基于房地产业结构调整的房价控制对策研究

来源:用户上传      作者: 戴晓鹂

　　摘要:当前,国内大中小城市房价快速上涨,远远超过了国内居民的承受能力,房地产市场出现了严重的泡沫,房地产业结构性问题日益凸显。以高房价为研究起点,分析了高房价反映出房地产业结构性失衡的机理。进一步通过高房价的形成原因的分析,提出了基于房地产业结构调整的房价控制对策。
　　关键词:房地产;价格;供给;需求;结构调整
　　中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)22-0137-02
　　
　　当前,房地产业的结构性问题逐渐暴露出来,一方面,保障性住房建设相对滞后;另一方面,房地产业结构失衡。一些地方高端房越来越多,房价越来越贵,适合普通居民购买居住的普通商品房数量却日益萎缩。同时,大量的投机性需求涌入市场,抬高房价,催生泡沫。可以说,中国房地产业已经处于一个不得不进行结构调整的阶段。然而,在房地产业结构调整的过程中,需要解决的突出问题就是高房价!
　　一、高房价反映出房地产业结构的失衡
　　从经济学的角度看,在市场化的情况下,房价作为房地产市场中最敏感的因素,是房地产市场中的供求双方力量对比的体现,高房价,意味着市场中的需求大大超过了供给。然而,在当前的房地产业中,高房价却表现出了产业结构的失衡。
　　1.整体房价大幅度快速上升,但保障性住房供给不足。在房价总体上升的趋势下,中国当前的住房需求中,中低收入人群为解决基本的住宿问题的的住房需求非常旺盛。然而,与此相应的廉租房、经济适用房等保障性住房的供给却相对不足。可见,保障性住房的供求方面出现了矛盾与失衡。
　　2.高端房的价格越来越高,而此类住房供给大于需求。当前,以富人为中心的消费信号引导开发商不断涌入高端房产市场,其结果就是高端市场的供过于求。盲目的投资于高档次、大户型的房子,使得房地产市场出现非均衡增长态势。同时,由于高端房的供求过剩,也造成了资源配置的低效率。
　　3.高房价吸引大量投机性资金进入房产市场,而投机性需求又进一步推高房价。以高价格为表现的房地产供求结构的失衡,进一步吸引大量的投机性需求涌入市场,抬高房价,催生泡沫,房地产市场资本属性过于突出。与此同时,普通的购房者却买不到与自身消费能力相匹配的住房,或者到银行大量借款买房而成为痛苦的房奴。另一方面,投机性需求在高房价的牵引下盲目进入市场,则又进一步推高了房价,形成恶性循环。
　　由此可见,高房价反映出房地产业的结构的不合理,因此,房地产业结构调整与升级势在必行,而且,应该以控制房价为突破口。
　　二、高房价形成的原因
　　1.土地竞价拍卖制度。房价中土地成本价格一般占20%～40%的比例,房价中上升的主要原因之一是土地的挂牌竞价拍卖。土地的挂牌拍卖都是从一个标明的底价起拍,然后按照最小加价单位逐步向上竞价,出价最高者拍得土地。由于拍卖过程中竞价的逐步上升,土地的成交价也会逐步上升,致使通过土地拍卖,土地价格不断攀升,在房价中的比例越来越高,推动房价上涨,使普通百姓难以承受。
　　2.扩张的银行信贷。为应对金融危机对中国经济的冲击,央行制定了扩张性的货币政策,使得信贷规模不断增加,货币投放大幅增加。实际上,应对这次金融危机采取扩张性的货币政策是错误的。因为这场金融危机主要是对中国的出口形成重创,所以主要对策应该是扩大内需。而扩张性的货币政策一方面利率很低,另一方面过量投放信贷。而且信贷资金主要投放给了企业,由于出口需求减少,企业产品积压,生产能力过剩,开工不足,企业即使拿到大量的信贷资金也不能扩大生产,因此,大多数企业在扩张性信贷的支持下所得到的低息贷款便成为闲散资金,在资本逐利行为下,大量闲散资金成为投机资金,进入房地产市场和资本市场,从而出现了2008年底至2009年上半年股市的暴涨,以及2008年以来房价的暴涨,房地产泡沫的膨胀。
　　在扩张的信贷条件下,房地产企业由于可以轻松、廉价地从银行获得信贷资金,所以房地产企业在土地竞拍时便敢于大胆地报出高价,创造地王,使土地价格屡创新高,远远超出了普通居民的承受能力。2007年以来,房地产的钢材、水泥、人工等成本基本上是稳定的,所以,房价过高的主要因素之一是土地价格的上涨。
　　3.炒作。房地产商和投机者的炒作是高房价、房地产泡沫的又一主要原因。由于信贷资金宽松和资金链的供应充分,以及监管的无效,使得房地产商敢于捂盘和哄抬房价,不怕房屋短期内卖不出去造成资金周转困难,实际上这种行为已经违法,是扰乱市场经济秩序罪和操纵商品价格的一种表现形式。由于房地产企业与政府关系密切,所以,对政府的监管也无所畏惧,有些开发商干脆买了地以后不进行开发,而是炒地。这些房地产商的炒作促使房价进一步上升。
　　4.通货膨胀导致房价继续走高。金融危机本来可以使中国严重泡沫的房地产沉淀下来,但是中央政府和地方政策联手推出的超大规模经济刺激计划,又“适时”地刺激了房地产,继续吹大房产行业的泡沫。同时,在通货膨胀的预期压力之下,不少老百姓为了避免手中货币的贬值,纷纷买房避险保值。这又导致房价的进一步震荡攀升。
　　5.城市化是房价不断上升的潜在推动力量。到2007年底,中国城市化总量已经达到5.9亿人,也即是45%左右。预计未来十至十五年间,中国城镇化将保持年均0.8%～1%的增长速度。也就是说,每年从农村进入城市的人口将超过1300万。 每年中国的城市都要涌入1 300万人,这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求,也是房价能够坚挺的力量。不管这些人是在城市里购买商品房,还是购买政府提供的保障房,归根结底都是房地产的潜在需求。
　　三、控制房价的对策
　　只有优化并升级房地产业的结构,才能使房地产业健康发展。因此,控制房价也应遵循房地产业结构调整的思路。
　　1.取消土地拍卖制度。取消土地供应过程中的拍卖制度,按照固定价格供应土地。取消土地拍卖制度,土地拍卖过程中的竞价行为便会消失,土地价格便不会无限制的攀升。土地拍卖制度取消后,按照固定价格供应土地,为保证大多数居民能够买得起房屋,首先,以单个城市每月平均收入为标准来确定房屋价格,要是居民的平均月收入能买起1平方米的房屋;其次,在确定每平方米房价的基础上扣除建筑成本和必要的利润推算出单位土地价格;最后,以推算出的土地价格为标准作为土地的供应价格,并根据实际情况,土地价格可适当进行上下调整。
　　2.抑制投机性需求,对房地产业实行信贷控制。房地产市场是资金推动型市场,房地产所提供的居民住宅具有准公共产品的特征,所以房地产所提供的居民住宅必须保障居民有现实的购买能力。对房地产商实行信贷控制,房地产企业购买土地申请贷款,贷款金额不得超过土地买卖交易金额的80%,通过竞拍购买土地的,银行不再提供贷款,这样就可以控制土地价格的炒作,这是控制房价的第一步。
　　对于个人炒房客炒房的,购买第二套房,首付比例不得低于60%,利率不得低于基准利率的1.2倍,对于购买第三套及以上住房的,银行不得提供贷款,购买大面积住房银行不得提供贷款。
　　3.提高投机成本,利用税收控制房地产价格。第一,征收房地产交易所得税。对从政府土地供应部门买入土地,然后又转让卖出的,征收房地产交易所得税。房地产交易所得税实行累进税率,对于土地转让金额不超过购买金额20%的,对超额部分征收20%的所得;对于转让金额不超过购买金额30%的,对超额部分征收30%的所得;对于转让金额不超过购买金额40%的,对超额部分征收40%的所得;对于转让金额不超过购买金额50%的,对超额部分征收50%的所得;依此类推。购买房屋进行转卖的也采取同样的政策。第二,征收财产税。对购买土地以后一年内不进行开发的,每年按照土地市场价格的10%征收财产税;对房地产开发建设完工后两年内没有卖出的楼房征收财产税,每年按照房屋市场价格的10%征收财产税;居民自己居住的第一套90平方米以下的住房免征财产税,第一套住房面积超过90平方米的,超过部分每年按照房屋市场价格的5%征收财产税,第二套住房每年按照房屋市场价格的10%征收财产税,第三套及以上住房每年按照房屋市场价格的20%征收财产税,别墅按第三套住房标准每年按照房屋市场价格的20%征收财产税。

