基于经济学理论的中国城镇住房体制改革研究
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作者: 靳少泽
［摘 要］本文旨在从经济学角度对我国城镇住房制度的变迁进行分析,从而对住房制度提出意见建议。
［关键词］城镇住房制度；制度变迁；经济学分析
［中图分类号］F293.30 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）14-00111-01
1 城镇住房制度改革的历史过程
(1)城镇住房制度改革的初步探索――出售试点阶段（1978―1985年）。1978年,我国逐渐摆脱了传统的经济发展模式,开始进入一个全面改革的新时期。由于当时租公房相对购买住房而言具有价格低廉的优势,因此住宅的出售有着很大的阻力。在此后的将近10年的时间,党中央国务院针对原有的住房体制弊端,制定了一系列改革措施,很大意义上推动了国民经济的发展和我国社会的进步。1978年,邓小平最早提出了改革我国的住房制度。针对城镇居民住房困难的问题,提出了利用私人资金建房,利用分期付款的形式解决人民群众住房难问题。1980年6月,国务院准许职工建房、买卖房屋,准许私人拥有住宅。国家建造私人住宅,并且可以分期付款,一次付清则享受优惠。
(2)城镇住房制度改革的起步――提租补贴阶段（1986―1993年）。1988年,国务院召开了第一次住房改革工作会议,第一次对全国城镇住房制度改革的方向、步骤提出了指导意见。颁发了《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》,我国的城镇住房制度改革全面铺开。1991年6月,国务院通过颁发《关于积极稳妥地推进住房制度改革的通知》,提出运用多种形式推动住房体制改革。11月又将住房改革的各阶段目标明确的进行划分,1992年5月首次在上海试行住房公积金模式,这为建设资金找到了一个新渠道,很快,这种做法在全国得到普及。从全国范围来说,在这一时期,大多数城市都全面开展了住房体制改革,提高租金、加大优惠政策,有效的推动了房改的发展,为城镇住房制度的改革在全国推进奠定了坚实的基础。
(3)城镇住房制度改革的推进――整体发展阶段（1994―1997年）。1994年,《关于深化城镇住房制度改革的决定》的颁布,意味着我国城镇住房制度重新确立了新的框架,提出建立新的住宅体制目标,通过不断实施住宅商品化,有效地改善人民群众的居住环境,满足人民对住宅的需求。为解决住宅问题开通了道路。1995年12月,全国房改工作会议在上海召开,会上交流了全国房改工作的情况,此次会议召开,标志着我国的城镇住房改革进入整体发展的阶段。截至1997年,我国大部分地区都推广了公积金制度,住宅建设不断扩大,房屋销售量增加,此时,我国的住房建设进入了高速发展时期。
(4)城镇住房体制的初步构建――货币化分配阶段（1998―2002年）。1998年,我国经济受亚洲经济危机的影响,出口下滑,国民消费水平降低。此时,特别需要商品住房来刺激国民经济的发展。1998年7月,国务院颁布了《进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设》的通知,明确指出从1998年下半年开始停止住房分配,再次强调了城镇住房体制改革的政策和方针,要逐步实现货币化分配住房,同时建立起以经济适用房为主的多层次住房体系。此后,我国的住房体制改革已经全面建立起新的住房分配制度――货币化分配。
(5)城镇住房体制改革的完善――市场化阶段（2003年至今）。随着经济的发展与房地产业的快速发展,2003年至今,我国已经完成从计划到市场化的转变,形成了以商品住宅为主、经济适用房为辅的体制。通过经济适用房拉动经济快速增长的任务已经完成,如何健全住房体制,完善住房的保障体制成为新阶段发展的重要任务,特别是解决低收入群众住房难的问题,已经成为了住房改革中的重点。
2 城镇住房制度改革的经济学分析
(1)城镇住房制度变迁路径的选择。我国的城镇住房体制改革,从本质上来说就是国家主导的住房体制改革,可以说,政府发现只要打破原有的制度才能获得更大的经济效益和政治支持,因此,虽然存在着许多挫折,但是都没有动摇政府对住房体制改革的决心。然而,一般公民和官员从成本收益角度考虑自身利益的时候,就影响着对住房改革的态度。从本质上来说,住房体制改革就是政府、官员以及公民三方自身利益博弈的最终结果,整个过程则体现了市场需求同政府主导间的博弈和相互融合。
(2)城镇住房制度变迁模式的特点。
①住房改革制度变迁的渐进性。由于我国的住宅制度改革是采用局部到全面的推广方针,从部分地区试行,直到实现全国的转变。而且,在政策的推行方面,也遵循着循序渐进的原则。国家不断通过调整短期内的改革目标,逐步实现长期改革目标,实现住宅的市场化和社会化。②自上而下与自下而上的变迁模式。在我国的住房体制改革过程中,政府、企业、人民这三个利益集团都从自身的角度出发,互相讨价还价,最终实现利益的均衡。1978年十一届三中全会后,国家意识到通过单一的分配住房已经不能满足人民群众日益增长的住房需求,在1980年提出了城镇住房体制改革。最初也是因为对各个集团利益分配的不了解,这种自上而下的改革使得住房体制改革没有得到全面的推广。再后来,以烟台为代表的个别城市兴起了住房体制改革,此次改革解决了原有的“三三制”售房存在的资金负担重的问题,使得房改得到了实施。
(3)城镇住房影响住房制度变迁的因素。①影响住房制度变迁的主要因素就是政治、经济和意识形态。其中,经济利益处于核心地位,是各个利益集团首先思考的问题。社会经济的发展决定着制度的变迁,经济利益也贯穿了整个住房体制改革的过程。通过改革促进经济的发展是自然的选择,也是社会的选择,通过制度的变迁,使得交易成本降低,从而实现经济的快速发展。根据成本收益分析原则,成本降低意味着收益在不断地增加,因此,只有进行有效的房改措施,才能促进我国商用住房的迅速发展。②政治因素是改革中的重要因素,国家对改革的决心是影响整个房改过程的重要因素。无论是改革遇到挫折还是困难,国家都坚持着改革的目标不动摇,下定决心推进住宅市场化的进程,同时,通过颁布措施照顾各个集团的利益,让人民群众买得起房,为改革降低了阻碍,国家的权威性在改革过程中发挥了领导的作用。③意识形态对城镇住房体制改革的影响同样重要。我国的住房体制改革遵循着循序渐进的过程,这也反映了社会形态在政府选择和改革方案的制定上具有深刻的影响力。只要改革符合了多数人民群众的预期利益,政府才能在改革中获得群众的支持,改革才能得到推广和成功。因此,不能忽视意识形态对住房体制改革的影响。
3 城镇住房制度改革存在的问题
首先是改革的各个阶段工作衔接存在着缺陷。由于住房分配制度发展转变,人们在住房分配问题上产生了利益冲突,导致部分人对房改存在着不信任和投机心理,这将对房改工作造成恶劣的影响,阻碍房改的进程。其次住房改革的市场化目标,由于政府的过多干预导致市场化偏离。政府的过多介入严重阻碍了我国住宅市场化的转变,严重影响了市场规律在住宅体制改革过程中的作用。
4 完善住房制度改革的对策及建议
平衡三方利益关系,做好改革衔接工作。通过货币化调节分配住房,保障通过实物分配住房的职工和货币化分配住房职工的利益基本相同。安抚民心,让群众对房改充满信心,支持城镇住房体制改革,保障改革的顺利进行。发挥市场机制,减少权力干涉。通过制定相应的法规来约束政府在市场中的干涉,发挥好市场的调节作用,隔断政府在房地产中的利益链,使政府退出住房市场。
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