土地增值税清算中存在的问题及对策

来源:用户上传      作者: 马锦心

　　摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，房价居高不下，国家为了加大对房地产市场税收调控力度，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局于2007年12月29日发布了〈关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[2007]132号）〉（以下简称新政策），要求从2008年1月1日起施行。因此，结合新政策出台的背景，分析当前土地增值税清算工作中存在的问题，并提出完善的对策，对新政策出台的重意义进行阐述非常必要。
　　关键词：土地增值税；清算；问题及对策
　　中图分类号：F810.42文献标志码：Ａ文章编号：1673-291X(2008)18-0027-02
　　
　　一、新政策出台的背景
　　
　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人（包括外资企业和外国公民）。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。
　　在我国，土地增值税是在上世纪90年代初上轮房地产高潮时期设立的一种房地产税收。1993年颁布的《土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。土地增值税法出台之后不久我国就进入了第一轮宏观调控期，禁止了房地产企业的上市，并对银行信贷实行了紧缩政策。在此背景下，财政部与国税总局联合于1995年1月下发了《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》，该通知免除了1994年1月1日之前签订转让合同的征税，免除了已立项项目5年内转让的征税，也允许成片开发的项目延长免税期限。近年来，我国房地产产业迅速发展，但原有的增收办法越来越不合时宜，房地产业税收流失严重，为了加强和规范房地产开发企业的土地增值税征收管理，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，2006年12月28日，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，在此基础上，为了进一步规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，国家税务总局制定了《土地增值税清算鉴证业务准则》，自2008年1月1日起施行。
　　
　　二、当前土地增值税清算中存在的问题
　　
　　（一）土地增值税的计税价格不合理
　　土地增值具有二元性，即“人工增值”和“自然增值”。“人工增值”是由于投资者增加投资而引起的。“自然增值”是由于城市基础设施的改善，导致土地区位条件的优劣而引起的土地增值，或其他投资者的投资对该宗地的辐射而形成的外在收益，以及城市的发展、人口的增加、土地供不应求而引起的地价上涨。土地的“自然增值”与投资者的投资无关，它来源于社会。土地增值税课征的对象应限于土地的“自然增值”。现今的土地增值税不区分“人工增值”和“自然增值”的做法，以实际价格上涨作为计税基数，扩大了计税基础。
　　（二）实际操作难度大，征税成本费用高
　　房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。例如，房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有征税项目。这些交叉开发的项目，即使企业按项目单独核算，税务机关在清算中也很难辨别其账目的真伪。土地增值税的清算涉及到成本费用的核算、房地产估价及认定、产权管理等许多技术性强、专业要求高的工作，清算的难度很大。
　　（三）国有企业改制，依法纳税困难
　　因为大部分国有企业使用的土地都是通过无偿划拨方式取得土地使用权，其土地成本主要是依法补交的土地出让金，因为增值额大，增值率高，应交土地增值税税额较大，而企业却是因经营困难而改制的，转让房地产的收入主要用于安置职工生活，因此往往无法交纳，造成死欠。
　　
　　三、完善土地增值税清算工作的对策
　　
　　（一）提高对清算工作的认识，加大清算工作力度
　　各级地方税务机构都应该认真履行职责，提高对土地增值税清算工作重要性的认识，加大清算工作力度。要加强宣传引导，使社会各界进一步认识到土地增值税清算管理工作是国家近年来出台一系列金融、税费调控政策之后，围绕房地产行业的调控管理采取的又一重要举措，其落实与否直接影响广大群众的切身利益，关系国家经济的稳健运行，切实把做好这项工作提高到检验税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政水平的层面上来，为新政策的有效落实和基层税务部门有效执行提供良好的舆论环境和思想基础。
