浅析如何有效盘活国有企业存量房产

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　　【摘要】大多数国有企业对存量资产的管理不够规范，利用效率低下。本文首先阐释了国有企业盘活存量资产的意义，并针对目前国资部门对国有企业房产的监管力度不断加大，提出如何有效盘活国有企业存量房产的措施。
　　【关键词】国有企业;存量资产;房产;资产盘活
　　自2015年《国务院关于深化国有企业改革的指导意见》出台以来，中央、地方的国企改革工作稳步推进，成效显著。本轮国企改革将国有资产的管理提升到了一个新的高度，通过对国有资产的整理、盘活和有效管理，让国有资产得到保值和不断的升值，从而焕发新的生机和活力。如何有效盘活存量资产，最大化存量资产的流转价值，是国有企业资产管理工作的重点。
　　一、盤活国有企业存量资产的意义
　　（一）规范存量资产管理
　　国有企业是我国市场经济中的重要组成部分，大多数国有企业经营时间长、规模大、涉及行业范围广，在不断调整产业结构的过程中，积累了一定的存量资产，如旧有厂房、办公场所占据的土地使用权，房屋建筑物等等。在长期粗放式的管理模式下，大量资产处于闲置状态。有些资产形成的时间较长，因知情人或经办人更替、会计入账不及时等历史原因，甚至游离在监管及账套之外，存在极大的管理风险。
　　（二）减少企业资源浪费
　　国有企业存量资产有的因企业资金安排的影响，无法得到进一步开发利用，有的因产权有瑕疵，无法正常流转交易，有的因破旧老化，无法发挥其效用。这些存量资产没有发挥其应用的使用价值，是一种极大的资源浪费。另外，存量资产还需要占用企业的人力、物力、财力进行看管、维护，进一步增加了企业的运营成本。
　　（三）增加企业经营收益
　　通过盘活国有企业存量资产，原来的闲置资源得到利用，重新发挥其资产的蕴藏价值，增加企业现金流，解决了大量成本的同时为企业带来了资金、空间等多种资源，也有利于企业将资金用于创新研发等行为中，有利于国有企业集中力量加快自身发展，实现企业实力的增强，提升国有企业在行业中的竞争力。
　　二、盘活存量房产资产的措施建议
　　存量是指经济体的资产负债总规模及结构状况，存量资产是指企业所拥有的全部可确指的资产。企业的应收账款、其他应收款、无形资产都属于企业的存量资产。存量资产就是现有资产与增量资产的总和。
　　房产是国有企业存量资产中的重要组成部分，存量房地产资产盘活需根据资产性质、企业资质、资产现状及特征，做好分类及针对性管理。对干净的资产要进行资源整合、统筹再利用，对有瑕疵的资产要做好历史遗留问题攻坚，对企业所有存量房地产情况进行排摸调研，对资产分布、类别、性质充分了解，登记造册、建立台账、夯实基础。并将资产管理工作常态化。
　　（一）出租或出售，要达到效益最大化，在资产对外出租时，事前要做好基本的尽职调查，防止租赁方违规经营带来的损失及长期占有资产。由于国有企业大部分用地为划拨，存在被征拆迁的可能，因此租赁合同还需对承租方地上房屋建筑物及装饰装修等固定资产投入及未来如遇征拆迁事宜约定明确，防止产生不必要的纠纷和损失。资产出售时要严格按照国有资产处置流程，做好经济行为报批、评估、进场交易及变更手续。
　　（二）对外投资。按照《公司法》的规定，股东可以实物、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。以存量的房地产作价出资换取股权也是盘活资产的一种方式。但在实物投资前，须对实物资产价值走向做一个评估及判断。如未来这部分房地产处于增值趋势，则不建议作价出资。条件允许的话，建议以租赁方式租给投资公司。实物资产投资后，做好账务实收处理并尽可能申请验资，闭合出资手续。
　　（三）自行开发。根据土地性质，有房地产开发资质和能力的国有企业在当地政策、城市规划及环保允许的情况下，可以通过土地变性、补交土地出让金等方式申请自行开发房地产，如创新产业园或办公楼、员工宿舍等，根据实际需求自持、销售、出租，为企业增加经营性资产。若企业没有房地产开发资质，则可以进行内部改造或新建流程，避免企业违规，或以参股方式与拥有相关资质的企业进行合作。在一些一线城市，地贵房贵、生活成本高。企业要想留住人，要么有高收入，要么有好福利，如提供住宿。对有存量房产的国有企业而言，能为员工提供住宿是人才市场竞争的一种资源优势。因此开发成员工宿舍，解决员工住宿问题，也是国有企业存量房产盘活的一种方式。
　　（四）资产融资。融资性资金是企业资产的重要组成部分，为企业的经营活动提供资金保障。融资创新不是仅仅为新增资产进行融资，更多地应该整合和盘活存量资产，利用存量资产打包进行融资，为企业解决资金需求。
　　（五）拆迁博弈。如今一些国有企业正遭遇房地产征拆迁。在政府征拆迁面前，要求资产置换是极其困难的。即使是资产置换，大多情况也是先征收给予货币补偿，再购置。待企业再行购置时，不仅要通过市场招拍挂，还可能会被政府部门设定购置门槛，如片区产业规划、投资额、税收、人口就业等。这样企业再购置行为存在很大不确定性因素。企业如何应对征拆迁，保证权益最大化，也成为资产管理的一项内容。首先要对当地征拆迁政策及土地资源进行摸底，坚持资产置换。其次要聘请专业评估公司就资产价值、停产停业损失等进行评估，作为企业和政府谈判的依据。最后如资产置换未果，除了要争取最大限度的货币补偿外，企业还可以拆迁为契机，和政府进行其他方面的博弈。如占有或进入当地社会资源及市场份额，以拆迁为条件换取其他地块的变性等，为企业未来发展争取空间和优惠。具备条件的企业，还可与政府进行合作开发。
　　存量房地产盘活，是为了最大限度提高资产使用率，充分发挥资产在企业经济运行中的作用，为企业带来增值效益。我们要通过统筹资源、夯实基础、提升管理，多途径盘活存量房地产，管理好国有资产，实现企业资产良性增值。
　　参考文献：
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　　[2]张沛永，刘卫功，周秀利.盘活存量资产提升企业价值[J].市政技术，2010（2）：162-166.
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