城市规划与房地产开发相互关系及其协调研究

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　　[摘要]随着经济的快速发展和城市化进程的加快，城市规划成为了一个新的发展趋势，越来越多地关系到人们的日常生活，受到人们的广泛关注。城市规划和房地产发展之间有着不可避免的关联，数据显示超过60%-70%的来自房地产，这限制了城市的发展。因此，如何协调城市规划与房地产开发的关系，实现国家生态环境的可持续发展，已经成为中国最迫切的问题。本文主要研究城市规划与房地产开发的关系，以及城市规划与房地产开发如何和谐发展。
　　[关键词]城市规划 房地产开发 和谐发展
　　经过60多年的发展，国内外关于城市规划概念的研究也取得了可观的成果。然而，只有将城市规划理论有效地应用于组织城市规划中，才能发挥其重要作用。目前，学者对城市规划在组织中的重要作用已有了自己的认识，并努力探求构建城市规划机制的新模式。
　　城市规划通常是和动机联系在一起，是人类活动的一种内心状态。个体通过努力不断地实现组织目标，满足自身发展的需要，这就是动机。段雅莎（2016）针对高校餐厅城市规划也进行了相关的实证研究，指出高校餐厅城市规划是针对人的行为动机而做出的具体工作，从行为科学和心理学出发不断的来衡量员工的个人贡献。而Butzer（2017）则认为，早期的城市规划理论是以心理学和组织行为基础的，主要研究内容是从20世纪40年代的城市规划理论即马斯洛的需求层次理论，20世纪60年代赫茨伯格的双因素理论，以及亚当斯的公平理论开始的。最后，Simendinger（2017）指出，高校餐厅城市规划就是奖励，一些城市规划措施可以促使员工提高工作积极性，因此，一定的约束措施和惩罚措施是非常必要的。但是，我们应该注意惩罚性措施，使用更多的奖励，辅之以惩罚。
　　一、城市规划与房地产开发的内在联系与互动
　　房地产开发商真正的终极目标是为了达到经济效益的最大化。城市规划是以合理的区域布局为基础，这就决定了房地产开发要以城市规划为指导，而城市规划需要依靠房地产开发来实现深度扩张。
　　（一）城市规划为房地产开发提供指导
　　在研究城市规划与房地产开发的协调机制的基础上，提出了城市规划与房地产开发的关系从城市规划对地价的作用和城市规划在土地利用管理中的作用两方面，本文论述了城市规划中土地利用管理的内涵和实施要点，并在利益分析的基础上探讨了土地利用管理的三种机制，希望促进城市规划与房地产开发的协调发展。
　　新时期，国内房地产业获得了广阔的发展空间。房地产业在促进社会经济发展中发挥了重要作用，不仅提高个人居住环境质量，同时逐步发展成为国民经济的基础产业之一。城市规划与房地产开发建立和实施协调和可持续发展机制，在此基础上，本文进行了以下工作讨论：城市规划和房地产开发是不同的。
　　本文主要从宏观的角度分析城市规划的条件和模式，而大多数房地产开发商则从宏观的角度分析城市规划的决策。从长远来看，城市规划促进企业的可持续发展。但从某种意义上说，房地产开发经验越多，实际水平越高，城市规划的影响力和力度也越大。房地产开发商企业采用新产品、新建筑技术、新科技成果，景观创新，结构创新，环境创新，空间创新，文化创新，沟通统一，创造了一大批高素质的专业人士。
　　（二）城市规划与房地产发展不协调的外部表现
　　由此引发的矛盾和冲突直接导致了城市规划与房地产开发之间的不协调发展，城市规划强调整体，追求长远利益，而房地产开发商强调局部利益，追求经济利益。
　　二、城市规划与房地产开发协调机制研究
　　（一）地价城市规划机制
