关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨
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摘要：现阶段，对于房地产企业而言，土地增值税是其进行项目开发的所有税收中占比较大的一个重要税种。而在开发时间长、资金回收慢的行业整体背景下，对于企业而言，怎样利用合法的手段科学地进行税收的筹划及清算以缓解资金的难题显得至为关键。此外，采取合理的方式以最大程度地减轻房地产企业的税收压力，还可以较大程度地提升房地产企业的资金效益，进而促进房地产行业长期良性地发展。因此，文章在对“营改增”政策落实后对房地产企业税收方面的重要影响进行剖析的基础上，就目前的行业税收筹划及清算问题给出了相关意见，以便更好地促进房地产企业税收难题的解决，进而增强房地产企业的资金效益，最终提升房地产企业发展质量。
关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划；清算探讨
一、前言
近年来，随着国家关于控制房价上升趋势相关政策逐步落实，房地产行业的市场竞争的越发激烈。如何更好地减少运营成本，提高自己的核心竞争力成为各家房地产企业拓展市场手段的关注焦点。尤其是“营改增”以来，随着政策的逐步落实，房地产企业土地增值税的清算工作也出现一系列亟待调整的问题。就房地产行业来看，其自身的突出特征在于税收支出多少是企业是否盈利的重要部分，而土地增值税又是各项税收支出中的大项。对于房地企业而言，怎样在合法的条件和范围之内进行税负筹划，利用合理的清算技巧缓解房地产企业的税收负担，从而为房地产企业留出充足的资金用于可持续发展，是众多房地产企业重点考虑的问题。
二、“营改增”政策的逐步落实对房地产行业的影响探讨
（一）土地增值税可扣除项目受限
近年来，自“营改增”政策逐步落实之后，大部分的房地产企业面临着众多的政策性影响和一系列急需随政策作出相应调整的问题。而其中比较突出的问题则首先是房地产行业的土地增值税可扣除项目受到了较为强烈的冲击。具体来看，原营业税政策下，土地增值税增值额的扣除项目“与转让房地产有关的税金”包括营业税；而随着现行“营改增”政策的出台，国家税务总局公告 2016年第70号《国家税务总局关于“营改增”后土地增值税若干征管规定的公告》中明确规定：土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，在一定程度上对以前的土地增值政策有所突破，减少了房地产企业在开展税务筹划时可扣除项目的种类，间接的增加了房地产企业土地增值税税负。另一方面，财税2016年43号文中注明：土地增值税增值额的扣除项目不包括可抵扣进项税额，所以一般计税的房地产开发项目，土地出让金未认定为抵扣进项税额后的金额，因此土地出让金应全额列入扣除项目。穂地税函2016年188号中注明：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。所以，“营改增”后面临的最大的一个土地增值税的问题是目前尚未有政策明确指出在增税中土地成本对应的增值税是作为收入的增加还是成本的减少。
（二）土地增值税预缴税金与增值额变化
“营改增”政策执行之后，与土地增值税可抵扣项目同时受到重大冲击的是增值税预缴税金与增值额的变化。在“营改增”政策执行之前，房地产企业销售房地产项目的收入是按价内收入进行计算，而“营改增”政策全面执行后情况有所变化，之前的销售收入变为未含增值税的收入，从此处可以看出，这一简单的调整背后，土地增值税的一定比例由价内税转成价外税，预缴土地增值税时的收入基础就从含税收入变为不含税收入；如果仅就纳税结果方面看，“营改增”政策是在减轻房地产企业增值税负担。然而，但从过程上仔细分析不难发现，增值税作为价外税无法成为土地增值税的可扣除项目，这就导致可扣除金额的减少，进而加重了房地产企业的土地增值税负担。
三、房地产企业土地增值税税收筹划和清算技巧的相关建议探讨
（一）合理推迟土地增值税清算时间，抢占先机
