沈阳居民住宅二手房价影响因素分析

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　　摘要：本文采用SPSS软件对沈阳二手房价影响因素进行回归分析。从安居客网站上选取2018年50个二手房样本进行回归分析，得出结论：人们选购的二手房的价格主要受建筑面积、所在楼层、配备电梯、房屋朝向和所在区域的影响。
　　关键词：居民住宅;沈阳;二手房价;影响因素;回归分析
　　中图分类号：F293.3    文献标识码：A
　　文章编号：1005-913X（2019）06-0054-03
　　Abstract： Based on the housing characteristic model， this paper uses SPSS software to analyze the influencing factors of the second-hand housing prices in Shenyang. Fifty samples from 2018 were selected for regression analysis， and the conclusion was drawn that the price of second-hand housing was mainly affected by the building area， elevator and housing orientation.
　　Key words： resident housing; shenyang;  second-hand housing price; influencing factors;   regression analysis
　　一、绪论
　　 沈阳作为东北三省唯一特大城市，对于促进东北三省的发展发挥着不可替代的作用。改革开放以来，随着经济的发展，人民生活水平不断提高，人们对住房的需求也越来越高。人民生活的基本依靠是住宅，它对于个人是最优质的固定资产，给予人财富想象力;它也是一笔风险储备金，保障户主在关键时刻有一笔资金。而且中国人的传统观念将拥有家与买房绑定在一起，使得买房成为许多家庭的必经之路。然而随着中国人口的急剧增长，符合人们要求的新房已经越来越少，因此二手房市场在我国渐渐火热起来。尤其是在一二线城市，上班族占比例较大，权衡家庭与事业，人们往往对买房有着不一样的选择。然而万变不离其宗，人们选购房子的标准还是有许多相似之处，本文将就这些相似之处进行分析，理清究竟哪些因素与选购沈阳二手房密切相關。
　　 二、文献综述
　　 目前，关于房地产价格影响因素已有一些相关研究，田洋、刘娜在我国房地产价格波动影响因素实证分析一文中提出了M2、房地产开发投资等宏观经济因素对我国房地产价格的影响。[1]周鸣在影响房价的因素分析一文中，从房产的需求和供给两方面，分析和阐述了影响房价的因素。[2]张梦实以我国房地产价格上涨的现状，分析了政府、企业、供需关系和外部因素对房地产价格产生的影响，提出了政府宏观调控房价理论依据和措施。[3]
　　 三、变量选择
　　为满足建立回归模型所需要具备的随机性假设，本文在安居客网站上随机抽取50组沈阳在售的二手房样本数据。将二手房的单位房价（房价/总面积）作为因变量，同时通过网上调查问卷的形式，选取10个最可能影响房屋价格的变量因素，并将这些变量因素按照其特点属性分为三组，包括基本属性、舒适度和地段，并在下文详细介绍这些变量。
　　 （一）基本属性
　　 1.房间数量
　　 指的是室内各种功能房间的总数，如客厅、卧室、厨房、洗漱间、阳台等。
　　 2.户型结构
　　 一是平层：是最常见的户型，意思是各种房间在同一平面上。好处是空间利用率较大，室内无障碍，能够为许多购买者接受。缺点是没有功能区分，一马平川，没有特点。
　　 二是跃层：是指室内的空间涵盖多楼层的户型，即两层或以上。这使得室内平面能够分布在不同的层次上，不同层次之间用楼梯来连接。跃层的突出之处，在于能够做明确的功能分区，把对外场所和私密的休息空间隔开，保证了房间的多种功能实现。缺点也很明显，跃层由于需要楼梯和装饰性的物品，使得面积利用率不高，所以面积不大的跃层会显得很挤，视觉上产生压迫感。
　　 三是错层：是指室内空间不在同一个水平面上，竖向错开了一定的高度，但又远没有达到跃层那样竖向错开的高度。错层采用几级台阶实现了室内空间的功能分区。如果您将客厅、餐厅与卧室做出错层，则可以起到动静分区的效果;如果您将客厅与餐厅、卧室错层，则划分了客厅与餐厅，使室内的视觉效果十分开阔富有“柳暗花明又一村”的效果，富有动感，用几个台阶错开40至60厘米左右即可。
