房地产开发企业的土地增值税筹划对策
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摘要：随着经济的不断提高，使我国面临的压力也在逐渐的增加。房地产开发企业和土地之间具有密不可分的关系，土地增值税属于税收筹划中的主要税种，然而土地增值税税种具有多样化的特点，并凭借着其巨大的统筹规划空间，能够在一定程度上可以减少房地产开发企业的税收成本，进而推动房地产开发企业的可持续发展。本文首先论述了房地产开发企业土地增值税的纳税筹划的意义，接着分析了房地产开发企业土地增值税税收筹划的不足之处，最后针对以上的不足提出了有效的应对措施。
关键词：房地产开发企业;土地增值税;筹划
近几年，随着时代的不断进步，房地产开发企业在我国得到了突飞猛进的发展，然而房地产行业是提高我国国民经济的支柱型产业，因此就需要严格的控制房地产行业。根據国家针对金融和税务方面出台的一系列政策使我国房地产行业面临着严峻的挑战。在这种调控政策下，就会使房地产开发企业采用各种手段来应对，比如纳税筹划。房地产开发企业采取科学合理的纳税统筹规划有利于实现企业利益最大化，既可以有效的避免房地产开发企业存在纳税风险，又可以降低企业的经营风险。
一、房地产开发企业土地增值税的纳税筹划的意义
近几年，我国颁布了很多的宏观调控政策，有效的控制了急剧上升的房价，然而在这样的发展背景下，有些房地产开发企业就会采取偷税漏税的方式降低税收负担，以期提高自身的经济效益。房地产开发企业只有充分享受国家税收的优惠政策，合理的对土地增值税进行统筹规划，进而减少税收成本，提升自身的经营利润，在一定程度上还可以避免企业出现偷税漏税的现象。房地产开发企业可以结合国家税收优惠政策及时的缴纳土地增值税，这样不仅可以使房地产开发企业在行业内具有良好的声誉，而且还可以有效的提高企业的市场竞争力。
二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的不足之处
（一）税收筹划目标不明确
就目前来看，在房地产开发企业发展过程中，只有一少部分企业真正的开展土地增值税收筹划工作，大部分房地产开发企业还未真正的落实土地增值税纳税筹划。土地增值税纳税筹划工作在实施过程中和其他工作相比较来说具有一定的复杂性，土地增值税纳税筹划工作要求有关工作人员具有极强的税收筹划能力，并且还需要熟练的掌握税收筹划相关的政策等。比如，房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划工作时，如果没有确定税收筹划目标，缺乏仔细的筹划思路，就会导致房地产开发企业税收筹划工作不能顺利的开展。
（二）政府及相关税务部门缺乏完善的相关措施
首先，由于国家政府实施的一系列土地增值税的有关政策，致使房地产开发企业纳税筹划发展落后，有些符合法律规定的纳税筹划可能会因为一项政策的改变而违反法律规定。其次，有关税务部门缺乏对土地增值税纳税筹划的宣传，有些房地产开发企业缺乏对纳税筹划合法性的认知。最后，政府部门未真正的落实房地产开发企业清算政策，就会致使有些房地产开发企业造成不必要的损失，乃至会对其他有关企业产生直接的影响。
（三）企业缺乏对纳税筹划理论认识的认知
根据相关的研究表明，我国很多房地产开发企业都没有真正的理解纳税筹划的真正含义，有些房地产开发企业为了最大化的实现企业价值，在违反相关法律法规的前提下，采用不合理的纳税筹划方法。然而一些房地产开发企业的管理者甚至将纳税筹划和偷税漏税混为一谈。总之，由于房地产开发企业的高层管理者缺乏对纳税筹划理论知识的认知，导致房地产开发企业未真正的开展土地增值税纳税筹划工作。如果房地产开发企业想要健康稳定的发展，就需要企业的管理工作人员全面的了解纳税筹划的理论知识，充分的意识到纳税筹划对企业的发展发挥的作用。
三、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的有效措施
本文将甲房地产公司作为研究案例，该企业在2017年销售商品房收入了8亿元，包括普通住宅的销售额5亿元，豪华住宅销售额是3亿元。按照国家出台的相关税法规定，扣除税前项目的金额为5.2亿元，在这其中普通住宅扣除税前金额大约是3.5亿元，豪华住宅扣除的税前金额为1.7亿元，在这种情况下通过两种方法对该企业的增值额进行计算，具体如下：