　　4.鼓励保障性住房的供给,缓解房地产市场的结构性失衡,进而稳定房价。可以通过多种方式鼓励保障性住房的供给。第一,可以由政府直接投资兴建公共住房,以低租金出租给低收入群体。第二,可以通过政府与私营机构合作的模式。可以是政府和企业出地或出资、或政府提供优惠政策,激励私营企业和非盈利组织开发建设,在有利于实现政府住房保障政策目标和经济上可持续的基础上,将具体经营权转移给企业和非盈利组织。也可以是政府从私营企业收购闲置的存量房,由政府拥有,社团组织营运。或者由私营机构开发建设、并拥有产权,专业化经营,由政府监督和给予适当政策优惠。第三,运用信贷、税收等政策工具激励私营企业、非盈利组织、住房合作社投资开发面向中低收入者的住房。
　　
　　参考文献:
　　[1]陈甬军.中国城市化发展实践的若干理论和政策问题[J].经济学动态,2010,(1).
　　[2]时评:房地产业结构调整已是势在必行刻不容缓[EB/OL].新华网,2009-12-13.
　　
　　Study on the Price of Real Estate Based on Adjusting the Industry of Real Estate
　　
　　DAI Xiao-li
　　(Henan University of Technology,college?of trade and economics,zhengzhou 450001,China)
　　Abstrats:At present,the price of real estate is increasing rapidly in all kinds of cities in China,so that it has exceeded the capacity of the demastic residents.The problem on the structure of the industry of real estate has stood out.Beginning with the study of the high price,the paper analyzes the mechanism of the imbalance of the industry of real estate.Furthermore,by the analysis to the reason of high price’s forming,the countermeasure that is bansed on adjusting the industry of real estate is proposed.
　　Key words: real estate; price;supply; demand; reconstructuring[责任编辑 吴明宇]

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