　　 3.供暖方式
　　 这是北方住宅所特有的基本属性，主要分为集体供暖和个人供暖。
　　（二）舒适度
　　 1.建筑面积
　　 建筑面积，是地产名词，与使用面积及使用率计算有直接关系。面积越大，空间利用率越高。
　　 2.装修情况
　　 一般分为毛坯、简装和精装。
　　 毛坯房意思是没有任何装修的房屋，上下左右前后面都是水泥墙，但是开发商会把以后住房必要的管道空间留出来，方便客户改装。窗户是最基本的塑窗，之后装修都要拆下来重装。屋内每一门只有门框，地面墙面做了基本处理而没有表面处理。收房时要弄清收房标准。收房以后可以按照户主的偏好进行改造。毛坯房最大的好处是价格相对较低，易于装修。然而，同一楼层户主不同时收房，邻里之间装修噪音极大。
　　 简装房是指室内上下左右面做了简单的表面处理，如果对房屋条件要求不高，可以直接入住。很多疲惫于装修的人可以选择这类房子，而且价格比精装低一些。如果想要进一步装修的话，也可以按照户主的兴趣爱好来改造。 　　 精装房主要是指对房子进行了细致装修，比如铺好了实木地板、家具都已采购好、卫生间有浴缸、阳台和室内做好玻璃门等。精装修房对于要求较高，工作繁忙的上班族是很好的选择，不仅省去装修时间，还使他们快速的享受到较高的生活品質。而且精装修房往往性价比较高，因为是开发商统一采购安排房屋装潢，也有专业人士来设计，这是售房商人的营销策略。缺点是房屋风格接近，而且也不好后期改装。
　　 3.所在楼层
　　 指房屋在整栋住宅楼中所处的位置，一般分为低层、中层和高层。
　　 4.梯户比例
　　 梯户意思是一个楼层房间个数与楼层之间楼梯个数之比，如某小区楼房结构为一层有四户，公用两侧楼梯，则梯户比为0.5，一般梯户比例越少的也就越好。
　　5.配备电梯
　　 是否配备电梯，一般配备电梯比较方便，但是物业费也较高。
　　 6.房屋朝向
　　一般分为南北通透和东西通透。
　　（三）地段
　　 本文通过住宅所处区域来研究，沈阳市主要分为和平区、沈河区、大东区、皇姑区、浑南区和铁西区。该市繁华程度从市中心向边缘呈射线分布，不难认为市中心房价要高于边缘地区房价。
　　四、数据整理及建立模型
　　 以房价为因变量，选取10个网上问卷调查中最影响二手房的因变量，包括房间数量、建筑面积、房间朝向、装修情况、供暖方式、所在楼层、户型结构、配备电梯、梯户比例和所在区域。以50家安居客在售二手房的数据进行回归分析，变量视图值编码如下。
　　回归分析结果如下：
　　由表格可以看出R2=0.813，建筑面积、所在楼层、配备电梯、房屋朝向和所在区域的t值均大于2，p值显著。所以最终影响价格的变量有：建筑面积（room）、所在楼层（floor）、配备电梯（lift）、房屋朝向（orientation）和所在区域（area）。方程如下：
　　 从以上方程可以看出，沈阳住宅二手房建筑面积越大，电梯配备齐全房价越高;楼层越高、房子非南北朝向或者地点相对偏离市中心，二手房价越低。
　　 五、模型及变量分析
　　本文一共选用的变量有10个，而最终进入模型的只有5个变量，这5个变量与舒适度及地段密切相关，本文将通过线性回归结果进行分析，从基本属性、舒适度和地段3个方面来解释这些检验通过变量可以解释二手房房价的原因。
　　不同于北上广这些特大一线城市，沈阳虽已跻身二线城市，成为东北唯一特大城市，然而受地理位置、交通和气候等客观因素影响，其城市发展速度仍然很缓慢，上班族的占比较低，人们对于住房的需求集中于舒适度上。其次是地段上，尤其是市中心的房子和学区房最为火热。户型结构等因素并不在人民群众的必须考虑范围内。
　　 六、结语
　　 通过对二手房构建特征价格模型分析，得出购房者选购二手房的价格主要受建筑面积、所在楼层、配备电梯、房屋朝向和所在区域的影响。人们在购房时可重点比较这几方面，以便在一定程度上判别房屋价格的合理性，选择最适宜的房屋。
　　参考文献：
　　[1] 田 洋，刘 娜.我国房地产价格波动影响因素实证分析田[J].中国集体经济，2012（21）.
　　[2] 周 鸣.影响房价的因素分析[J].时代金融，2013（11）.
　　[3] 张梦实.谈当前高房价的影响因素与政府调控措施强化[J].商业时代，2011（1）.
　　[责任编辑：谭志远]
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