BIM技术在房地产项目成本控制中的应用浅谈
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作者:陈凯 徐婷
摘要：随着我国城市化进程的逐步加快，房地产行业迎来了发展的新机遇和新挑战，房地产企业想要实现项目的社会效益和经济效益，需要在保证施工质量的基础上，对项目成本进行科学控制，进而提升自身的行业竞争力。BIM技术在房地产项目中的应用能够对项目成本进行有效控制，同时还能在一定程度上提高对参与项目的各方主体的协调工作以及管控能力，显著加快项目建设进度，进而实现企业社会效益与经济效益。文章主要针对BIM技术在房地产项目成本控制中的应用进行分析和探究，希望给予我国房地产行业参考和借鉴。
关键词：BIM技术;房地产项目;成本控制;应用
随着改革开放政策的持续深入，城市规模逐渐扩大，城市人口迅速增加，带动了房地产行业的快速发展，为了促进行业的稳定以及健康发展，国家加大了对其调控力度，在此背景下，如何进行有效的成本控制，已经成为现阶段相关企业面临的关键问题。房地产项目具有施工工艺复杂、建设周期长以及涉及人员机械多等特点，为成本控制增添了一定难度，引入BIM技术可以利用信息模型，对成本进行自动以及动态管理。当前，BIM技术在我国房地产项目开发领域的应用尚未普及和推广，因此，针对该技术的应用进行研究，对促进我国房地产行业的可持续发展具有现实意义。
一、BIM技术
随着近年来国家出台了一系列针对性措施，针对建筑行业予以了综合管控，这些管控措施的制定有效促进了建筑行业的科学发展。对于房地产企业而言，如何获得最大化利益是工作的重点与关键，因此，当前有很大一部分的房地产企业为了能够更好地适应当前建筑市场，将更多的目光放在企业项目成本控制上，以此来获得更好的发展与生存。因而这就要求管理人员需综合利用自身所掌握的人力与物资资源，防止浪费，旨在确保房地产企业社会效益与经济效益。
建筑信息模型（BIM）是一种基于三维模型的智能流程，能让建筑工程相关专业人员使用实用工具深入了解项目，从而实现更加高效地规划、设计、构建和管理建筑及基础设施。而基于BIM技术的项目成本的控制，能够在整个项目工程生命周期中对其所产生的大量数据予以有效处理，展示工程项目在全施工周期内的整个系统以及每个组成部分的空间和属性数据，BIM技术内涵及其在房地产行业应用优势如下。
（一）技术内涵
当前，在西方发达国家，BIM技术已经在建筑行业获得深入以及广泛的应用。BIM技术可以利用大量具体数据体现工程特性和物理形态，并且进行信息建模：首先，通过三维展示形式体现工程项目外在特征，便于企业动态掌握项目进展;其次，通过构建建筑信息数据模式，便于企业进行成本控制和动态管理。由此可见，引入BIM技术能够根据项目实际情况创设三维信息模型，包含了项目的各项数据和信息，管理人员可以通过BIM技术所具备的功能，完成对工程项目的管理和控制。
（二）应用优势
在房地产项目中应用BIM技术，具备以下优势：首先，通过BIM技术可以根据个体项目的软件接口、实施要求和具体需求等，导入和建立模型，建立具有针对性的项目模型以及实施方案;其次，BIM模型具有可视化、可关联以及参数化等特点，可以根据项目建设情况动态更新，通过可视界面完成互动交流，同时，与以往的立体模型存在本质区别，BIM模型所具备的参数功能可以定义并展现工程构件的各项变化;最后，BIM技术可以覆盖所有管理业务，针对BIM模型进行管理和构建，各个软件可以利用标准化接口完成无缝连接，提升项目管理的流畅性和衔接性。
二、在房地产项目成本控制中应用BIM技术的必要性
在市场经济体制不断完善的大背景下，城市化进程逐步加快，居民的生活质量获得显著改善，对居住环境和生活条件也提出更高的要求，房地产作为我国经济建设的支柱性产业，行业竞争压力不断增加，尤其对于中小房地产企业而言，面临着残酷的市场竞争和生存压力。在此背景下，建筑企业想要实现自身的稳定发展，需要在注重项目施工质量的基础上，降低项目建设成本，减少经济投入，实现项目的经济效益最大化，为自身赢得发展空间。BIM技术属于当前较为先进的数字化建模技术，其可以动态呈现项目各项数据，便于项目管理人员掌握工程建设中的具体信息，实现物力资源、人力资源和资金资源的优化配置，防止工程建设中出现浪费行为，实现项目经济效益。
三、BIM技術在房地产项目成本控制中的具体应用
（一）在投资决策中的具体应用
投资决策是控制项目成本的关键环节，建筑企业想要降低施工成本，需要给予这一阶段的成本控制以高度重视。通过引入BIM技术可以对投资决策环节的各项成本影响因素，进行有效整合与分析，明确成本控制关键要素，并且结合项目建设数据和施工信息，自动生成成本管理模型，管理者和决策者通过模型进行数据分析，可以准确衡量项目建设投入资金，结合资金预算制定投资规划，实现在投资决策阶段的成本控制。
（二）在项目设计中的具体应用
