河北省房地产金融风险防控策略

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　　 [提要] 近年来，河北省房地产业发展极为迅速，随之而来的是金融机构，特别是商业银行房地产贷款的迅速增长，而隐藏其中的房地产金融风险，不仅会抑制房地产业发展，甚至会影响到全省经济的稳定发展。本文通过分析河北省房地产金融现状，指出其面临的风险，并提出防范对策。
　　 关键词：房地产金融;金融风险;现状;防控措施
　　 本文为河北省社科发展民生调研项目：“新常态下河北省房地产金融风险有效防控策略研究”（Z20180117）
　　 中图分类号：F83 文献标识码：A
　　 收录日期：2019年3月4日
　　 一、引言
　　 自2015年以来，在房地产去库存政策、京津冀协同发展、雄安新区设立等作用下，河北省房地产业呈爬坡式快速增长。特别是在2016年，河北省房地产市场经历了量价双双创历史新高的火热行情，与此同时金融机构房地产贷款也迅速增长，而其中所隐藏的金融风险，不仅会抑制房地产业的发展，甚至会影响到全省经济的稳定发展。所以，分析金融风险出现的原因，总结具体的防范措施便显得尤为重要。
　　 二、河北省房地产金融现状
　　 （一）房地产行业资产负债率持续增长。地产企业属于融资密集型企业，由于周转周期长，一直是负债经营的典型。根据Wind数据显示，截至2018年6月30日上市房地产企业资产负债率为79.46%，创下了自2005年以来的新高。其中，鲁商置业的资产负债率最高，达到94.35%，其他参与统计的148家上市公司，有39家公司超过行业均值。万科、保利、绿地作为房地产行业的龙头企业，其资产负债率都在75%以上。企业资产负债率高，说明企业资金来源于债务的资金多，而来源于所有者投入的资金较少。房地产企业持续增长的高资产负债率，不仅使得企业融资成本加剧，同时会导致财务风险相对较高。如果企业现金流不足，不能及时偿债，使得资金链断裂，就会导致企业破产。作为货币聚集地的金融业，是房地产企业不可或缺的重要融资渠道，两者之间存在着密切的利益联系。金融行业作为房地产融资的主要渠道，承担着其融资风险，一旦房地产市场出现波动，房地产企业破产，金融业蒙受的损失也是巨大的。
　　 （二）河北省多市房价下降明显。从2018年的房价走势来看，与年初1月份相比，截止到12月份，河北省11个城市中，7个城市房价下跌，其中保定跌幅最大，达到了8.84%。2018年河北省各市房价增减变动具体情况如表1和表2所示。（表1、表2）
　　 造成河北省大部分城市房价下跌的主要原因是由于2015～2016年房价涨幅较大，之后随着限购限售等调控政策的出台，投资需求被抑制，市场出现观望情绪。对于过去房价大涨的城市，央行调查统计司原司长盛松成认为房价小幅下跌是好事，可以满足自住刚需。但是也要注意到，房价的下降会引起房地产企业股价的下降，如果控制不好，进而会形成房地产金融风险。房地产金融风险一旦形成会迅速蔓延到其他金融市场，给整个金融体系带来严重危害，从而影响河北省的经济发展。
　　 （三）河北省房地产开发和销售情况指标同比下降明显。根据河北省统计局数据显示，2018年河北省房地产开发和销售情况与2017年相比均有所下降，涉及的主要指标和变化率如表3所示。（表3）
　　 造成2018年河北省房地产市场下行趋势明显、投资增速持续下降、销售遇冷的主要原因是调控政策从严，导致房地产企业贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束。受市场供求关系和库存等因素的影响，商品房销售额和销售面积同比分别下降12.8%和18.3%，销售的下降也给房地产企业投资带来消极影响。2018年房屋竣工面积为2，390.4万平方米，同比下降30%，也是降幅最大在一个指标。这是由于房地产开发企业资金紧张，进而导致周转困难、资金流紧张等情况，影响到工程建设，使得房屋竣工面积大幅度下降。商品房待售面积为918.1万平方米，同比下降13.1%，顯示行业去库存现象相对明显。
　　 三、河北省房地产金融面临的风险
　　 （一）融资渠道单一，过分依赖商业银行。房地产企业资产负债率高，负债经营是其生存法则，这就导致河北省房地产行业间接融资渠道比重大。根据河北省统计局提供的数据显示，房地产开发企业到位资金4，784.4亿元，由国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金这四部分组成。其中国内贷款580.4亿元，利用外资金额为0元，自筹资金为2，834.9亿元，其他资金1，369.1亿元。当前统计口径下的“自筹资金”和“其他资金”主要由购房者的定金、预付款和个人按揭贷款三部分构成。而大部分购房者也是通过向商业银行贷款购买住房，所以导致这类资金约60%也来源于银行贷款。由此可见，河北省房地产行业的资金来源主要是向商业银行等金融机构贷款为主，而且融资的渠道非常单一。再加上河北省多市房价下跌和商品房销售情况同比下降等因素的影响，这就给河北省房地产金融带来了很大的风险。只要房地产企业和居民出现了资金链断裂，就会形成房地产金融风险。商业银行作为主要参与者从而波及，承受巨大的损失，进而影响金融系统，给河北省的经济带来严重破坏。
