浅议全装修住宅项目管理
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作者: 阳 俊 巩正正
提要 随着住房制度改革的不断深入，房地产业得到蓬勃发展。全装修作为住宅产业的一个重要组成部分，在一定程度上拉动着国民经济增长。为了避免全装修住宅实施所带来的弊端，要求房地产开发商更注重项目管理，以提高顾客价值为己任，开发出让顾客满意的全装修住宅。
关键词：全装修住宅；项目管理：合同模式
中图分类号：C93 文献标识码：A
随着住房制度改革的不断深入，房地产业得到了蓬勃的发展。2007年房地产开发投资额达到了25，279.7亿元，其中住宅为18，010.3亿元，商品房销售额29，603.9亿元，其中住宅为25，323.5亿元。同时，居民个人投资购房意识也进一步加强，居住消费占总消费的比重迅速得到提高，据2008年6月中国大中城市居民消费价格分类指数统计，36座城市平均居住消费指数为130.3，比2007年6月同期增长30.3。人们对于装修越来越关注居住空间的利用，舒适、温馨、美的感受，以及充满个性的装潢艺术的展示。全装修作为住宅产业的一个重要组成部分，正在成为一种潮流和时尚，在一定程度上拉动和推进着国民经济的增长。
一、全装修住宅定义
2002年7月19日建设部颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，这是我国第一个关于实施商品住宅全装修以及采用相关技术标准的指导性文件，为推行商品住宅全装修的交付使用提供了有力的政策支持。明确提出了商品住宅全装修又称成品房，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，购房者无需二次装修即可入住，简称全装修住宅。
二、住宅全装修的优缺点
1、住宅全装修的优点。(1)为业主节省单个装修所花费的时间和精力；(2)避免业主自行装修时改变房屋结构、更改排水管线、供暖设施等危害主体结构的现象：(3)避免二次装修时造成的噪音和环境污染，提高了生活质量，有利于物业管理、环境保护和维护社会治安；(4)减少业主与装修部门及邻里之间的纠纷，有利于社会和谐；(5)对整个住宅小区来说，减少了大量的重复工作，提高了住宅整体质量水平；(6)提高新建住宅的建造效率，促进节能住宅和智能住宅的建设；(7)全装修模式有利于对新技术和新材料的推广，提高住宅的科技含量，促进住宅产业由粗放型向集约型转变及从数量增长型向质量增长型转变；(8)装修房的装修费用包含在房价内，可以申请按揭贷款，工程用建材实行集团批量购买，其价格远低于市场价，为业主减少装修成本。
2、全装修模式的弊端。全装修模式不可避免存在一些缺点：(1)全装修属于大众化生产，对于业主而言，菜单有限，装修千篇一律缺乏个性；(2)对于开发商而言，增加了工作内容，风险增加。全装修模式使开发商的资金投入增加，同时面临着承担全装修房质量的责任。
这就要求房地产开发商更注重项目管理，以提高顾客价值为己任，开发出让顾客满意的全装修住宅。
三、项目管理措施
1、选择合理的合同模式。合理的合同模式，有利于规避风险，提高质量，提高管理效率。传统的装修项目合同结构模式有平行发包模式、施工总承包模式、项目总承包模式。建设部2003年30号《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》中提出PM(项目管理模式)和PMC(项目管理承包模式)是今后发展项目管理的主要方式。还有一种广泛应用的模式是CM模式。
无论采用PM、CM还是PMC，为项目提供管理服务或是进行管理承包，都在项目中引入了专业化、高水平的项目管理，可以在很大程度上提高整个项目的管理水平，体现项目管理的价值，减少项目风险，为全装修住宅的质量、进度、成本控制提供良好保证。