　　（二）加强资源整合，提高基层执行力
　　根据税务总局通知中关于税务中介机构可受托进行土地增值税清算项目审核鉴证的规定，制定相应的激励和管理办法，如将审核鉴证费用列入企业开发成本等，鼓励或要求企业通过税务中介机构进行审核鉴证，将税务中介机构充分引入到土地增值税清算管理工作中来，以有效整合社会资源，减轻基层税务部门的工作强度，进一步提高清算管理工作的效率和质量。采取集中办班或抽调学习的形式，尽快为基层税务局培养一批熟悉建筑安装工程业务和房地产项目开发流程的工作骨干，提高基层税骨干在土地增值税清算管理工作中的执行能力。同时，对基层税务部门在实际操作中遇到的具体问题，及时给予答复，必要时派员进行指导或协助。
　　（三）对销售收入确认标准进行严格把关
　　当前房地产销售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款项以及分期付款。其中，最主要的方式是首付款加银行按揭。在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，防止纳税人以预售的名义延迟计算纳税，在确认销售收入时要注意收入的完整性，将外部了解调查的情况与纳税人不同房源类型的单位销售价格进行比较，找出其中可能存在的收入转移，在对收入确认的审核中，要分清不同销售方式下的收入确认日期，付款日或取得索取价款凭据日、银行按揭贷款转账目、合同约定付款日等日期，确定销售收入是否及时确认，从而确定其完整性。
　　（四）建立专业的税收征收管理和稽查队伍
　　由于土地增值税和房地产企业所得税的清算，都需要准确的财务核算，尤其是房地产开发与销售过程中的成本核算，而就房地产开发企业的财务核算来说，又需要房地产开发的专业知识，否则很难判断企业成本及收入的真实性。因此，针对当前房地产企业财务核算制度不健全的情况，应该考虑建立一支专业的房地产税收征收管理和稽查队伍。为避免征收成本过大，可以考虑将房地产企业所需缴纳的所有税收全部纳入该专业队伍进行统一的征收管理和稽查。同时，必须加强对税务人员的房地产开发建设知识及房地产企业会计核算知识的培训，以造就一支业务过硬的房地产税收征收管理和稽查队伍。
　　
　　四、新政策出台的重要意义
　　
　　（一）有利于抑制投资过热
　　中央出台新政策，希望通过对房地产发商进行直接的硬性调控来降温过热的房地产投资，硬性清算土地增值税，一定程度上降低开发商和投资者的利益预期，直接遏制准备投资跟进房地产市场的企业或资金。由于利益预期降低，风险加大，一些投资就会撤退或减少。现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，甚至可能降低绝对投资额，未来的商品房供应可能会有所减少。
　　（二）有利于规范土地政策
　　此前的土地增值税征收，虽立法多年却在实际征收过程中“有名无实”。由于开发成本即可扣除项目的确定方法不详，难以据此计算土地增值税，且因该税种为地方税种，各地征收标准不一，所以，各地一直基本上采用按预售基准的销售收入的1％～2％预征土地增值税。现在严格分项目按土地增值额的30％～60％清算征收，保证地方政府财政收入，优化地方政府行为，不再单纯依赖高价卖地来获得收入。
　　（三）有利开发普通住宅
　　由于土地增值税采用超率累进税率，毛利率过高的企业将需要缴纳很高的土地增值税。而毛利率较低的普通住宅能享受免征土地增值税的好处。因此，有利于引导开发商增加对普通住宅的开发，改善住房供应结构。同时，开发商加快开发速度也有利于增加市场的供应，有利于缓解房价涨幅过快的情况，这样，普通住宅的供应量就更大，购房者的选择将会更多。
　　总之，此次土地增值税新政策出台，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向，对某些房地产经营过程中的炒买炒卖土地获取暴利的行为进行了有效遏制。同时，规范了房地产市场的交易秩序，合理调节了土地增值收益分配。由于土地增值税清算的实施时间还不长，实际产生的影响还很难估计，地方税务机关应在新政策原则的指导下，制定具体实施细则和征收办法，坚持公平、公正的原则，实事求是，因地制宜，真正将新政策落到实处。
　　
　　参考文献：
　　[1]李炜光.土地增值税“清算”了谁[J].新理财，2007，（3）.
　　[2]周江.清算土地增值税政策影响解读[J].城市开发，2007，（3）.

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