无形资产价值评估
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一、无形资产含义
目前我们正处于智力经济时代，智力资产作为蕴含了人类知识发展成果的一种没有具体实物形态的资产，在企业价值生产与国家财富创造中发挥着不可取代的作用，该种无形价值在一定程度上超过了有形资产的价值，尤其是对高科技领域的企业而言，智力资产发挥的作用至关重要，这些企业每年往往都会投入大量的研发资金来储备自己的智力资产。其中在我国最为典型的就是华为，每年该公司在研发上面的支出高达上百亿，仅次于亚马逊和谷歌。我国《企业会计准则》对无形资产做出了一个具体的定义，企业以生产商品或者提供劳务、出租给他人、或管理目的而持有的没有实物形态的非货币性长期资产，包括的内容有专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权以及商誉。
二、房地产行业无形资产的发展
随着我国改革开放的不断深入，房地产业如今已经具有一定的发展规模。目前阶段以品牌、商誉等为主的无形资产对于房地产企业的影响力也逐步提升。房地产行业在经历了一段时间的高速发展之后，政府为了稳定房价和房地产市场稳健的发展，各地政府出台了比以往更加严格的限购政策，坚持住房不炒政策导向，这些势必将造成了土地、资金、人才等制约房地产企业发展的硬性条件会比以往任何时期更加紧张。通过以上分析可知宏观经济环境，政府调控政策等因素会导致房地产企业竞争更为激烈残酷，所以无形资产在房地产行业竞争中发挥着越来越重要的作用。现在房地产企业也越来越重视自身无形资产的建设，在一定程度上品牌、商誉等无形资产可以视作一种重要的发展目标、价值体现标的物和珍贵的企业资源，对房地产业良性发展和实现企业持续发展起着巨大的推动作用。在企业成立之初，企业是没有商誉和品牌的，需要企业经过长期的用心经营，通过优质产品和服务，企业运作逐渐成熟，进而形成了特定的消费群体在该市场，此产品就形成了一定的市场号召力，其能够将企业的经营效果和业绩反映出来，消费者的忠诚度也可以通过对品牌商誉等无形资产的建立进行提升。
三、无形资产的评估
通过对国内外各种评估模型的梳理看来，理论上对无形资产的评估一般从两个角度人手，一种可以称为直接测量法，另一种可以称为间接测量法。直接测量法在开始就要确定无形资产的具体构成，再将其进行分类，分为各子因素集构建出合适其评估的指标体系，再通过模糊评判、层次分析等数学方法得出企业无形资产的总资产价值。另一种间接测量法，它不把无形资产各组成要素进行分类分级，而是将其视为一个整体再来衡量其对企业生产经营过程中的贡献。本文采用的是CIA法，该种方法属于间接测量法，把企业无形资产的价值看作是企业在生产经营中有形资产获取超额收益的来源，把企业超额收益进行资本化运算得出的结果用于评估无形资产的价值。
四、无形资产的评估——以万科为例
1984年是万科股份有限公司成立的一年，最开始是做办公设备和医療设备进出口销售的，四年后也就是1988年万科涉足房地产行业，开启了万科在房地产行业的腾飞之路。在经过这近三十年的发展，万科成为了国内房地产开发的领军者，业务覆盖中国各大城市，年均住宅销售规模达到6万套以上。目前万科是我国房地产市场上企业价值最大的一家上市公司，高达五千六百多亿，其无形资产价值远远超出其他房地产企业。
（一）计算企业有形资产收益率
通过对万科公司过去几年年报的利润表查询可知万科这几年的税前利润总额。再从资产负债表中可知会计期末资产总额和无形资产及其它资产总额，用资产总额减去无形资产及其它资产总额得到公司的会计期末有形资产总额，又用税前利润总额除以有形资产，就可以得到万科的有形资产税前收益率（ROA）。通过Wind查询到行业税前收益率。将计算出来的万科ROA与行业ROA进行比较。从理论上来讲，计算期间越长，得出的评估结果越具有客观性，本文采用的是2013年到2017年的数据。
由上表可知，万科的平均ROA为4.94%高于行业ROA2.96%。
（二）计算税后的有形资产超额收益
有形资产超额收益=（万科ROA-行业ROA）×万科5年平均有形资产
税后有形资产超额收益=有形资产超额收益×（1-T）
T：采用企业所得税25%
该税后有形资产超额收益即为万科无形资产收益值
万科税后有形资产超额收益=（4.94%-2.96%）×71777344x（1-25%）=1065894
（三）计算公司的资本成本
本文采用了加权平均法来计算公司的资本成本：c=CdxD（D+E）+CexE/（D+E）
权益资本成本的计算采用资本资产定价模型：ce=Rf+B（Rm-Rf）
Rf为无风险资产收益率，可用5年期国债利率3.41%来代替
Rm为市场组合的收益率，采用10年沪深指数平均收益率3.64%
β为系统风险系数，从wind系统中查询得到1.29
（四）超额收益资本化
将超额收益资本化，得到万科的无形资产价值：1065894÷3.96%=26916504万元
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