海口市保障性住房退出机制浅析
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【摘要】随着大量保障性住房竣工交付使用，退出机制方面的问题日益凸显。以海口市为例，在保障性住房退出机制的实际运行中，发现普遍存在着动态监管存在困难、缺乏相关法律约束、违规处罚力度不够、缺乏后续保障措施的问题。建立健全保障性住房退出机制，对于有效利用社会公共资源、保障中低收入住房困难群体的合法权益具有重要意义。
【关键词】保障性住房 退出机制 建立健全
1.海口市保障性住房基本情况
为切实解决中低收入家庭住房困难的问题，实现“全体人民住有所居”的目标，近年来，海口市不断加大保障性住房的建设。截止2018年年底，共建有公租房、经济适用房、限价房约2万套。随着大量保障性住房竣工交付使用，退出机制方面的问题日益凸显。虽然海口市政府先后出台了一系列政策文件，规范准入标准、严格审核程序、加强后期监管、以确保保障性住房的分配公平，但在政策实施过程中，仍然存在一些问题。开好车住保障房，违规出租、转租、转借现象屡见不鲜，使得一些真正有需要的个人和家庭又住不上保障房。把好保障性住房的入口关无疑非常重要，但是加强完善保障性住房退出机制则更为关键。
2.保障性住房退出机制实施存在的困难
2.1动态监管存在困难。根据《海口市公共租赁住房保障管理办法》，市住保中心对保障性住房的后期监管主要通过三种方式：一是年审，取得本市公共租赁住房的保障对象，每年3 月底前以书面形式或通过网络向区住保中心申报家庭成员人数、人均收入、自有住房及财产值等情况。二是区住保中心会同街道或镇政府，通过定期或不定期抽查等方式对申报情况进行核实。三是通过审计部门的审计工作。而在实际操作在中，由于收入来源的多元化，个人收入只有单位发放部分有记录，其他收入几乎无从核实，透明度很差，导致一些拥有较高收入的个人或家庭漏报、瞒报其真实收入和财产，从而取得保障性住房的居住权，占用了公共资源。
2.2缺乏相关法律约束。健全的社会法治体系是完善保障性住房退出機制的重要保证。目前，我国虽然出台了一些关于保障性住房的政策和规定，但是尚未上升到法律的范畴，对退出机制也只是做了原则性表述，缺乏切实可行的实际操作规范。由于保障对象大多属于困难弱势群体，政府在执行退出机制时，缺乏有效的强制性手段。如果过于强硬难免会产生不良的社会影响，甚至会被一些别有用心的人加以利用引发冲突形成公共事件，所以政府在政策执行时往往会偏软、偏松，导致退出机制运转不畅，效果不明显。
2.3违规处罚力度不够。当前，海口市对于采取弄虚作假、贿赂等方式取得公共租赁住房保障资格的保障对象，以及存在转借、转租现象的保障对象，采取的处罚措施仅仅是取消其住房保障资格、终止住房货币补贴或收回所配租的住房，而对于逾期3个月不腾退住房或拒不服从退出管理的，区住保中心也只是按市场租金价格标准核收租金，惩罚力度较轻。而在发达国家相应的惩罚措施则较为严厉，例如新加坡，政府一旦发现弄虚作假情况，将处以高达5000新元的罚款或六个月的监禁，严重违规者还将面临罚款和监禁的双重处罚。在保障性住房退出机制中，当政府不惩罚或惩罚较轻时，部分个人或家庭会选择拖延策略，导致那些急需入住的困难群体因房源紧缺而得不到应有的保障。
2.4缺乏后续保障措施。一些家庭虽然收入增加，不再属于住房保障范畴，但是按照目前市场价格仍买不起自有房产，处于一个“夹心层”状态，导致他们宁愿留在受政府保障的层面上，也不愿意提高自己的收入水平;或者提高收入超出保障范畴后，不愿意自动申请退出，宁愿居住条件简陋的保障性住房也不愿意购置自有房产。
3.完善保障性住房退出机制的建议
针对当前海口市保障性住房退出机制方面存在的问题，借鉴发达国家的先进经验，可以尝试从以下几个方面进行努力。
3.1完善收入核查监测体系。一方面完善个人信用体系。良好的个人信用制度，是保障性住房退出机制得以顺利实施的重要前提。对那些违规取得保障性住房资格的或是超出保障范畴不肯退出的家庭和个人，限期退出保障性住房，对逾期拒不退出者将其列入失信人员名单，在今后购房、子女入学、外出交通等方面有所限制，增加其违规成本。另一方面完善审核系统。建立部门之间的共建共享机制，将个人的住房信息与物业、工商、民政、金融、税务等部门进行联网对接，实现部门间的信息资源共享，提高信息审核的准确率。
3.2建立健全相关的法律法规。在现有政策的基础上，出台保障性住房退出管理方面的专项法规，细化执行细则，使保障性住房退出机制有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
3.3政府加大惩罚措施力度。对违规取得保障性住房或违规租借者，加大惩罚力度，除取消其保障资格外，还应加大行政和经济处罚力度，对于情节严重者，应依据法律追究责任。对玩忽职守、滥用职权、不负责任的工作人员也应依法依规追究责任。
3.4制定保障性住房退出激励机制。政府制定合理的购房优惠政策，如降低首付比例、购房补贴、减免购房税、放宽贷款条件等措施，积极鼓励收入增加且有能力购房的个人或家庭退出保障房并购买自有住房。对于经济实力较弱的家庭或个人，可通过共有产权房、以租代购等形式，引导这些个人或家庭自愿退出，并帮助其渡过困难时期逐渐适应市场。
总之，保障性住房退出机制除政府发挥主导作用外，还需要相关部门与社会群体的共同协作，只有这样才能更好地促进社会的公平公义与稳定和谐。
参考文献：
[1]刘双良，石丽婷.优化保障性住房的准入退出机制[J].人民论坛.2017（34）.
[2]《海口市公共租赁住房保障管理办法》海府〔2019〕31号文.
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