房地产企业纳税筹划风险防控研究
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作者:黎觉亮
[摘 要]房地产企业对我国经济建设发展具有重大贡献作用，但是随着市场的不断饱和，房地产企业所面临的风险也越来越大，尤其是房地产企业纳税筹划风险，如何有效地进行纳税筹划，实现企业最大化经济效益一直是房地产企业所追求的。文章就针对房地产企业纳税筹划风险防控进行分析，根据纳税筹划原则和我国目前房地产企业的纳税筹划现状，对房地产企业纳税筹划的风险防控给出了相关建议，希望能对我国房地产企业发展有所帮助。
[关键词]房地产企业;纳税筹划;原则;现状;风险防控
1 房地产企业纳税筹划的现状分析
对于房地产企业来说，纳税筹划之所以比其他行业更为重要，是因为房地产企业涉及的税种十分繁杂，从企业筹资开始，到拿地、开发建设、销售，甚至是物业管理等，每一个环节都会涉及税务，而且这些税种又各不相同，同时，房地产工程项目是一个长期项目，短则一两年，长则三五年，所在地区的经济政策环境极有可能发生变化，因此，这才给房地产纳税筹划带来了很大困难。就目前来说，我国房地产企业绝大多数都是在项目开发前期进行项目测算，采用“倒逼筹划”的方式进行测算。具体而言，首先，在项目工程建设前期，企业利用优化规划来降低建设成本;其次，选择合理的供应商及建筑公司实现在建设环节上降低成本;最后，在销售环节上利用一些销售手段，如控制销售速度降低应税收入和增值率等。因此，从这三个环节和房地产行业特点来看，房地产企业纳税筹划不仅与当时的社会环境相关，也与房地产企业财务人员的个人能力息息相关，这便使得房地产企业纳税筹划风险较大。
2 房地产企业纳税筹划主要税种及风险分析
对于房地产企业来说，可以把生产经营的税务分为四个部分：拿地、开发、销售、持有經营，这四个部分都有不同的税种，主要为契税、增值税、印花税、土地增值税、所得税、房产税等。其中，增值税和土地增值税是企业风险防控的主要着力点。每个环节或多或少都有一定的筹划空间，因此，房地产企业一定要加强税务人员的技能培养。
3 房地产企业纳税筹划相关原则分析
房地产企业纳税筹划最根本目的是想要通过合理合法的程序来降低企业税负，提高企业的盈利能力，促进企业更快更好发展。但由于房地产税务筹划基数巨大，给企业纳税筹划带来了很大风险。因此，房地产企业在进行纳税筹划时，必须要将以下三个原则考虑进去。
第一，合法性原则。房地产企业一直以来都是我国各地税务机关的重点检查对象，无论是纳税评估还是专项检查，总是少不了房地产企业的影子，同时，被查出问题来的房地产企业每年也不少，众多检查结果表明，房地产企业漏税金额一般较大，一旦查出，直接影响到企业的后期经营。所以，房地产企业在进行纳税筹划时，一定要坚持合理合法，筹划空间不能一直盯着税法漏税，而是更应该针对企业整体经营战略，从增寿增效来进行合法筹划。
第二，综合性原则。从上文的分析中可以看出，房地产企业从拿地到销售，涉及的经营链条较长，任何一个环节的纳税筹划出了问题都会影响下一个环节的经营活动。因此，房地产企业在进行纳税筹划时，要从整体出发，全盘考虑，如该项目具体内容、项目特征、投资主体、自身管理等各个方面，都要纳入纳税筹划中，同时，要把握各个阶段的税务筹划重点、细节，做到全业务流程不漏。
第三，技术复杂性原则。房地产企业税务筹划涉及税种达十余种，而且不同的税种计税依据和税率也会不同，不同的税种对扣除凭证的要求也不同。此外，对票证管理、票证开具的控制，对房地产企业来说，纳税筹划要求比其他行业更高，需要筹划能力，筹划人员需要风险应对能力。
4 房地产企业税务筹划风险防控的建议
4.1 提高房地产企业纳税筹划意识
