“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析
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摘要：在“营改增”政策实施之前，我国税收主要包括增值税和营业税，对企业来说税负压力较大。为了改善这一情况，促进市场经济良好发展，我国政府开始全国实施“营改增”政策。而由于房地产企业的特殊性，其财务管理工作随之发生了巨大的变化，如何在“营改增”背景下做好财务管理是房地产企业需要重点考虑的问题。基于此，文章就“营改增”对房地产企业财务管理的影响进行分析，并提出了几点管理策略。
关键词：“营改增”；房地产企业；财务管理
随着时代的不断进步，社会经济的高速发展，我国在税收机制方面也做出了一系列的重大改革，其中“营改增”就是我国“十二五”税制结构调整的主要内容。目前，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等已经全部纳入“营改增”试点，在此背景下，“营改增”制度带来的深远影响是企业需要重点考虑的问题。该制度的实施意味着税制结构的改变，必然会对企业的财务管理造成影响。因此，房地产企业必须对“营改增”带来的影响进行深入分析，并采取有效的管理措施，未来才能获得更好的发展。
一、“营改增”的定义
“营改增”是营业税改增值税的简称，指将以前缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税。“营改增”制度是我国根据经济发展的新形式，从深化改革的总体部署出发而做出的一项重要税制改革决策。“营改增”政策的实施可以在很大程度上减少重复征税，这对于降低企业的税负压力具有重要的作用。“营改增”制度也是加快我国财税体制改革的重要措施，它可以在很大程度上促进社会形成良好、健康的循环，对推动社会经济快速健康发展具有深远的意义。现如今，“营改增”制度已经得到了全面的实行，一方面实现了增值税对货物和服务的全覆盖，另一方面实现了规范的消费型增值税制度，这对扩大企业投资、增强企业经营活力具有重要的意义。因此，在“营改增”背景下，房地产企业应该捉住机遇，充分利用“营改增”的优势和特点，创新财务管理工作方式，推动企业良好发展。
二、“营改增”对房地产企业财务管理的影响
（一）对负债表产生的影响
“营改增”实施后，房地产企业的负债表数据发生了明显的变化。比如其固定資产减少，除去营业税后，负债表中的期末余额也有所降低，这样一来，导致房地产企业内部流动资产与负债比重上升。而企业资产一旦发生变化，必然也会使企业整体经济结构发生变化。不过从长远来看，“营改增”的实施能够在一定程度上推动房地产企业扩大规模，对其持续发展具有重要的促进作用。
（二）对现金流量表产生的影响
现金流量表是企业财务管理中的重要组成部分，“营改增”政策的实施对其也产生了很大的影响。首先，企业的现金流量表数据与实施前相比会有一定的减少。其次，在“营改增”实施后，企业的成本水平有了明显的下降，同时现金流水平会随之提高。最后还会对企业的筹资活动产生影响。目前，房地产行业市场竞争越来越激烈，企业不断加大投资范围，而本金的借入、投资引入等都会导致企业内部现金流变大，进而使得房地产企业的负债压力不断提高。
（三）对项目利润带来的影响
“营改增”实施后，对房地产企业项目利润也产生了较大的影响，拿企业新项目的利润来说，金额方面会受到税金及相关附加减少金额的共同影响。另外，新项目的利润和管理人员的思路也有一定的关系，如果管理人员对新项目的现金流问题没有高度重视，那么新项目的成本相对较高，如果选择利润最大化，就需要承担部分增值税进项的资金成本。
（四）对税负产生的影响
在“营改增”实施前，由于房地产企业经营规模较大、范围广泛，需要承担土地增值税、营业税两大重要税务，所以税负压力较大，从而导致房屋开发成本提高，促进了房价的上涨。而“营改增”实施后，不再对企业重复征税，这在很大程度上能够减轻房地产企业的税负，从而降低房屋开发成本。这不仅有利于房地产企业的良好发展，同时对控制房产价也具有一定的作用。
三、“营改增”背景下房地产企业财务管理的策略分析
（一）完善及优化税收筹划管理工作
对于“营改增”制度的实施，房地产企业应该紧跟潮流，切实根据“营改增”制度的要求和内容，对财务管理工作进行调整和规划，以此来更好的适应“营改增”制度的实施。在企业财务管理工作中，税收筹划管理是一项尤为重要的工作内容，合理有效的税收筹划管理对提高企业财务管理水平具有重要作用。因此，房地产企业要加强完善及优化税收筹划管理工作，比如企业可以根据“营改增”政策，做好税收的减扣工作，合理调整会计核算方法，同时根据“营改增”的要求对财务人员做好统筹安排。
（二）提高财务管理人员专业水平
随着“营改增”的实施，房地产企业的财务管理工作也发生了巨大的变化，比如在会计处理、发票开具、税收筹划方面与“营改增”之前都有很大的不同，相关的财务程序也更加复杂，这就对财务人员提出了更高的要求。作为财务人员，想要更好的完成财务管理工作，就必须对“营改增”相关的知识、规范等有所了解，进而才能够根据其要求和规范开展财务管理工作。对此，房地产企业可以定期组织财务人员进行专业培训和教育，包括学习“营改增”背景下的新知识、新内容、新要求等，提高财务人员的专业水平和技能。同时，房地产企业还需要加强人才引进，比如高新聘请专业、高水平、经验足的财务管理人员担任相关工作，提高财务管理人员的整体专业水平。另外，作为管理人员也应该不断增加自身的税务知识、管理能力，才能对企业财务管理工作进行更好的管理和监督。
（三）完善增值税发票的管理
增值税发票与传统营业税发票之间既有相似处也有差异性，相似处是增值税发票具有营业税发票的各项功能，差异性主要体现在增值税发票增加了抵扣税额的作用方面。增值税发票会直接对后续整个企业的抵扣情况产生影响，所以在“营改增”实施背景下，房地产企业必须做好增值税发票管理工作，形成一个完整的闭链条。比如在增值税发票办理过程中，要做好填开、领取工作，针对增值税发票管理制定相应的发票管理制度、管理流程等，为增值税发票的办理、应用提供制度保障。另外，为了保证增值税发票应用的科学性和严谨性，房地产企业可安排专业的财务人员对发票的开具、领取、申报、抵扣、保管等每个环节进行管理和控制，避免增值税发票出现随意更改、遗失等问题。这样不仅能够提高增值税发票的管理质量和效率，促进企业财务工作顺利开展，同时还可以在很大程度避免发生财务风险。
（四）加强成本管理
房地产财务管理中成本管理也是重要的组成部分，对此，就房地产企业应该根据“营改增”的内容和要求对其进行调整和规划。比如可以根据“营改增”制度及时补充完善机制，防止资金链的断裂。并且在管理中严格把关规范流程，保证成本管理工作的质量和效率，进而提高企业成本管理的发展效益。
四、结语
对于房地产企业而言，财务管理是一项尤为重要的工作内容，其管理水平将直接关系到房地产企业的经营与发展，因此，在“营改增”背景下，房地产企业应该顺应潮流，对财务管理工作进行相应的调整和规划，充分利用“营改增”制度的便利和优势，对于制度带来的影响和问题也应该积极应对，不断的完善财务管理制度、税收筹划管理工作等，这样才能提高企业的财务管理水平，促进企业良好稳定发展。
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（作者单位：西安沣东地产有限公司）
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