方法一：将豪华住宅和普通住宅的增值额分别计算，普通住宅：增值率=（5000-3500）/3500*100%=42%，结果小于50%，适合使用30%的税率，应缴纳土地增值税额=（5000-3500）*30%=450万元;豪华住宅：增值率=（3000-1700）/1700 100%=76%，结果大于50%，适合使用40%的税率，应缴纳土地增值税额=（3000- 1700）*40%-1700*5%=435万元。应纳土地增值税合计=450+435=885万元。
方法二：将普通住宅和豪华住宅共同计算增值额增值率=（8000-5200）/5200* 100%=53%，结果大于50%，适合使用40%的税率，应纳土地增值税=（8000-5200）*40%=1120万元。
通过以上两种方案的对比，房地产企业可以根据自身的实际情况选择适合的土地增值税收筹划计算方法，最终使企业获得更多的经济利益，在避免出现财务风险的同时又可以提升企业在市场中的竞争力。房地产开发企业土地增值税纳税筹划的具体策略如下：
（一）明确筹划目标
纳税筹划具有很多个特点，比如综合性、专业性以及政策性等特征。房地产开发企业要想使土地增值税纳税筹划工作能够顺利的进行，就需要明确纳税筹划目标。而土地增值税纳税筹划工作在开展过程中和其他工作相比具有一定的难度，所以要在符合相关法律法规的前提下开展土地增值税纳税筹划。房地产开发企业通过明确筹划目标可以使房地产开发企业获得更多的经济效益，实现企业税收和经济的良好互动，进而促进房地产开发企业的可持续发展。
（二）享受国家的优惠政策
近年来，国家有关部门颁布了一系列关于房地产市场发展的方针政策，由于政策经常出现改变，所以房地产开发企业需要在这样的背景下及时调整纳税筹划计划，并随时随地的了解国家政策的动态，抓住国家优惠政策的机会。与此同时，有关筹划工作人员还需要根据具体的状况拟定土地增值税纳税筹划方案。在掌握国家政策不断改变的同时需要提前判断国家政策变化的方向。
比如，依据我国出台的《土地增值税暂行条例》的相关规定，将扣除项目金额的20%作为临界点，在纳税人出售普通标准房屋时，假如增值额超出扣除项目的百分之二十，就需要将所有的增值额根据相关的规定进行纳税;假如增值税没有超出扣除项目金额的百分之二十，就不需要缴纳土地增值税。与此同时，在《土地增值税暂行条例》中还明确的规定，如果纳税人在建设普通标准房屋的同时又开发其他项目，就需要重新分别计算增值额。综上所述，房地产开发企业在充分享受以上优惠政策的同时达到降低企业投入成本的目的，并科学有效的使用扣除项目开展税收筹划的工作。同时，房地产开发企业可以结合自身实际的经营情况，选择合适的土地增值税核算方法。
（三）增强企业对纳税统筹的认知
房地产开发企业想要顺利的开展土地增值税纳税筹划工作，第一，在开展纳税筹划工作时，要符合相关法律法规的规定，避免出现违反法律法规的情况。房地产开发企业的管理者要全面了解避税、偷税漏税之间的区别，保证企业具有良好的声誉。与此同时，有关工作人员还需要通过培训等方式不断的提升自身纳税筹划的水平、综合素质和综合能力。并通过对纳税筹划方案进行合理的规划，顺应时代和市场不断的变化，进而推动房地产开发企业健康有序的发展。
四、结论
总体来说，房地产开发企业在整体经营期间一定要根据相关的法律法规缴纳土地增值税，有利于减少企业的纳税成本。通过明确筹划目标有利于房地产开发企业可以顺利的开展土地增值税纳税筹划工作，在符合相关法律法规的规定下开展土地增值税纳税筹划工作，可以有效的减少房地产开发企业出现偷税漏税的行为，从而进一步的推动房地产开发企业的长远发展。
参考文献：
[1]杨丽群.房地产开发企业土地增值税纳税筹划及策略分析[J].中国市场，2019 （06）：154+156.
[2]张穆.房地产开发企业土地增值税筹划思路探析[J].中国市场，2017 （21）：234-235.
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