浅谈房地产开发企业资金管理存在的问题及对策

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　　摘要：房地产行业虽然在过去二十年来发展迅速，在政府的引导和规范下到现在也走上了比较健康的发展道路，但是由于行业具有资金高度密集的特殊性，所以合理有效的资金管理在房地产企业中是必须的，其作用是举足轻重的。但是目前房地产企业在资金筹集、资金保管与资金使用上都普遍存在着不足。文章将从资金筹集、资金保管和资金使用三方面来分析房地产开发企业资金管理中的不足，及提出一些相应的对策。
　　关键词：房地产企业；资金管理；对策
　　房地产在很长一段时间以来成为了热门话题，在过去的二十年里整个行业经历了雨后春笋般的发展与大浪淘沙般的洗礼，好多小型房地产企业应不复存在了，整个行业也基本形成了稳定的规模，发展也相对健康了。房地产开发行业是一个资金高度密集的行业，不仅对资金的需求量大而且周期特别长，风险也特别大。由于其不仅资金涉及量相当大，风险也特别高，所以资金管理对房地产企业来说相当重要。
　　一、房地产开发企业资金管理存在的问题
　　（一）资金筹集难度大、渠道少、成本高
　　每一个房地产项目的开发所需要的资金都是大量的、长期的，为了项目的顺利完成，企业需筹集足够的资金。房地产企业的资金筹集主要有几种形式：增资扩股、发行债券、利用经营性欠款、预售开发产品、向银行贷款。
　　增资扩股和发行债券要求非常严格，能够使用这两种方式筹资的企业都是大型房地产开发企业，一般的中小房地产企业是不能采用这两种方式的。由于这些年来房地产一直是政府重点监控的对象，这种监控在规范行业的同时也在某些方面制约和限制着企业的发展。就资金筹集来讲，企业是受到了非常大的限制的。曾经就有明文规定房地产开发企业不能贷款，甚至禁止银行贷款流入房地产企业。所以对于中小企业来说银行贷款的形式也行不通了。利用经营性欠款则主要由承建商垫资。一般来讲承建合同都按工程进度付款，在完成一定的进度时，开发企业就需要支付相应的工程款，加之由于整个经济环境的不景气承建商垫资的量是非常有限的，根本不足以解决企业的资金需求问题。资金成本最低的筹集方式应该就是预售商品房了，但是预售商品房必须要产品达到预售状态，所以在时间上受到非常大的制约；同时预售效果还备受市场影响，遇上市场低迷时资金回笼非常难。除此之外企业只能采用一些高融资成本的方式来满足其资金需求。比如：民间借贷，个人抵押贷款等。
　　（二）资金保管制度不完善、制度执行不严格、不相容职位不分离
　　资金保管是整个资金管理的核心内容，但是企业缺乏资金管理意识，资金管理模式陈旧落后。一方面，在许多中小房地产企业中，各部门的资金支出没有按照相关制度执行，往往导致项目未完工就出现资金链断裂，使得工程进度受到极大的影响的同时也对企业信用造成不可忽视的负面影响，甚至使整个项目陷入停滞。另一方面，现金收支监控不严，可能由于相关人员的胜任能力或是疏忽造成错记、漏记账单；也可能因为工作人员的故意隐瞒以挪私用而造成不实。特别是在商品房预售预选环节，企业往往会以定金诚意金的方式收取部分现金，如果收取的现金不及时入账，就极可能被私自挪用。还有许多中小企业为了方便省事或是人员配备不足，将票据和印鉴由同一人管理，这种情况直接导致资金支出脱离监控，风险无限增加。企业没有清查盘点货币资金制度，不能定期清查盘点货币资金，常有保管资金的人员将公私款混用，造成极大的管理漏洞，也增加的资金保管者的违规风险。
　　（三）资金使用缺乏预算、审核不严格
　　资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。科学合理的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。然而就目前来看，大多数企业对资金预算管理都不太重视。首先，缺乏对资金预算管理的认识；其次，缺乏科学的预算编制；第三，缺乏对预算执行的监控。有不少的中小房地产企业中甚至就没有资金预算，或者仅仅是根据目前有的资金作出极短期的支出安排，连计划都谈不上，导致资金使用混乱分不清轻重缓急。
