对房地产企业土地增值税清算中的主要问题的研究
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作者:陈俊
[摘 要]本篇文章首先对土地増值税清算的基本含义进行概述，从土地使用权问题、扣除项目问题、地产开发费用扣除问题三个方面，对房地产企业土地增值税清算中的主要问题进行解析，并以此为依据，提出房地产企业土地增值税清算中的主要问题的处理对策。
[关键词]房地产企业;土地增值税;清算;主要问题
近几年来，随着我国社会经济水平的不断提升，这给房地产开发带来了良好条件的同时，也给房地产企业运营发展提供了机遇。从房地产企业自身角度而言，在获取一定效益的同时，也会承担相应的税负，而税收作为房地产企业重要成本，在某种程度上将会给企业效益获取带来影响，是阻碍房地产企业整体运营的重要因素。土地增值税作为我国税收中一部分，同时也会给企业运营发展带来直接影响。针对房地产企业来说，怎样才能减少税费，加强土地增值税清算，已成为重点思考的内容。基于此，房地产企业需要结合自身实际情况，做好增值税缴纳及核算工作，在对各个法律体系有所了解的情况下，加强增值税清算，减少不必要税额出现。
1土地増值税清算的基本概述
所谓的土地增值税清算主要指，纳税人在满足清算要求之后，根据相关法律标准及税收资产，对房地产开发所缴纳的土地增值税进行核算，同时办理土地增值税清算手续，也就是房地产开发项目在预售之前根据销售价格进行预缴，直到项目满足一定标准之后才能实现土地增值税清算。土地增值税清算政策展现出了我国宏观调控房地产行业的思想理念，也就是在提升经济房供应量的同时，减少高端房产数量。通过颁布该项政策，能够有效的调控房地产项目整体利润，降低房地产企业经济收益，提升政府税收份额。
2房地产企业土地增值税清算中的主要问题
（1）土地使用权问题。在当前城市发展规模不断扩充的情况下，城市土地资源呈现出了供不应求的状况，政府部门为了实现对房地产市场的规划，颁布了诸多相关政策，并对土地交易行为进行了约束，在某种程度上有效的防止了各种不规范房地产企业获取土地权益的现象。部分房地产企业受到利益因素的影响，没有结合国家法律标准和要求获取土地，亦或是没有办理对应的土地转让手续，这给房地产开发产品销售带来了直接影响，使得企业资金大量回流，甚至出现资金链断裂现象。与此同时，也会导致各种税企争议现象出现，给土地增值税和流转税流失现象的出现提供了条件。
（2）扣除项目问题。税务人员在核实企业土地出让金支付金额过程中，发展企业列支的土地出让资金将预期缴纳入地出让金的罚款融合其中，结合税法标准，由于违反国家法律标准而缴纳的滞纳金、罚款不得税前扣除，应该调减。面对税务部门提出的质疑，部分企业则认为罚款是由房地产交易中心收取的费用支出，在地价款发票中进行展现，因此可以将其当作地价款中的一部分。由于税务部门和房地产企业对扣除项目标准上存在差异，使得在进行土地增值税清算过程中，存在一定问题，影响最终的土地增值税清算结果。
（3）地产开发费用扣除问题。因为房地产开发工程作为一个施工周期长、资金投放量大的工程项目大部分开发企业都会采用财务杠杆效应的方式将筹资过程中各种问题进行处理。但是因为受到国家宏观调控等因素影响，或者金融行业资金流入市场的限制标准，使得房地产企业在统筹资金过程中，一般采取委托贷款的方式进行，利用多种平台实现。但是从目前情况来说，房地产企业在项目开发过程中，存在一些开发费用抵扣问题，例如，因为房地产开发企业财务工作人员专业水平存在差异，并且开发企业规模大不相同，管理方式不统一，成本核算体系不全面，在进行
土地增值税清算时，税务部门会安排专业税务事务所对房地产企业自行清算的土地增值税进行核实，事务所将会对项目开发成本各个原始凭据进行梳理，其中包含了发票、合同、增量签证等。但是由于部分人员没有对成本票据进行统一整理，存在票据丢失现象，给土地增值税清算工作开展增添难度。