　　首先，城市规划的性质、功能和规模对地价有着重要的影响。城市的发展也是城市的本质，其内在原因在于不同的属性、功能和建设规模城市以及土地资源供给。房地产贡献率和土地利用程度对房地产总量的贡献率存在显着性差异。例如，如果一个城市被定义为一个区域经济中心，而其他三种类型的工业用地和商业用地之间的收入差距是十分显著的。综合以上讨论的内容，可以看到城市规划，它影响着城市的属性、城市的土地面积和城市的主要功能，进而影响城市地价，并决定城市地价的强弱、走势，以及房地产的规模。
　　（二）房地产开发是城市规划的有效手段
　　城市规划中土地的合理划分具有一定的经济效益，对于房地产开发商来说，这一过程提高了国家经济发展水平。通过合理的城市规划，实现各种功能的布局。完善住宅产业链，通过秩序房地产开发，城市基础设施布局，绿色环境、工业、交通。学校、教育、医疗、住房、仓储、公共设施等都得到了改善。第二，房地产发展可以促进市区重建。城市规划扩大了新的城市地区，但也离不开旧城区的更新，依然存在大量的老年城市人口、人口密度、住房老化、道路拥堵等问题，旧城的复兴离不开现实社会的发展。一方面，要全面管理旧房、新房，改造旧房。另一方面，面积、人口密度和土地分布通过规划有效地发展，加强新城区建设，吸引城市人口进入新城区，调整城市产业布局，实现产业升级，城市设施和整体环境的变化。
　　（三）房地产开发与城市规划之间的协调
　　城市规划与房地产开发有着内在的联系。虽然两者在某种程度上是相辅相成的，但开发商和城市规划部门却各不相同。一个原因是他们的出发点不同，对法律规定如何处理某一问题有不同的侧重点，由此产生的矛盾将直接影响和谐发展，进而影响城市化进程。主要矛盾在于城市化起步较晚，自十八届三中全会以来，许多地方政府对城市规划、城市土地滥用、城市不合理等问题没有给予足够的重视。自改革开放以来，城市法律法规一直关注规划问题，但仍存在不少城市规划滞后现象，规划过程跟不上房地产开发的步伐，许多城市土地边缘化。
　　三、促进城市规划与房地产开发协调发展的对策
　　（一）应用科学发展观指导双边协调
　　科学发展观的核心是以人为本、全面协调、可持续发展，这是建设经济强国的根本方针在社会主义和谐社会中，协调城市规划与房地产发展的内在关系，不仅是城市规划与房地产发展的指导思想，也是城市规划和房地产开发的基础和前提。一方面，我们要从政府机构、专家领导、部门合作、公益性原则、解放科学决策等方面来做好应急决策规划，正确引导和促进房地产开发;另一方面，房地产开发应符合城市规划的要求，合理开发，符合科学发展观。前者应考虑后者，后者必须服从前者的社会和经济福利。强调专家论证的科学性和独立性，房地产开发应提高正确性，拒绝低俗服务，参与决策，真正展现城市规划的全面性，实现城市规划与真实危害的良性互动，加快发展，推进完美发展。
　　（二）利用政策和法律手段加强双边控制
　　关于城市规划和房地产开发的政策法规很多，但实施力度不够。因此，有必要建立和完善监督制度。针对新形势和新问题，在城市规划和房地产开发中，加强队伍建设。在城市规划领域系统建设，监督规划是否依法修改和实施。建立和改进七个管理系红线、绿地（城市公共绿地）、蓝线（城市表面）、紫色线（历史文化区）、黑线（市政管网）、橙色线（轨道交通）等。决策民主化、公开化、法制化等，保持城市规划的系列化、实用性和权威性。在房地产开发中，要加强市场监管，严格查处各种违法行为，合理运用经济杠杆，规范整个经济运行。调整土地供应结构，控制建设规模和土地利用，抑制土地利用。同时，要充分控制城市建设，引导发展投资，遏制房价也上涨大趋势。解决低消费的大多数人迫切住房的需求，大力推進房地产开发，形成有序发展的局面。
　　（三）利用相互反馈和融合促进双边反应
　　从整体协调中获益，积极进行规划建设评价，有效调整规划决策。时间反馈，采取更加理性和谨慎的态度，规划和施工错误要实现最小化。此外，城市管理体制的改革也是必要的，城市管理创新机制对城市规划的促进作用更大，在城市建设和管理中起整体作用。
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