基于指标分析法的房地产市场泡沫分析方法研究

来源:用户上传      作者: 李光照

　　摘要:我们在房价收入比的基础上,发展并创新性地提出了“指标修正法”的概念与公式。房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场投机需求来设计的,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时,表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度,此时房地产市场中投机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大。指标修正法以房价收入比指标为基础,运用模型测算出该指标的客观综合评价标准。将此方法运用到上海房地产市场的泡沫的实证分析中,从而给出了更加客观的评价指标。研究结果表明,采用指标分析法,可以简单快捷的判断一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度,在对市场发展趋势的分析判断时也可以参考该指标,有利于对市场做出更理性的趋势分析。
　　
　　关键词:指标分析法;房地产市场泡沫;房价收入比;指标修正法
　　
　　中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)07-0137-04
　　
　　前言
　　
　　所谓房地产泡沫,是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升,或房地产总市值中被过度需求拉高的部分,大大超过了真实需求决定的实际总市值,其中超过的部分就是房地产泡沫。即由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨 [1]。传统的自然周期理论认为,房地产泡沫产生于房地产周期的第三阶段,此时房地产的供给增长速度大于房地产的需求增长速度,空置率呈上涨趋势,且房价持续大幅度上涨,由于房价的持续上涨,部分房地产开发商在利益追逐的刺激下,更加加大房地产开发投资,空置率大大超过10%的界限,房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。房地产泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的破裂还可能产生金融危机或经济危机。
　　近年来,上海市一直是房地产投资热点,上海市的房价至2003年开始增长迅猛。2009年1―10月,上海市全社会固定资产投资4 257.18亿元,比去年同期增长13.9%,其中建设改造投资2 725.39亿元,增长19.5%;房地产开发投资1 196.3亿元,增长6.5%(上海统计网)。由于房地产开发周期较长,目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测,且由于美国次贷危机的影响,目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发,势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀,加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大,地价的迅速上升,这就极易形成土地投机,产生地产泡沫。因此,未来一两年上海房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。
　　
　　一、房地产泡沫的成因
　　
　　1.土地供给缺乏弹性。众所周知,土地资源最大的特征就是稀缺性和不可移动性,而且随着国家经济的快速发展,对土地产生大量的需求,使得这种稀缺性更为突出。因此,与其他生产要素相比,土地的供给弹性就很小。土地资源的这些特点决定了土地价格会不断上涨。由于房地的不可分性,从而使房地产价格偏离其实际价值,为泡沫的产生提供了基础条件。
　　2.投机需求的膨胀。消费者的需求分为真实需求和投机需求,前者是为了满足自住或生产的需要,此种需求不会引起泡沫的产生;而后者是为了谋取投机利益。因此投机需求是房地产泡沫产生的内在动因。当投机者认为市场前景好,有利可图,就会入市大量购房,从而引发房地产市场的虚假繁荣,造成房地产泡沫。
　　3.房价持续上涨的心理预期。在房地产泡沫的形成过程中,房价持续上涨的心理预期起着显著的推动作用。一旦社会形成普遍一致的心理预期,无论市场的力量向哪个方向作用,价格均将向预期的方向移动,从而加快价格的上涨或下降的趋势。在当前信息严重不对称的房地产市场上,社会公众极易受舆论的炒作影响而形成一致的预期,推动房地产价格快速上涨,使其偏离实际价值,导致房地产泡沫的产生。
　　4.银行信贷的支持。银行信贷的大力支持使得房地产开发资金较易获得,而资金的易得性成为房地产泡沫产生的助燃剂。由于房地产价值量大的特点,泡沫能否出现,一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。据统计,中国银行贷款占房地产开发资金的最高比例已达到了55%以上,房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过50%(搜房网)。由此可见,银行的过渡放贷使得开发商和购房者的融资能力增强,也进一步加剧了房地产价格的快速上涨和泡沫的形成。
　　
　　二、房地产泡沫的主要表现形式
　　
　　1.房地产价格的暴涨暴跌,这是房地产泡沫最明显的表现。中国海南省发生房地产泡沫时,就出现房价飞涨的现象。1988年,海南省的房地产平均价格为1 350元/平方米,1992年则猛增至5 000元/平方米,比1991年增长257%,1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7 500元/平方米。
　　2.房屋空置率高,按照通用的国际经验数据,商品房空置率在10%以内时,这种经济泡沫是正常的,一般在发生房地产泡沫时,空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。
　　3.房地产投资过度,一般情况下,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略高于消费增长率,形成供大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的,只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1 459亿泰铢,到了1996年超过7 900亿泰铢,在七年内增加了5倍多。
　　4.居民对房价承受能力差,衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,各国可以根据实际情况进行相应调整,而在房地产泡沫膨胀时,由于房地产价格会大幅攀升,导致这一比例严重偏高,使居民对房价失去承受能力。据统计,2008年广州的房价收入比在10倍左右,远高于国际上通认的范围。
　　
　　三、基于指标分析法的上海市房地产市场的实证分析
　　
　　根据以上房地产泡沫的表现形式分析,本文选取房价收入比指标分析2000―2009年的上海市房地产市场的泡沫状况。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入 [4]。房价收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时,表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度,此时房地产市场中投机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大。