3房地产企业土地增值税清算中的主要问题的处理对策
（1）土地使用权处理对策。有符合土地增值税清算条件的纳税人，要求当自符合条件之日起90日内向税务部门提交土地增值税清算申请，同时如实填写土地增值税清算申请表。经过税务部门审核通过以后，才能办理清算税款手续。纳税人的土地增值税清算申請不满足受理要求的，要求在土地增值税清算申请表中标记好没有通过受理缘由，并退回纳税人。税务部门根据相关标准，要求纳税人办理房地产开发项目土地增值税清算手续的，由税务部门出具土地增值税清算通知书，将其交给纳税人。纳税人应当自收到土地增值税清算通知之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》，交由税务机关核实。通过税务部门核实以后，应当自接到清算通知之日起90日内办妥清税手续。在进行房地产开发企业土地增值税清算过程中，房地产开发企业需要坚决抵制和杜绝各种违法获取土地使用权的状况，防止不必要运营风险的出现。房地产开发企业需要在维护土地市场秩序的同时，还要全面行使自己职责和义务，从自身做起，防止违法获取土地应用权现象，从根源上规避各种非法交易行为。针对没有变形的集体土地，应该根据评估开发结果，严谨获取，反之将会使得企业开发的产品无法在市场中进行交易，给企业资金回流带来影响，造成企业资金链的断裂，给房地产企业造成严重的经济损失。
（2）扣除项目问题处理对策。土地增值税是收入减去抵扣项目金额，也就是增值额和抵扣项目金额的比率结合累进税率进行核算。增值比率越小，适用的税率减少，纳税的税款也就小，反之纳税税款越大。针对房地产企业而言，通过合理增加扣除项目金额，减少增值率，让企业税负得到减少，提升企业税后效益。从房地产企业角度来说，其作为高负债产业，房地产项目开发通常会向银行机构贷款，并且支付的利息比较高。利息支出扣除方式不同，给企业纳税带来直接影响，影响企业税后利益。因此，房地产企业可以通过应用开发项目利息支出合理筹划，并在增值税清算过程中，明确项目抵扣处理问题，并结合实际情况，实现开发成本的抵扣。结合税法标准，假设超过5%，则需要提供金融机构证明材料，如果低于5%，则无需提供金融机构证明材料。房地产企业可以结合开放项目利息支出以及财务费用情况选择利息抵扣方式，实现企业税后效益最大化。
（3）地产开发费用扣除问题处理对策。在地产开发费用抵扣过程中，开发间接费用作为房地产项目开发环节中包含了的主要费用，核算直接组织、管理开发项目所展现的费用，其中包含了工资、劳动费用、职工福利费用、办公费用、折旧费用等。而管理费用作为房地产企业管理部门给组织、管理房地产和相关项目费用支出的依据。站在会计核算角度来说，管理费用和开发间接成本缺少统一界定。在进行房地产项目开发时，开发项目行政管理、技术支持、后勤保障等不能和企业总部要求相统一，部分费用列支到间接费用开发费用之间。结合适当标准，可以将这些费用转变成开发间接费用，由于开发间接费用转入到开发成本范畴中，并加计扣除20%，因此，可以实现企业税前抵扣。所以，房地产企业在组织机构过程中，可以朝着开发项目倾斜，并将规划在开发项目中的人员尽可能的纳入到项目编制范畴中，将开发项目和企业混合应用设备划分到开发项目所有，这样可以将部分费用转变到开发间接费用中，实现项目费用扣除，让开发项目增值率降低，减少企业税率。
4结束语
总而言之，房地产企业相关人员需要对国家颁布的法律政策有所认识，在开展日常处理工作的过程中，应该对企业实际情况有所了解，并构建完善的相关体系，做好土地增值税清算之前准备工作，根据房地产企业实际状况，合理选择清算方式，保证房地产企业土地增值税清算结果的合理性和真实性，在减少房地产企业纳税税额的同时，实现房地产企业整体效益的提升，从而促进我国房地产事业的稳定发展。
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