在房地产项目建设中，设计阶段是工程质量管理和成本控制的关键环节，只有提升项目设计的质量和水平，才能保证在后期建设中实现成本预算，保证项目施工的科学性和经济性。在这一阶段进行成本控制，通过BIM技术可以对设计的各项参数进行分析，制定以及完善成本预算，保证项目建设成本管理符合具体需求。同时，利用BIM模型还可以完成设计数据分析，便于工程管理人员和技术人员及时发现设计中出现的问题，组织设计人员整改。例如在工程建设中根据清单将综合单价和预算单价输入到模型中，可以为制定成本预算提供决策，并且将工程量以表格形式导出，可以为具体施工行为提供指导。
（三）项目招标中的具体应用
项目招标作为房地产工程建设的关键环节，在这一阶段开展成本控制，可以为后续施工和成本控制奠定基础。由于招标工作涉及的文件和数据较多，通过引入BIM技术可以明确各项参数，全面落实招标工作，提升招标工作的合理性以及科学性，满足成本控制需求。 （四）在项目施工中的具体应用
房地产工程施工建设具有周期长、投资大以及涉及人员机械多等特点，施工阶段作为工程建设的关键环节，其也是耗费成本的重要阶段，加强成本控制可以保证建设成本和工程质量，因此，BIM技术可以将工程进行整体建模，动态检查各个工序的施工进展，并且对相关工序进行整合实施，进而满足成本控制的实际需求。同时，通过BIM建模，可以排除施工中存在的安全隱患和质量问题，减少返工情况和安全事故，保证工程项目安全以及有序的进行，起到成本控制和质量管理的作用。例如通过BIM技术完成数据建模，以施工图为核心，导入具体的信息和数据，包括材料种类信息、项目外观大小以及材料使用信息等，通过各项信息数据分析可以对施工成本进行严格控制。
（五）在项目验收中的具体应用
项目验收是房地产工程建设的关键环节，通过项目验收可以保证工程建设质量，并且对各个工序的施工成本进行核算和管理，实现工程的社会效益和经济效益。将各项设计数据和施工数据输入到BIM分析系统中，通过数据分析对比找出施工中出现的问题，便于对质量问题进行解决，降低项目后期维护成本，进而实现成本控制。
四、BIM技术在房地产项目成本控制中的应用案例
（一）项目概述
某体育馆建设项目总面积为10154.3平方米，建设周期为2年，主体为框架结构，内部设有游泳馆和篮球馆，对排水和通风要求较高，为设计增添了一定难度，同时，网架结构为施工条件和施工安全带来了一定的困难。由于该项目设计数据量较大，通过BIM技术可以对工程加强成本管控，进而提升项目的经济效益。
（二）建立BIM模型
建立BIM模型是应用BIM技术的关键环节，房地产公司使用鲁班软件，对项目进行数据建模，以施工图纸为核心进行数据导入，进而构建最终模型。钢筋模型主要包括钢筋数据、外观大小等信息，土建模型主要包括使用材料、内外装饰等信息，给排水模型和强电模型主要包括给排水系统以及电力电线布置。
（三）工程量统计
首先，在完成数据建模后，结合施工进度情况，将工程进度有效导入到模型中，保证施工具体进度与原本计划进度相吻合;其次，在模型中输入综合单价和预算单价，根据清单项目，将综合单价和预算单价导入到模型中，保证数据真实可靠;最后，在统计工程量中，结合统计时间范围，将工程量以表格形式导出，便于对施工进行指导。
（四）分析挣值
在鲁班BIM软件挣值分析系统中将收集到的工程量的统计表与单价数据纳入，分析实际建筑工程施工期间的实际数据与计划数据予以挣值分析，然后将挣值数据绘制相应的折线图以及偏差分析趋势图。
（五）分析
针对体育馆项目的完工时间及其成本采用上述的挣值分析予以了预测，然后在此基础上利用BIM软件对完工估算趋势图进行详细绘制，对于体育场馆的最初成本与进度估算的科学性与合理性予以反映。在某体育馆施工中，估算成本与最初完工预算之间仅相差10万元。
五、结语
总而言之，随着我国房地产行业的快速发展，行业竞争日趋激烈，对房地产企业的发展与生存带来了巨大挑战。而在房地产项目的管理中难度在于工程量巨大，因而难以对项目施工过程中产生的大量数据变化情况进行实时更新，从而影响了项目的成本控制质量。成本控制作为房地产项目管理的基础内容，引入BIM技术可以高效完成成本管理和控制，在保证施工安全和项目质量的前提下，实现企业经济效益最大化。BIM技术的应用在很大程度上防止了数据的流失，从而便能够有效地实现对整个施工项目过程的成本控制与相关数据的实时更新。因此，房地产企业需要给予BIM技术以高度重视，在工程建设的各个阶段合理应用，提升成本控制的效率和质量，及时发现与纠偏施工现场问题，降低施工项目风险，促进企业的稳定以及可持续发展，确保企业经济效益。
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（作者单位：陈凯，曲阜师范大学基建处;徐婷，成都建工第三建筑工程有限公司）
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