中国工业地产发展观察
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作者: 陈 曦
提要本文对工业地产的概念进行了介绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行归纳总结，同时针对目前国内工业地产开发的几种主要模式进行分析。
一、工业地产的基础知识
1、工业地产的概念。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。其中，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。工业用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。
2、工业地产发展背景
（1）产业分工不断细化――呼吁专门从事生产场所的开发与经营主体的产生。随着工业生产的不断细化，早期的生产厂家自建自用厂房模式已经不适合新时代的生产要求，其效率低、投资大、选址不当的现象，导致了大量资源的浪费。产业集群效益低，上下游产业在地域上的分离，也大大增加了半成品或成品的流通成本，不利于企业的市场竞争。因此，需要一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现来统筹各种要素的组合，使得效益最大化。
（2）工业地产的市场需求驱动――全球产业战略转移和升级。20世纪八十年代以来，全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高新技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。改革开放以来，我国已经接受来自香港、日、韩以及欧美等多个国家和地区的产业转移。
（3）外国开发商的大量进入促使国内工业地产商队伍的不断壮大。近年来，外国工业地产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进的理念，他们的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力，促进了中国工业地产的快速发展，同时工业地产的进入门槛较商业地产低，引起了国内工业地产商的极大兴趣，纷纷投身于这一行业，使得这个队伍不断发展壮大。
二、工业地产的特性
1、大投资。工业地产开发的一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长，前期投入范围从十几亿到几十亿，这一特点限制了资金不足的中小开发企业的进入。工业地产的投资规模，招商、管理运营等方面的投入也相当高，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此，工业地产的运作需要有一定实力的投资开发商参与。
2、快速启动。基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。
3、提供增值服务。目前，制约我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。针对这种情况，开发区应主动发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育、医疗卫生、文化、科技和体育等行业的发展。
4、追求长期稳定回报。根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，属于重大商业举措，投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。
工业地产的投资回报出现了快速增长的势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12%～16%，回报率较高。
三、工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别
1、利润获取方式不同。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业地产的模式比较灵活，有多种组合方式，例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式主要表现为两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式；另一种是开发商自建，然后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费；其中，中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主，即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。
2、发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发展与所处区域的宏观经济背景和商业发展有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策，土地政策和生产要素成本影响的程度更大。
3、对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外，还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物业管理上，更多的是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。成功的开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源和先进的运营理念。
4、投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段，风险防范体系还未成熟，并且国内开发商普遍经验不足，所以投资风险较传统项目而言风险较大。
5、工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地的1/5到1/10，甚至更低。虽然工业用地市场开始执行“招拍挂”，同时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不会很大。
四、工业地产开发模式
根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
1、工业园区开发模式。工业园区开模式是目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
2、主体企业引导模式。主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然，很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑，从而进行相应的工业地产开发。
如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
3、工业地产商模式。工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开发利润。
例如，普洛斯在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”。
4、综合运作模式。综合运作模式是指对上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。■
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