　　 （二）“去库存”方式隐藏风险。河北省从2016年开始实施房地产“去库存”政策，截止到2018年底，商品房待售面积持续较大幅度下降，效果非常显著。措施主要有加大金融信贷支持力度，如下调购房首付比例等相对宽松的信贷政策。河北省11个城市，其中石家庄和唐山为二线城市，其他城市为三、四线城市。“去库存”政策的主要目的是解决三四线城市及部分二线城市的库存压力。但在政策的影响下，购房者很容易“加杠杆”购房，从而导致二线房价出现“非理性”上涨，而三四线城市房地产市场更加疲软。在过去的十几年里，房地产市场已经积累的泡沫还未消化，大量的房屋囤积在投机者手里。一旦市场预期发生变化，在恐慌心理的作用下，会出现大量抛售房屋现象。从而又引起房价快速下跌，这就导致商业银行坏账急剧增加。相对于其他行业而言，房地产行业关联的上、下游行业较多，要考虑其他行业，如钢铁业、建筑业、金融业等行业在去库存过程中出现的破产、失业问题，避免“去库存”对河北省经济发展产生消极影响。 　　 （三）房地产金融风险监管和预警体系不健全。目前为止，河北省有关房地产金融风险监管和预警方面的法律法规和相关文件较少，整体的监管和预警框架尚未完成。这就使得房地产金融市场各参与主体缺乏规范性，主要涉及三个方面：一是在房地产开发企业获取贷款资金时。房地产企业在对商业银行提交审批材料和企业信息时，可能会有所保留或是有所隐瞒，使得放贷金融机构无法对其进行合理的放贷评估，进一步会对后续的还贷等产生影响，进而产生金融危机;二是消费者的个人信用问题。金融机构由于信息不对称无法充分了解贷款者的信誉问题而造成的影响也会对房地产金融危机产生一定的影响;三是房产中介故意抬高房价。一些房产中介机构利用已购买或者掌握的房源，抬高房价以获取大量中间差价和中介费，推动房价上涨，形成恶性循环，引发金融危机产生。
　　 四、河北省房地产金融风险防范措施
　　 （一）创新金融工具，分散金融风险。河北省房地产企业的资金来源主要依赖商业银行的贷款。金融机构作为最主要的参与者，承担着非常大的风险。而且随着河北省房地产市场的不断发展，其资金的需求量将会越来越大，仅依靠商业银行来为其提供融资服务，将难以满足其资金需求。所以要降低房地产金融风险，必须要创新金融工具，使房地产企业能够从多种渠道，以多样化的方式进行融资。一是扩充房地产企业上市融资规模，发展良好的房地产企业可以借壳上市;二是发展房地产信托融资方式，投资者通过购买信托的方式进行投资，这种投资方式属于长期的持有投资，既满足了房地产企业的资金需求，减轻商业银行的压力，又有利于稳定市场，缓解房地产供求关系，但是需要政府给予税收方面的政策扶持;三是加快房地产企业融资债券的发展。短期融资债券可以解决房地产企业临时性、季节性短期的资金需求，中长期融资债券为房地产企业提供稳定的资金来源，减少信贷政策对企业的融资影响，降低融资成本。
　　 （二）因地制宜，降低“去库存”政策风险。对于房地产“去库存”过程中可能产生的金融风险，河北省可以根据各市的经济发展水平和房地产库存状况出台相应的货币政策和住房信贷政策。对于石家庄和唐山这两个二线城市，要大力预防和抑制投机炒房的现象;对于其他三四線城市而言，房地产政策应与当地的经济发展政策相结合，比如与乡村振兴战略、城镇化发展战略协调一致，以推动住宅库存的有序消化，实现房地产市场健康、有序发展。
　　 （三）健全房地产金融风险监测和预警系统。中国人民银行河北省分行与河北省金融监管部门要加强对房地产行业信息的收集、整理和分析，根据相关数据以及风险监测结果，分析研究房地产市场运行情况和存在的问题，据此采取有效的防控措施，达到预期的调控目标。应尽快建立房地产金融风险预警系统，以此来分析房地产市场供求整体走势，充分考虑房地产市场价格下跌等原因带来的各种风险，制定预案，防止风险积累。对于房地产贷款中抵押物的变现能力以及实际价值情况要进行定期评估，如果出现抵押物大幅降价无法有效担保，可以要求借款人追加担保以弥补其缺口。对于某些房地产中介机构哄抬房价的行为进行制止并处以相应的处罚。强化金融机构对于信用风险的防控。房地产企业贷款的审核和发放，可以结合企业的信用记录。对于信用良好的企业，在审批速度和贷款额度上可以给予优惠措施。对于信用不好的企业，可以降低贷款额度或者不对其发放贷款。
　　 五、总结
　　 房地产金融风险，不仅会抑制房地产业的发展，甚至会影响到河北省经济的稳定发展。本文通过分析河北省房地产金融的现状，客观提出新常态下河北省房地产金融面临的风险主要有三个方面：融资渠道单一，过分依赖商业银行;“去库存”方式隐藏风险;房地产金融风险监管和预警体系不健全。针对河北省房地产金融面临的风险，本文给出相应的对策：第一，创新金融工具，分散金融风险;第二，因地制宜，降低“去库存”政策的风险;第三，健全房地产金融风险监测和预警系统。以此来促进河北省房地产金融的健康稳定发展，实现金融与房地产的良性循环。
　　
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