浅谈基于模糊综合评价法的烟台市新就业大学生人群的购房需求
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【摘要】随着经济的迅速发展，新就业大学生已经逐步成为购房的主力人群，占到一定比例，而新就业大学生购房需求呈现出多样化，因此对新就业大学生的购房需求进行调查研究。本文采用建立多层次的购房需求评价指标体系，运用了层次分析法和模糊综合评价的方法对烟台市新就业大学生购房需求进行综合评价。
【关键词】烟台市 购房需求 新就业大学生 模糊综合评价 层次分析法
一、烟台市购房现状分析
（一）新就业人群的购房消费能力大增
现在，新就业大学生已经成为购房的主要群体，而且新就业人群购房也有其自己的特点，由于互联网技术的发展，相较于其他的传统中介，互联网新中介以其高效率、低佣金的特点，更为他们所应用。2018上半年，烟台市新就业人群的购房比率比 2017年约提高了4%，他们能承受的购买价格也比较高。
（二）新就业人群购房因素
因素主要是：小区环境品质影响、住宅地段因素、建筑品质和房屋布局情况及配套服务。
二、模糊综合评价法和层次分析法内涵分析
（一）模糊综合评价法内涵
模糊综合评价法是应用模糊系统的原理，从多个因素对被评判事物的隶属度等级状况进行综合评判的方法。
（二）层次分析法内涵
层次分析法是将要决策的问题及其有关因素定量分解成目标、准则、方案三个层次，进而进行定性和定量分析的决策方法。其特点是合理地将定性与定量决策有机结合起来，按照思维、心理的科学规律把决策过程细致化。
三、层次分析法计算过程分析
（一）构造判断矩阵浅析
其中层次结构反映着各因素之间的关系，但在准则层中的各项准则在目标衡量中所占的比重在不同的决策者心中并不一定是相同的。当涉及到某一些问题上，一些元素对于不同的人来说可能会有不同的观念，因此对于这样的元素来说，并不容易得出准确地评价结果，甚至有可能会自相矛盾。
经过多次研究表明，当两两比较的因素过多，人的判断会受到很大影响，普遍来说在7±2范围比较合适。如以9个为限，用1-9尺度表示它们之间的差别正合适。并且在比较时，做n（n-1）/2次两两判断是有必要的，这样就可以提供更多的信息指标，也可以通过各种不同方面的反复比较，得出一个比较合理的排序。
四、模糊综合评价法过程
（一）设立评价因素集分析
因素集是以影响评价对象的各种因素为元素所组成的一个普通集合，通常用U表示， U={u1，u2……，up}，其中元素 ui 代表影响评价对象的第i个因素。这些因素，通常都具有不同程度的模糊性。
（二）建立评价集 指标分析
评价集是评价者对评价对象做出的各种结果所组成的集合，通常用V表示， V={v1，v2，……，vp}，其中元素 vj代表第j种评价结果，可以根据实际情况的需要，用不同的等级、评语或数字来表示（注意下文中出现的m和n，m表示m个因素集，n 表示n 個评价集）。
（三）进行因素模糊评价，获得评价矩阵
若因素集U中第i个元素对评价集V中第1个元素的隶属度为 ri1 ，则对第i个元素单因素评价的结果用模糊集合表示为： Ri={ri1，ri2，……，rin}，以m个单因素评价集 R1，R2，……，Rm 为行组成矩阵 Rm*n ，称为模糊综合评价矩阵。
（四）确定因素权向量
评价测算中，各因素的重要程度表现不同，需要确定各评价因素的权重集合的模糊集，用W表示：W=（a1，a2，……，ap）。
（五）分析模糊综合评价结果向量分析
在本文的综合评价分析测算中，对于每一个指标设定五个级别评语，即V=[V1，V2，V3，V4，V5]=[很好，较好，一般，较差，很差]，并且赋值为V=[5，4，3，2，1]由32位工作经验丰富的人员对指标价值体系进行重点评估，由每个专家单独对指标层的每个指标因素进行等级打分。由于指标的模糊性因素，综合每个人对该指标的打分，得出该指标属于某个评语等级的隶属度，取32位赞同该指标的评语等级的比重为隶属度，建立起单因素模糊综合评判矩阵，结果如下：
环境品质的评价向量分析
B1=（0.218533，0.39544，0.25324，0.125873，0.007013）
小区地段的评价向量
B2=（0.365847，0.40082，0.172113，0.06122，0）
建筑品质的评价向量
B3=（0.1，0.200007，0.43333，0.166663，0.1）
房屋布局情况及配套服务的评价向量
B4=（0.22231，0.343327，0.23847，0.15803，0.037863）
整体评价向量
B=（0.236062，0.362296，0.256426，0.122364，0.0228）
整体评分值
V=3.6665
整体评分值为3.6665，得出结论烟台市新就业大学生人群购房需求介于一般与较好之间。
五、结论
在新就业大学生对购房的要求中，环境品质中的小区安静品质尤为重要，小区地段的周边设施及交通便利因素是其次。确定了评价小区房屋的因素，利用模糊综合评价法和层次分析法，对新就业大学生购房需求进行了分析，得出结论购房需求介于一般与较好之间。
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