浅析房地产企业融资的困境与建议

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　　 摘要：我国房地产自1998年真正的市场化开始，经过20多年快速发展，已进入了新的发展时期。在全球经济形势不容乐观和我国正处于经济转型以及金融降杠杆的背景下，高房价、房地产过热促使政府有必要进行房地产市场调控和资金流动性宏观调控。近来M2增长已连续为个位数，整体的资金面趋紧。“资管新规”的出台，进一步减少了原本就不多的房地产融资渠道，房地产资金链出现了巨大的压力。对于资金高度密集的房地产业，已感受到冬天的强寒。房地产业至少在近一个时期依然是我国的经济支柱产业，其龙头地位深刻影响着其他行业的发展，同时住房建设是我国民生工程，中央的定调也是促进房地产业健康发展。面对房地产企业强大的资金需求，我国房地产融资存在着诸多问题，也会导致房地产企业融资成本不断攀升，在某种程度上也推高了房价。文章结合我国房地产行业所面临的实际情况，阐述了现阶段房地产企业融资的现实意义，浅析了目前房地产企业在融资方面出现的各种困境，并在此基础上提出相应的应对建议。
　　 关键词：房地产;融资困境;财务管理
　　 一、房地产企业融资的重要意义
　　 房地产企业融资是指在房地产企业开发建设及销售过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的资金筹集等一系列金融活动的总称，具体包括资金的筹集、运用和清算。它是房地产企业根据自身经营的实际状况，以及未来公司战略发展的需要，以市场为导向精准预测、科学决策，采用适当的方式向投资者和债权人筹集资金、运营资金以保证公司健康经营发展的行为。房地产企业融资分为直接融资和间接融资两大类，包括房地产信贷融资、资本市场融资、房地产基金融资、房地产供应链融资及以房地产作担保的贷款等。在房地产企业市场竞争压力不断增强的现状下，优化房地产企业融资具有重要的现实意义，具体表现为以下方面。
　　 （一）有助于推动房地产市场健康发展
　　 自1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件的出台，同时中国人民银行出台了《住房贷款管理办法》，我国福利分房制度终止，我国才有了真正意义上的房地产市场，房地产企业的数量雨后春笋般的发展。因为在发展初期，由于我国人多房少，具有极大的市场需求，房地产政策制度体系还没有建立，房地产企业取得土地使用权后只需极少的自有资金，便可以启动房地产建设开发，大量借贷金融机构的资金维持经营，高杠杆有力推动了我为房地产业快速度发展。在需求端，购房人只需首付20%房款便可以向金融机构贷款80%支付购房款，大力改善了我国人民的住房状况。目前，我国房地产企业达3万家以上，年融资规模达万亿以上，对国民经济和人民住房的影响举足轻重，科学的房地产融资会有力的支持我国房地产市场健康发展。
　　 （二）有助于促进资金融通发挥资金价值
　　 房产地业在我国国民经济中占有非常高的比重，其影响的行业达几十种之多，是名符其实的支柱经济和龙头产业。房地产企业在开发建设中吸收了大量的社会闲散资本，能够调节资源科学配置的效率，发挥资金价值创造社会财富。
　　 （三）有助于改善房地产企业公司治理
　　 当前，我国房地产已走过了快速发展的阶段，只有优质房地产企业才能吸引投资者和社会资本的青睐，从而倒逼房地产企业强化公司治理，吸引战略投资者向房地产企业资本投资，改善股本结构，防范公司风险，推进公司健康发展。
　　 二、目前房地产企业融资存在的主要问题
　　 （一）融资意识有待加强
　　 房地产企业是资金密集型企业，对资金需求巨大，开发周期长。融资是房地产企业非常重要的工作，決定了企业的现金流，也决定了企业的风险成度。很多房地产企业的领导不懂融资，也就造成了融资意识淡薄，认为融资工作是财务部门的事，要求财务部门完成即可。企业领导融资意识的淡薄导致公司整体战略与融资战略的偏离，没有集中公司的整体力量去整合公司内、外部的融资资源，没有密切关注和分析融资政策动向，导致在公司需要资金的时候无法取得融资，造成了公司在高度风险中。
　　 （二）融资预算管理不科学
