算工作。开发成本核算的相关数据，可以为企业在分析降低成本费用，提高企业经济利益的过程中提供帮助，还可以为企业后续项目的经营决策提供客观的参考依据。
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[5]刘红元.房地产成本核算与成本控制措施[J].建筑建材装饰，2016（02）.
（作者单位：天津隆昌投资集团有限公司）
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