房地产企业要提高纳税筹划意识首先需要加强对纳税筹划的认识，要提高与项目相关的各种税法的认识，同时还要对项目的政策、地区政策和有关补贴政策进行了解，对项目环境进行了解，这些都与纳税筹划息息相关，树立纳税筹划不是简单的对企业项目环节进行筹划，也可以对环境进行筹划。其次，要明白纳税筹划不同于逃税漏税，它是合法避税，所以必须时刻关注税法的变化，房地产企业财务人员必须加强学习和理解相关最新税法。最后，房地产企业要结合企业的实际经营情况和业务开展情况，运用好税法，让企业节省税务成本，获得更高效益。此外，房地产企业一定要把握纳税筹划的目的是税后收益最大化，要降低企业纳税筹划风险，不能为了减少纳税成本而忽视了风险。
4.2 降低纳税所带来的风险
首先，公司需要做好财务核算管理制度体系的构建，使涉税核算以及处理工作规范化，降低在进行涉税处理过程中因为工作人员的遗漏、核算延时或者核算错误等多方面的失误所带来的纳税风险。其次，要提高对纳税风险的认识，通过税收可以实现财富的合理再分配，纳税时要重视成本和收入、时间关联等因素，同时结合自身经营状况以及发展前景等情况，对纳税进行合理合法的筹划。最后，要建立纳税风险预警机制，进行动态化的纳税风险管控，可以帮助企业在第一时间内意识到风险的出现，从而使纳税风险得到有效的监控和防范，有利于房地产企业提升纳税筹划水平。
4.3 建设通畅的税企沟通渠道
一般来说，房地产企业的纳税筹划都是依托企业实际情况，都是从企业的视角着手，但税务机关是政府部门，它的征税活动都是从国家视角去思考问题的，所以，房地产企业在对某一条税法进行思考理解时，经常会与税务部门产生理解差异，如果房地产企业基于此进行纳税筹划，那么可能会导致一些不利于房地产企业发展的后果出现。房地产企业必须有意识地去建设良好的税企沟通渠道，与税务机关人员多交流多沟通。但是，去税务机构交流沟通不是要求贿赂送礼，而是作为纳税法人代表就纳税情况进行咨询。
4.4 有效掌握纳税筹划空间
在整个房地产项目经营环节中，房地产企业要根据计税依据、税率来进行税务筹划。具体来说，在拿地环节契税上，可以把握土地价款;在开发环节上，把握增值税的成本进项扣除、印花税在合同价格方面、使用税率上进行税务筹划;在销售环节上，可以对增值税进行拆分收入、不及时准确核算收入等方面进行税务筹划，可以对土地增值税的前期费用、开发成本及期间费用进行税务筹划，在所得税上，可以在收入及成本确认方面进行税务筹划;在持有经营环节上，可以对房产税进行自用、出租资产应税收入方面进行税务筹划等，同时，需要注意的是在进行筹划时，也要提高相应的风险防控能力。
4.5 提高房地产企业纳税筹划人员的筹划能力
房地产企业纳税筹划能力与房地产企业的纳税筹划人员能力息息相关，房地产企业必须加强企业内部财务人员的纳税筹划能力，提高他们的职业素质。如定期开展相关课程进行培训，参加外界财税课程及税法课程，及时了解房地产行业纳税筹划的最新税法和筹划方法，让纳税筹划工作者学习并掌握相关筹划方法。此外，企业还可以引进纳税筹划专业人才，建立一支高水平的纳税筹划队伍，加强企业纳税筹划能力和企业防控纳税筹划风险能力，从而提高企业经营效益，促进企业发展速度，使房地产企业更加具备市场核心竞争力。
5 结语
房地产企业是以房地产开发、经营为主的企业，其行业进入与退出成本都较高，行业内部竞争也比较激烈。所以经营效率是房地产企业生存与发展的重要因素，而在经营发展过程中，房地产企业往往会遇到很多挑战，其中就包括纳税筹划，因此加强纳税筹划风险的防控研究对于房地产企业的可持续发展而言具有十分积极的现实意义。
参考文献：
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