　　 房地产企业融资预算管理是公司全面预算管理体系中非常重要的一部分，是实现公司战略的重要环节，是防范公司资金风险的重要手段。融资预算管理不科学主要体现在：首先，融资预算意识不强，存在预算编制缺失的现象，这种现象在中小型房地产企业较多。大型房地产企业一般都会在每年年度全面预算编制时进行融资预算的编制，将融资预算作为公司全面预算的一部分。其次，融资预算缺少远期规划。房地产企业应当在制定近期和远期的战略规划时，配套制定相适应的融资预算远期规划，当前中小型房地产企业还是比较缺失。然后，融资预算流于形式。部分房地产企业在编制融资预算时，没有对公司内、外部融资环境进行深刻的分析，与公司整体经营战略的全面预算契合度不高，融资的可靠度不稳。房地产企业融资金额大，受政策调控性强，完成融资目标具有很高的不确定，一旦融资不能如期到位，可能给公司造成现金流危机，轻则影响经营，重则危及企业生命。最后，融资预算跟踪、分析、调整不及时、不到位。房地产市场风云变幻，公司全面预算也会因市场的变化而调整或改变，融资预算也应当及时进行调整和改变。
　　 （三）融资制度体系不完善
　　 从国家角度上来看，我国房地产融资制度是不完善的，对房地产融资的创新是有制约的，房地产业作为国民经济的支柱产业，没有形成完整的从宏观到微观再到操作执行的完整制度体系，形成了资金流向房地产业不稳定，影响到房地产市场的健康发展。
　　 从房地产企业角度看，公司的融资制度也不尽完善。近年来，由于房地产市场的竞争非常激烈，为求生存很多房地产企业也在不断的修炼内功，完善各种制度，包括制定融资制度。但是也存在一些问题：一是制度制定缺少前瞻性。部分房地产企业制定了融资制度，但缺少前瞻性，不能适应公司的发展要求。二是制度更新不及时。部分房地产企业的制度是几年前的制度，在市场和公司不断发展的背景下，老的制度不但没有作用，可能还制约了公司发展。三是制度体系不完善。制度体系是一整套从宏观到微观、从集团到区域、从城市到项目、从方法到流程的集合，形成逻辑清晰、贴近市场、应适公司发展的规范体系。较大部分房地企业有制度无体系，对公司实现融资战略有深远的影响。 　　 （四）融资风险控制不到位
　　 房地产企业融资规模大再加上开发周期长，市场和政策的不确定性，风险是非常巨大的。很多房地产企业资产负债率非常高，对于房地产央企、国企、上市房企和TOP前50位的民营房企来说在融资风险控制上整体控制力较强。融资风险控制不到位主要集中在中小型房地产企业。中小型房地产企业没有积极的多套融资风险控制预案，以应对金融市场的不确定性，保证公司现金流的稳健。
　　 （五）融资结构不合理
　　 我国房地产企业在融资结构上不合理，直接融资的占比非常小，间接融资比例非常大，也就导致超高的负债率，房地产央企、国企、上市公司、大型民营房企在直接融资上还有一定的优势，中小型房地产企业很难取得直接融资，只能依靠房地产开发贷款和以超高成本借贷民间资金。由于宏观调控的影响，直接融资审批非常严格，房企IPO基本停止，中小型房企难以取得永续债和资产证券化融资。而且由于我国金融市场管制较多，金融创新不足、制度落后较大，已不能适应企业的发展需求。资本和资金不能在一个高效的信誉体系中快速融通，因此房地产企业就必然存在融资结构不合理情况。
　　 （六）融资模式创新不够
　　 我国当前主要融资模式有：IPO融资、房地产开发贷款、公司债券、房地产信托、房地产基金等。随着我国房地产市场发展进入新时期，直接融资不但没有得到较大的发挥，甚至出现了非常明显的收缩。房地产融资模式的创新不能满足房地产企业的发展要求，传统融资模式首先在数量上是不够的，再就是在适应性上，尤其是对中小房地产企业有较大限制，所以中小房企融资是非常困难，能拿到融资那是幸运，融资成本非常之高。有的民营企业融资成本高达20%以上，这在某种成度上也会推高房价。融资模式的创新不够，深刻影响了房地产业的健康发展。
　　 （七）融资渠道非常集中
　　 房地产企业对资金的巨大需求大部份来自于银行体系，从企业端来看，大部分房地产企业的融资都是依靠向银行贷款，房地产企业负债集中在银行体系，也增大了银行体系的金融风险。从客户购房端来看，个人按揭购房贷款基本上全部来自银行体系。据有关资料显示房地产行业融资总规模中银行体系资金来源占比超过80%，可见融资渠道非常的单一，一方面企业融资难，成本高。另一方面加大了我国金融系统性风险。
　　 （八）融资人才队伍建设不够强大
　　 融资工作的重要性毋庸置疑，做好融资工作必然需要强有力的融资人才队伍。但很多房地产企业融资人才队伍的建设远远不够，不少房地产企业没有融资团队，只是在财务部设置融资岗位，更有甚者融资工作靠财务部员工兼职完成。在融资人才培养上大型房地产企业还是比较注重，中小型房地产企业明显不足。
　　 三、优化房地产企业融资的对策建议
　　 （一）强化公司管理者融资意识
