房地产项目成本控制中存在的问题及优化措施
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【摘 要】在城市化建设日益推进的大背景下，房地产行业发展十分迅速，房地产企业要想在激烈的市场竞争中突显出来，需要加强对项目成本控制工作的重视，减少工程项目建设成本的支出，为企业创造更多效益，进而提升企业的综合竞争实力，为企业的可持续发展提供基础保障。论文分析了房地产项目成本控制中存在的问题，并制定了相应的优化措施，希望能够为房地产企业创造更多效益。
【Abstract】In the growing push against the background of urbanization， the real estate industry development is very rapid. In order to stand out in the fierce market competition， real estate enterprises need to pay more attention to project cost control， reduce the expenditure of project construction costs， and create more benefits for enterprises， so as to enhance their comprehensive competitive strength and provide basic guarantee for their sustainable development. This paper analyzes the problems existing in the cost control of real estate projects， and formulates the corresponding optimization measures， hoping to create more benefits for real estate enterprises.
【關键词】房地产项目;成本控制;问题;优化措施
【Keywords】real estate projects; cost control; problems; optimization measures
【中图分类号】F299.23 【文献标志码】B 【文章编号】1673-1069（2019）09-0041-02
1 引言
房地产行业是现代化社会经济发展的支柱产业之一，逐渐由前期暴力时期进入低利润阶段，这就使得房地产企业面临着很大的成本危机，为了减少成本的投入，提升企业自身的市场竞争实力，企业需要做好成本控制工作。在现代化社会的发展中，我国房地产行业在不断完善，政府部门对房地产行业的宏观调控不断加强，这就对房地产项目成本控制工作提出了更高的要求，企业需要优化传统的成本控制手段，为房地产企业的可持续发展提供支持[1]。
2 房地产项目成本控制的原则
2.1 成本最低化
在房地产项目成本控制过程中，企业需要引进不同的方式，有效地降低房地产项目建设成本，以实现预期的目标成本。在对房地产项目成本控制时，成本控制人员需要遵循成本最低化原则，确保各项成本控制工作的合理性，还需要挖掘降低成本的方式，结合项目实际情况提高成本控制水平。
2.2 全面成本控制
在房地产项目成本控制过程中，成本管理人员需要遵循全面成本控制原则，其主要是针对全公司、全员和项目全过程开展的成本控制管理工作。其中，全员控制指的是项目核算和考核，将成本控制责任落实到个人身上;全过程控制指的是管理房地产项目施工的全过程，避免出现疏导，确保房地产成本控制处于可控状态。
2.3 动态控制
在房地产项目成本控制中，还需要遵循动态控制原则，尤其要加强对项目的中间控制[2]。在施工准备阶段成本控制中，需要根据施工计划合理地确定成本目标，编制相应的成本计划方案，为后期成本控制工作的顺利开展提供基础保障，在竣工阶段，确保各项资金正常回收，避免出现疏漏现象。
2.4目标管理
目标管理原则涉及内容比较多，如设定分解目标，将目标落实到个人身上，检查目标落实情况，完善各项目标等，有助于形成完善的目标管理计划，有效地管理房地产项目成本。
2.5 责、权、利相结合
在房地产项目建设过程中，各个部门承担着成本控制职责和控制成本权利。成本控制人员与定期做好成本控制考核工作，建立完善的奖惩制度，做到有奖有罚，将责、权、利进行融合，有效地提升房地产项目成本控制效果。
3 房地产项目实施成本控制中存在的问题
3.1 工作管理和资金管理无法同时进行