房地产企业如果要在“营改增”的政策背景之下获得最大程度的利润空间，提升自己的竞争力。就需要在前期做好系统的税收筹划工作，即通过“全周期管控，税收筹划前置”、具体问题具体分析等灵活的筹划手段，对清算时点进行一定的推迟，从而在时间方面抢占先机，进而减少企业税负压力。反之，若房地产企业对前期的税收筹划工作的关注度不够，这势必会在很大程度上提高房地产企业的税收负担，进而造成其运营成本的风险性增大，乃至扩大到土地增值税的清算负担的持续上升，从而给房地产企业造成不可估量的税收损失。房地产企业在开发和销售房地产项目时，要积极地与税务部门进行沟通。因此，为努力通过税务机关延缓申请清算时点，房地产企业在必须开展缴纳众多模块的土地增值税的工作之前，需要对各个模块的缴纳税额开展横向对照，尽量先选择土地增值税增值额低的项目，推迟缴纳税负较重的项目。这样，房地产企业才能既达成纳税的工作，又合理地缓解了税负过重的负担。
（二）关注支付利息的不同所带来的纳税结果的差异，选择合理的贷款模式
对于减轻房地产企业在“营改增”政策之下的税负压力，仅推迟清算时间对房地产企业而言还远远不够，还需要企业在适当增多可抵扣项目的同时，合理利用创新的思维和方式解决问题，即在涉及到房地产税负问题时，房地产企业需要通过依据不同利息间的差异节点申请贷款的方式，科学地进行税务筹划。具体而言，由于“营改增”的逐步实施，房地产企业需要注意的重要一点是加强与金融机构之间的联系，以共同就土地增值税纳税问题展开紧密的配合和及时做出相应的有利于双方共赢的措施方案，以达成在土地增值税纳税问题上的共识，实现通过最低的税负额实现高收入回报的目标。例如，在商业银行贷款利息抵扣限额规定的范围内，并结合金融机构在捆绑贷款方面的要求，房地产企业可以根据实际情况积极的开展税务筹划工作，提高房地产企业的盈利能力。
（三）深入分析土地增值税的纳税范围，找到突破点
通过深入了解新的政策背景之下土地增值税的征税范围，房地产企业能够灵活地具体根据实际情况对自己最佳的合作对象进行仔细的考察与审核，并选对合适的合作对象对于房地产节约税负，减少企业的税收压力、提高资本盈利效益具有巨大的辅助作用。“营改增”政策之下，房地产企业在新一轮的政策冲击之下往往采取合作开放的方式降低风险，同时扩大企业规模。因此，不少房地产企业依然需要采取与其他相关企业合作的发展模式，以科学地减少税負负担。从目前的税收相关法律来看，房地产企业开发相关项目时若采取合作模式，可以选定一部分商品房自用模块而避免缴纳相关土地增值税，但在实际出售商品房的过程中，必须依据税法按时缴纳土地增值税。因此，房地产开发企业是否选择以及怎样选择合作对象，这是其在实际的工作中必须慎重抉择的关键问题。此外，特别值得注意的是，“营改增”政策背景之下，这一政策使得代建模式逐渐成为潮流，即房地产企业不用考虑自建住宅，可以通过将住宅外包出去而达到科学减税的目的。当然，在这种外包模式下，房地产企业由于利用的是代建的业务模式开发住宅，因此往往仅仅需要足额支付代建费，而代建费原则上并不隶属于劳务输出性质，因此房屋所有权在清算节时也就不做任何调整，从而防止了土地增值税的出现，最终为房地产企业节约了部分土地增值税。
当前，如何利用合法的手段科学地进行税收的筹划及清算以缓解资金的难题显得十分关键。在“营改增”政策的逐步落实之下，土地增值税可抵扣项目受到一定限制，土地增值税预缴税金与增值额也发生了相应的变化。因此，为更好地减轻企业税负压力，房地产企业需要合理推迟土地增值税清算时间，以在时间方面争取主动权，同时关注支付利息的不同所带来的纳税结果的差异，寻找合理的商业贷款种类，还要深入分析土地增值税的纳税范围，从而找到进行科学的税收筹划及清算的突破点，以达到合理减轻房地产企业税负压力的目的。
参考文献：
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[2]肖建国.土地增值税清算制度下的税收筹划问题探讨[J].中国乡镇企业会计，2016（11）.
[3]段淑芬.房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究[D].广东财经大学，2016.
（作者单位：新城控股集团股份有限公司）
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