　　1.房价收入比的测算。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比的区间为0.8～30,平均值为8.4,中位数为6.4(刘洪玉,2002)。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,国际上通常认为这个范围是3～6,世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间,发达国家一般在1.8～5.5之间 [1]。目前由于经济的发展,且由于房地产的地区性特性比较明显,所以首先应该通过设定模型来推导适应于上海市房地产市场的合理房价收入比区间。我们设住宅的销售价格为p,家庭年收入为I,住房贷款利率为i,贷款期限为n,首付款比例为x,每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k,居民收入每年以固定的比例g增长,房价收入比为R,同时依据等比数列公式,则有
　　(1) 当 i≠g 时,有
　　(1-x)p=k×I[(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i)n(公式1-1)
　　计算可得 R=p/I=k [(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i) n/(1-x)
　　 (公式1-2)
　　(2) 当 i=g 时,有
　　(1-x)p=k×I×n,计算可得,R=p/I= k×n/(1-x)
　　(公式1-3)
　　目前银行个人按揭贷款期限一般不超过30年,因此,可以设定贷款年限的上限为30年。根据上海市统计年鉴上的数据,历年来上海居民住宅支出占消费支出的比例大约在6%～20%之间,且由于近年房价提升的速度超过了收入增加的速度,住房支出比例呈上升趋势,因此,取k=25%为k的上限,目前上海市住房公积金贷款利率为4.14%～4.59%,购房商业贷款利率5.751%～6.39%,因此,我们取贷款利率变化区间为4%～7%进行运算。根据《上海市2009年统计年鉴》的数据,及上海统计网发布的 2009 年前三季度上海城市居民人均可支配收入,我们可以估测2000―2009年上海城市居民人均可支配收入指数平均每年增长13.77%,考虑到上海经济今后二十至三十年的发展速度将缓于过去9年的平均速度,居民收入的增长将低于过去8年,下面我们将按照家庭收入每年平均增长10%来计算房价收入比,且取首付比例为30%,可得表1有关房价收入比的计算列表。
　　表1家庭收入每年平均增长10%的房价收入比
　　
　　
　　
　　
　　
　　由表1可知,当家庭收入每年平均增长10%时,市场上比较常见的贷款期限为二十至三十年,利率为5%～6%时,合理的房价收入比为11～26倍。因此,我们可以把上海房价收入比的正常区间取值为11～18倍,19～30倍为警戒区,31～38倍为危险区,38倍以上为严重危险区。
　　2.指标分析修正法计算。指标修正法以房价收入比指标为基础,运用模型测算出该指标的客观综合评价标准,同时综合考虑上海宏观市场状况、上海房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与上海经济状况来测度上海房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度,其泡沫系数公式如下:
　　年度泡沫系数=房价收入比×1/本年度GDP环比指数×1/本年度房地产业环比指数×1/本年度实际销售面积环比指数×本年度国内贷款基准利率环比指数 (公式1-4)
　　以本年度GDP环比指数为例说明公式1-4,当其本期增长速度大于上期时,表明经济发展状况良好,这对房地产市场的发展具有支撑和促进作用,即使有了房地产泡沫,也可以在一定程度上起到泡沫吸收作用,从而修正系数小于1,对泡沫基准值做向下修正使其下降,反之则起到助推房地产泡沫的作用。下面我们运用指标分析修正法来计算上海房地产泡沫系数,如表 2 所示。由前面的分析可知,上海房价收入比的正常区间取值为11～26倍,26～32倍为警戒区,33～37倍为危险区,37倍以上为严重危险区。
　　表22000―2009年上海市每户家庭的收入
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　资料来源:《上海市2009年统计年鉴》,上海统计网。
　　根据《上海2009年统计年鉴》统计的数据显示,2000―2009年间上海平均每户家庭人口在2.7～2.8人之间,乘以与之对应的人均收入就可以得到各年度每户家庭的收入(如表2所示)。另外,我们取90平方米的房屋面积来计算单套商品房的平均销售价格,因为该面积是作为首付二成或三成的一个分水岭(如表3所示)。下面我们运用指标修正法来计算上海房地产泡沫系数(如表4所示)。
　　表32000―2009年上海市平均房价
　　
　　
　　
　　
　　
　　资料来源:《上海市2009年统计年鉴》, 搜房网。
　　根据表 4 所示的计算结果我们可知,
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　(1)房价收入比指标在2000―2004年、2006年及2009年处于正常变化区间11～18倍,即房价收人比合理;(2)房价收入比在 2008 年处于19～25倍,属于房地产泡沫的警戒区。(3)房价收入比在2005年为37.35,处于房地产泡沫危险区。
　　我们可以看到, 2000―2006年房价收入比与修正后的泡沫系数差别较大,这主要是因为交易状况修正系数和产业增长修正系数比较小,从而将房价收入的比值往下拉,从而使得泡沫系数较大幅度地小于房价收入比数值。这表明由于房地产市场投资额与实际销售面积的增大,开发商与消费者一致看好当期的房地产市场,使得房地产泡沫呈下降的趋势。2009年8月10日,国家发改委网站公布了7月份70个大中城市房屋销售价格指数:全国70个大中城市(包括上海在内)房屋销售价格同比上涨1.0%,其中新建住房销售价格同比上涨0.3%、二手住房销售价格同比上涨3.0%。可见目前全国的房地产价格仍在持续上涨,且中国的市场经济正处于发展阶段,而全球的经济发展并不稳定,所以应当时刻监控中国市场的发展,而指标修正法正是提供了一种方法,测度市场的发展状况。
　　3.研究结论。我们通过所提出的指标分析修正法来测度一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及(下转217页)(上接139页)泡沫的严重程度,是基于技术经济方法论的研究。而我们提到的指标分析修正法的创新之处首先是对技术经济分析中常用的指标分析法的改进与发展,其次是指标分析修正法这一概念的推广应用。指标修正法不仅可以对房地产市场中的空置率与房价收入比指标来进行修正,同样也可以对反映房地产泡沫程度的其他指标进行修正;不仅可以对单个指标进行修正,同样也可以对综合的多个指标进行修正。本文的积极意义在于,当我们对市场发展趋势进行分析判断时,可以参考该指标所反映的房地产泡沫的程度,有利于对市场做出更理性的趋势分析。
　　
　　参考文献:
　　
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