通常情况下，房地产经营本金管理是由国家相关工作机构完成的，财务机构主要负责工作后的本金审核和资金挂历工作，不涉及工作前、工作中的本金工作，这就使得本金管理和财产管理之间存在很大的误差。例如，在工程决策过程中，房地产企业的财务机构不参与，业务机构只能够从工程自身进入实践过程中，这就使得房地产企业从事更多工程，导致工程实施过程中资金缺乏，需要财务部门及时进行融资，确保本金超过合理范围，无法按照计划进行。 3.2 項目开发计划和管理不到位
在现代化房地产企业项目开发过程中，很多企业只注重眼前利益，过于重视高额的利润回馈，很少有企业进行发展规划，这就导致企业项目开发过程中无法认识到计划和管理的重要性，难以形成项目开发计划，很多房地产企业中出现经营断层现象，使得内部构架管理的有效性、外部经营管理不到位，无法充分发挥出房地产企业各项资源的优势，导致项目成本无法进行计算，为企业成本控制和管理工作造成了不利影响。
3.3 成本控制和责任成本管理体系不健全
为了有效地控制房地产项目成本，企业需要建立完善的成本控制和责任成本管理体系，将项目成本和岗位职责进行融合，确保成本控制处于可控状态，在因成本控制出现房地产项目问题时，需要及时地查明原因。在房地产项目实际管理过程中，很多企业未建立完善的成本控制和责任成本管理体系，无法将成本控制管理工作落到实处。
4 房地产项目成本控制的优化措施
4.1 树立成本控制管理观念
在房地产企业的发展中，为了将项目成本管理控制工作落到实处，企业需要树立良好的项目成本控制管理理念，在项目准备阶段、施工阶段和竣工阶段，合理地开展项目成本控制工作。在项目成本决策过程中，需要深入分析项目的可行性，做好成本估算工作，提高估算的准确度，还需要合理地预测各项项目成本风险，深入分析施工过程中各项项目成本风险因素，及时地采取相应的优化措施，实现项目成本控制的预期目标。
4.2 加强对甲供材的控制
随着房地产行业的快速发展，甲供材的范围和金额在不断扩大，占建筑总成本的15%以上。在甲供材管理过程中，相关管理人员需要注重以下内容：第一，在确定供应量时，需要确保供应量的准确性，不仅要防止出现实物工作量变更追加的问题，还需要合理地确定和控制损耗量，避免在施工单位确定后甩给施工单位进行统计，应在甲供材料供应合同签订时明确供应量。第二，合理地制定供应计划，有助于与供应商建立长期合作的关系。从供应批次的角度分析，需要认识到计划和实际的差异会增加损耗风险，在制定计划时必须实事求是;从供应材料规格的角度分析，需要提前和供应商复核规格和型号，针对规格型号多、零部件多的材料，如钢筋、电缆、配电箱等，需要确认是否存在无法满足的规格。第三，做好甲供材管理台账，及时地预警和反映超供情况，在遇到供应商保管不合理、施工浪费等因素出现的超供问题时，需要根据合同约定退回，但会增加承包商的成本。需要注意的是，因开发商自身原因出现超供问题时，需要及时地了解超供原因，并采取合理的措施予以解决。
4.3 加强项目建设全过程的成本控制
在现代化社会的快速发展中，我国房地产企业建设规模在不断扩大，房地产项目建设需要经历投资决策、设计规划、招标、施工建设、竣工勘验、经营使用等环节，各个施工环节都涉及大量财务管理和成本控制工作。因此，房地产企业需要加强对施工全过程的项目管理和成本控制[3]。投资决策阶段是成本管理和控制的基础阶段，在很大程度上影响着后续工程项目建设成本，相关人员必须予以重视;在设计规划和招标过程中，设计人员需要深入分析房地产项目的可行性，加强对项目质量和成本的重视，合理地选择适合企业发展的方案;在施工建设和竣工勘验阶段，加强对房地产项目质量的控制，提升房地产企业的综合竞争实力，以此为基础开展相应的成本控制工作;在经营使用后，相关人员需要充分考虑房地产项目的市场风险和政策风险，尤其重视成本控制工作。
5 结语
综上所述，在现代化社会的快速发展中，房地产行业之间的竞争日益激烈，为了实现企业的可持续发展，企业需要做好房地产项目成本控制和管理工作，深入分析房地产企业成本控制和管理中存在的问题，以此为基础合理地选择优化措施，房地产企业还需要树立成本控制管理理念，加强对房地产项目成本的整体控制，提升房地产项目成本管理水平，为企业创造更多效益，实现房地产企业的可持续发展。
【参考文献】
【1】黄艳蓓.房地产项目进行成本控制的重要性及实施探析[J].时代金融，2019（15）：119-120.
【2】向思琳.新形势下房地产项目成本控制分析[J].住宅与房地产，2019（12）：18.
【3】陶文飞.房建工程项目管理与成本管理分析[J].工程建设与设计，2018，396（22）：229-230.
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