　　房地产开发企业资金使用一般主要有三个阶段：取得土地时的土地出让金及相关税费的缴纳和拆迁补偿安置等支出，开发过程中项目的设计、建筑、装修、装饰、环境、配套等支出和销售过程中品牌营销、推广、客户服务等相关活动的支出。在这些环节所涉及的资金支出都会存在以下问题：第一、支付审批审核制度不完善。企业没有完善的资金支付审批审核流程及在资金支出时，财务人员不严格按照支付流程进行支付。第二、不严格按照制度程序进行支付审批审核。一方面是存在先支出后补程序；另一方面是根本没有程序。第三、在重大的资金支付时不能实行集体决策和集体审议联签，一言堂的情况非常多。
　　二、加强房地产企业资金管理的对策
　　（一）拓宽企业的筹资渠道
　　企业在筹集资金时，不仅要有渠道还要考虑资金成本与财务风险，所以必须拓宽筹资渠道，选取低风险低成本的筹资方式，或采用多种方式结合以降低财务风险。一是，引入资金进行联合开发。这是一种低风险相对高成本的筹资方式，由于不需要定期偿还债务所以企业承担的偿债风险很低，有利于企业经营活动正常有序地进行。二是，信托机构融资。信托融资资金成本相对于银行贷款更高，适合短期融资。三是，售后回购。房地产企业融资性售后回购业务，指房地产开发企业在销售房地产时，与购买方签订合同，约定在日后的一定期间内再将所售房地产回购的一种交易方式。这种交易方式，一般都在销售合同中明确了回购日期，到期后必須由卖方回购，同时还约定了利率，其实也可以看作是一种抵押借款。这种方式的筹集面较广，又有抵押物，容易筹得所需资金。
　　（二）制定并由具有专业能力的人严格执行规范的资金保管制度
　　建立规范的现金保管制度，配备充足的有胜任能力的专业人员。资金管理在整个企业财务活动中都非常重要，必须由具有专业资格和胜任能力的人来负责。单位现金不能以个人名义存入银行，当日收取现金必须当日存入银行，不得坐支；每天按时完成现金收支明细日记账；票据和印鉴交由不同人管理，不得代签代管印鉴；企业应该不定期清查盘点货币资金，形成清查盘点货币资金制度；同时对现金收支明细账进行抽查，对于账实不符的情况一查到底，找出根本的原因。 　　（三）建立健全的资金管理体系，完善并严格执行资金管理制度
　　1. 建立科学合理的预算管理制度
　　科学合理的资金预算体系是企业资金管理的基础，由于房地产企业大多具有多项目、多地区同时开发的特点，企业可以根据自身需求建立多层级预算目标，进行预算编制，对预算执行进行考核，逐步形成以资金流量管理为重点，以项目成本控制为核心的多层级资金预算体系。预算编制方法可以采用滚动预算，由远到近、由粗到细，按年、季、月，编制资金预算表。资金预算是一个动态的程序，需要在资金使用过程中不断修正以适应最新的企业运营情况，并确保在市场环境发生变化时，资金预算体系能及时做出响应。
　　2. 加强对营运资金的管理，防范营运风险
　　营运资金是企业流动资产总额减流动负债总额后的净额，即企业在经营中可供运用、周转的流动资金净额。加强营运资金管理其实就是加强对流动资产和流动负债的管理，更进一步就是加快现金、存货和应收账款的周转速度，尽量减少资金的过分占用，降低资金占用成本。
　　3. 加强资金使用的审批
　　资金的申请、支付与审核审批不能由同一个人担当，即：不能自己支出自己审核，也不能自己申请自己审核；禁止无审批程序的支出。大额支出需集体审议联签。
　　4. 对员工进行资金管理培训，提高资金管理意识
　　资金管理涉及人员较广，从采购到销售，从流入到流出，从外部到内部都需要参与其中。所以对员工进行相关培训非常有必要，让所有人员都了解并遵循公司的资金管理制度，提高大家的资金管理意识。
　　5. 建立有效的监督管理机制
　　企业的活动及各种程序的执行都应该进行有效监督，资金管理也同样需要进行有效的监督。定期或不定期對资金管理制度的执行情况进行检查，并得出结论形成相应的报告，作为对部门的考核内容之一。
　　三、结语
　　据上所述，可以很清晰地看出房地产企业中资金管理的重要性，企业对于目前资金管理存在的不足，一定要从多方面优化管理，让资金进入良性循环，使企业发展更加健康稳定。
　　参考文献：
　　[1]陆勇.浅议房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].会计师，2015（22）.
　　[2]高峰.探讨房地产企业资金管理存在的问题与发展对策[J].四川水泥，2016（09）.
　　（作者单位：重庆市贵格房地产开发有限公司）
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