2、注重过程管理。全装修过程管理主要是通过标准化的方式来实现，包括管理标准化、产品标准化和服务标准化。房地产开发商要把能够为顾客创造价值、提高顾客满意度、增强顾客忠诚度，并带来公司经营成功、实现增值的主要住宅开发和服务过程确定为价值创造过程，具体包括：投资决策、产品决策、项目管理、客户关系管理、外部资源整台五个主要过程。这些过程要求包括质量、效率、成本、周期、应变能力等方面，能够指导过程的设计并有利于对过程实施状况的跟踪监测。房地产开发企业通过周例会、月度、季度经营分析会、战略务虚会和每年至少一次的管理评审，对各过程要求及其对应的目标、绩效指标实施情况进行评审，识别对过程要求变更的需要，确保其与公司发展方向和战略规划协调一致，确保全装修住宅满足客户需求。
3、加强全装修设计管理。全装修设计主导装修项目全过程，直接面对购房者，是决定工业化装修程度和工程质量的主要因素，是选择装修材料设备的依据，同时也是施工的依据。全装修设计的好坏是决定全装修住宅成败的重要一环。可从以下方面开展工作：
(1)选择合适的设计单位。选择设计单位以采用邀请招标的方式为宜；设计报价不应作为选择设计单位的重要依据，而应侧重于设计单位的设计创新能力、人员配套情况、类似工程经验、服务态度等综合因素；优先选择具备设计和施工双重资质的设计单位。
(2)推广全装修标准设计。设计师要尽可能贯彻执行《住宅建筑模数协调标准》，实现模数化设计，工业化装配；设计深度要满足施工需要；材料、设备的采购纳入设计程序。
(3)加强全装修设计的质量控制。必须对设计实施全过程跟踪管理，即对设计过程中各阶段目标进行事前指导、事中检查和事后审核的控制管理。
(4)加强全装修设计的成本控制。采取方案竞赛或招标的方式进行设计发包，控制合理的设计费用；推行限额设计，合理分配资金：协助设计师选择装修材料、设备：加强设计变更管理。
4、加强资源整合。资源整合包括内部资源和外部资源两部分。内部资源是指公司内部的成本、采购、工程、设计、营销、客服等几个部门所有资源的总和，包括三个层面的内容：公司层面的管理层面整合；各部门核心主力操作人整合：各部门辅助后备人整合。外部资源是指装修总包、装修监理、材料供应商、分包施工单位等，围绕装修项目进行合作的各个公司的总和。在整合外部资源时要注意以下几个方面的内容：注重挖掘、培养合作单位的管理水平；理念灌输、做虔诚的“传道士”，如引导装修生产方式的提高，客户导向的意识等；寻找工业化程度高，质量有保证的材料部品；培养装修总包在整合各分包商方面的能力；采取措施加强对装修总包稳定、现场装修工人稳定方面的控制；加强过程评估和后评估工作。
5、建立样板房先行制度。样板包括户型样板、施工样板、工序样板、开放样板、材料封样。户型样板由设计部提供初步施工图，开始户型设计样板的施工，再对装修户型样板进行风险评估，制作施工图，再以施工图为依据安排大面积施工；施工样板由总包单位牵头，召集各分包进行管理组织配合方案的制订、工艺标准的确定；工序样板由监理单位总体负责，总包单位及相关分包单位参与其中，进行方案的制订、工艺标准的确定及样板的施工。样板房先行制度是在户型样板施工过程中发现问题，调整设计效果；在施工样板过程中检验施工单位整体施工水平及管理水平，按照户型施工图进行施工，避免系统性错误；工序样板指导施工单位的大面积施工，同时明确了工序的验收标准。
6、注重成品保护。质量问题是不可避免的，据调查，客户投诉的质量问题中，70％与产品保护有关。在全装修体系中，建立标准的施工流程和完善的产品保护体系就是最大限度的减少由于产品保护引起的工程质量问题，提升产品质量，提供客户满意的全装修产品。
产品保护应遵循先检查后保护的原则：遵循施工与保护一致的原则；在施工过程中及物业细部检查时，装饰单位有责任做好产品保护的后续检查和维护工作，对于产品保护措施被损坏、拆除的，必须在恢复保护措施后方可进行施工；产品保护措施应在移交物业前拆除；注重产品保护材料的重复利用。
四、结语
推行全装修住宅是一项系统工程，涉及到开发、设计、施工、监理、材料、设备和用户等众多方面。为了规避全装修所带来的弊病，房地产开发企业需要加强项目管理。除了以上的项目管理措施外，还应推行干法施工体系的应用、加强对技术体系的评价、加强对产业化工人的培训、加快住宅全装修标准的建立等，形成一个完整的全装修项目管理体系，为全装修住宅走向产业化铺平道路。
(作者单位：1、重庆大学建设管理与房地产学院；2、兖矿集团)
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