　　 房地产企业融资重要性决定了融资工作是公司的“一把手工程”。公司决策者要高度重视公司战略与融资战略一致性，培养高层和中低层管理人员的融资意识。公司决策者和管理者要和专业部门一起分析和探讨融资工作，及时了解公司内外的融资动态。在公司的内部，财务部门要经常有针对性的宣贯融资方面的知识，要形成各部门意识到融资工作对公司发展的重性，促进支持公司财务部门融资工作的自觉性。
　　 （二）强化公司融资预算管理
　　 融资预算的科学性关乎公司的健康发展，甚至生死存亡，因此强化公司融资管理非常必要，一是要全面提高公司全员特别是管理人员的融资预算意识，要明白融资受外部很多因素的影响，具有很高不确定，要高度重视融资预算的重要性和科学性。二是融资预算要将近期与远期结合起来，既要有近期的行动方案也要就远期的战略规划。三是融资预算一定要落到实处，要与公司的整体战略和全面预算高度契合，要充分析公司内部和外部融资环境的趋势，要有充分的预备方案。四是要跟踪分析及时调整，市场变化万千，对于融资预算发生偏差，要及时分析原因，需要调整时应当及时进行决策调整，乃至调整公司的整体战略和经营战略，让融资预算真实发挥预见性，提前化解公司融资风险。
　　 （三）强化融资制度体系建设
　　 从国家的层面上讲，要切实加强房地产业融资制度体系建设。房地产是我国经济支柱产业之一，具有很高的龙头地位，虽然国家调控，并不代表行业不重要，依然关乎民生和经济。房地产业需要巨额的资金，目前杠杆之重，对房地产行业的健康影响极大。国家层面要強化房地产业融资顶层设计和制度体系建设，为房地产企业降杠杆，合理引导社会资本进入房地产业，充分发挥资源配置的作用。
　　 从房地产企业的层面讲，房地产企业要建立适合公司发展的融资制度体系，要结合公司的实际，制定标准操作指引和流程手册，从总部到区域再到项目公司均要有不同层面的制度建设，要形成制度体系。在制定制度时要有充分的前瞻性，要及时了解和分析市场信息和融资政策的变化，及时进行修订制度体系，使之成为公司融资工作的行动指南。
　　 （四）强化融资风险控制
　　 房地产企业融资风险控制，要有牢固的融资风险控制意识，要有一整套的融资风险控制机制，要通过学习和培训不断增强公司决策者和管理者融资风险识别的能力，要结合公司内外部环境发生的复杂变化，及时分析可能存在的融资风险，制定出切实可行的风险预防方案。要不断借鉴其他中外房地产企业发生融资风险的案例，总结公司内部经验或教训，不断提升化解融资风险的能力。
　　 （五）强化融资结构的科学性
　　 当前，房地产企业有息负债融资占比非常严重，杠杆率居高不下，融资结构不科学。房地产企业要适时调整公司整体战略和融资战略，不要盲目扩张。要不断强化公司的内部融资，要切实加强直接融资的比例，把融资杠杆降到更为稳健的水平。对中小型房地产企业要努力与具有实力的战略投资者或大型品牌房企进行股权合作，优化融资结构，降低融资成本，促进公司健康发展。
　　 （六）强化融资模式创新
　　 首先，政府要下大力气营造融资创新的市场环境，我国金融系统有许多优质的金融资产，如房地产贷款、房地产个人按揭贷款等，建议设计证券化产品，使其证券化，一方面释放金融系统的风险，另一方面促进社会资源科学融通配置。政府要借鉴发达国家融资创新的经验，以证券市场为主要融资模式，大力发展直接融资，通过创新融资模式引导，让金融机构积极的投入到金融创新之中。其次，房地产企业要积极与政府和金融机构接触，结合公司自身的优势，创新融资模式。
　　 （七）推动融资渠道多元化
　　 房地产企业要强化融资渠道多元化，改变单一向银行融资的思维，要认真研究房地产各种融资渠道的优劣势，选择多元性的渠道。虽然我国房地产融资的渠道不是很多，但是还是有一些融资渠道供其选择。例如中小型房地产企业选择与品牌房企合作，一方面可以改变单一融资的问题，另一方面也促进了公司科学治理和健康发展。
　　 （八）强化融资人才队伍建设
　　 房地产企业要不断加强融资人才队伍建设，一方面要有清晰的与公司战略发展要求相适应的融资队伍建设规划，要有切实可行的行动落实方案。另一方面要在培养公司稳定的优秀融资人才的基础上，善于吸纳社会上优秀的融资人才。
　　 参考文献：
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　　 （作者单位：首创置业股份有限公司财务管理中心）
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